房地产10年调控：悲剧从一个文件开始

　　国五条细则牵动无数人的心，为了避免多缴税，很多人纷纷假离婚、排队过户。民众的反应无非是恐惧房价再次因调控而增加自身负担。事实上，就这10年房地产调控结局来看，房价上涨从确立房地产为国民经济支柱那一刻开始已经无疑。

　　日前有媒体公布了政府去年取自房产行业的收入。在6.4万亿元的房地产业销售中，契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，房贷利息8400亿元，卖地收入28517亿元，政府和银行共从房地产获得收入4.8万亿元，占总销售收入的75%，占去年政府财政收入的41%。

　　事实上，政府从房地产业中拿走的并不只是这些。在我国，与房地产有关的税费主要有11种，除了前述的营业税、土地增值税、房产税、契税外，还有城镇土地使用税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育附加费等。尽管这些税种并非针对房地产开发企业征收，但它们也是因房而起，加起来会是一个很大数目。另外，房贷利息虽为银行所得，但中国的银行都是国有银行，它们的收入很大一部分也要通过税收和利润的形式返还给政府。所以，把这些直接和间接的政府收入都算上，政府取自房地产行业的收入，少说也有4.5万亿元（包括土地出让金），大概占整个去年财政收入的38%。

　　第一轮 为房地产业正名

　　（2003年~2004年）

　　2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。并发《关于促进房地产市场持续发展的通知》，简称18号文件。房地产行业，从此步入行业发展快车道。2004年被称为房地产的政策年，在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。

　　第二轮 结构性调控降温市场

　　（2005年年初~2008年年初）

　　2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2007年，为了防止市场过热，从金融层面打击房地产市场，5次加息。此后，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“国十五条”相继出台，但房地产行业却仍是肆无忌惮地涨价，涨声盖过调控。

　　第三轮 紧急救市

　　（2008年年末~2009年年末）

　　为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

　　随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。2009年10月24 日，“国四条”出炉。

　　第四轮 全面加码

　　（2010年至今）

　　2010年开始，限购、限贷、限价三管齐下。“国十条”中的限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策。2011年1月26日，以限购为主要内容的“新国八条”全面跟进，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大，达到46个。2012 年，住建部启动全国40个城市的个人住房信息联网系统的建设工作。2013年2月20日，国务院常务会议确定最新的“国五条”。随后，各地落地政策陆续公布。

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