楼市很难懂吗？原来不过如此

　　【融城网】按：大约从本世纪初起，楼市、房产，这样的词汇就一直在升温，直到最近几年成为社会多个阶层的口中热词。虽然对于每一个人而言，住房一直就是生活的刚需，但也不乏对楼市认知不足、兴趣一般的人，就如小编，小编只知道楼市和政府、和银行有关系，但它们之间具体亲到什么程度，缘何关系那么近，以至于曾有人用“多米诺骨”这么“严重”的词来概述，于小编而言，却确实是个问题。今天，无意看到了如下这篇文章，突然有种开窍的感觉，于是决定拿来和大家分享一下，希望跟我一样不是很明白的人看完文章后能有豁然的感觉。

　　注：文章源自《现代快报》，原标题为《楼市限贷放开对市场刺激有多大？》。

　　大概在2009年的时候，中央政府投入了四万亿的经济剌激政策，市面上害怕通胀的人很是不少，有时我陪妻子去买菜，常常可以听到卖鸡蛋、卖干货的人劝她：“多买一点吧，也许明天来就涨价了。”

　　菜场里的小贩用涨价来威胁家庭主妇，其实只是雕虫小技，从销售上说，无非是为“跑点量”，挣的也是辛苦钱。但这种雕虫小技现在居然在楼市上被开发商应用，大概只能是行市清淡，库存压力巨大的一个反映吧。

　　黄金周期间，很是有开发商为这个动作大惊小怪，一方面惊呼成交量大涨，在一些城市，媒体把七天内千把套的成交量放大成为“史上第二成交量”的黄金周；而同时，居然有开发商认为房价真是要涨了，因此而取消了房价的折扣和优惠。小贩们在2009年说东西要涨价，其实是实话。我们知道，在此之后，国内的物价确实是涨了一轮。

　　但是央行松口放开限贷，却是一个“假动作”。因为银行现在都是独立的企业，而央行是个管理部门，它可以要求银行“不能做什么”，却不能规定银行必须做什么。落实在楼市，它可以要求银行收紧对购房者和开发企业的放贷，但却不能规定银行必须向楼市放贷，更不能规定必须以“七折价格实行优惠贷款”，道理很简单，如果银行因此而在房贷上出现坏账，央行包赔吗？

　　但这个消息，却首先在媒体上发酵了。当下，地方政府为保财政，自然希望楼市兴旺，消费者大量购房，所以没办法的时候用用小贩的做法，用“未来可能涨价”的方式来威胁一下消费者，也是促进市场的方式。而巧合的是，黄金周期间，楼市确实是有一波不大的成交量放出。拿我所在的杭州来说，当下的楼市的总库存在13万-14万套，有媒体估计国庆七天卖出的总量在700-800套之间，但这个数字相对于总库存量来说几乎可以忽略，更为重要的是，在此期间还有大量的新盘上市，总库存量应该还是上升的。

　　如果把成交和价格变动视为一种科学，那么楼市在此时出现一轮成交并不奇怪。因为价格变动对应着社会心理，2014年以来，国内相当一部分城市的房价都已经出现一轮小幅下跌，此时消费者当中必然会有一部分看涨派试图抄底，所以会有一波成交。

　　而这幅图景当中有趣的是银行与央行之间的博弈。央行出台放松限贷的政策，反映的是它对中央政府负责的姿态，因为一些地方政府当下债台高筑，所以中央政府也不希望楼市大幅下跌，所以定向调控当中，有对楼市松绑政策出台不奇怪，央行的这一政策也是应景之举。

　　但银行既然已经是独立的经营个体，自然要对向地产投入的贷款负责。按当下形势，地产价格既然有下跌可能，银行何止不愿向地产放贷，而是要更多地收紧房地产的风险，提高放贷的成数。

　　因此在黄金周之后，当地方政府和开发商的一片翘首以待当中，银行对于“放开限贷之后怎样向地产实行优惠政策”这一问题，一副支支吾吾的样子。只是在关于“七折优惠利率”上大倒苦水，说已经低于长期存款利率，不可能做赔本生意。

　　所以虽然风云几经变幻，地产业的中心问题还是那一个。就当下而言，由于大部分大城市的开发商都拿的是高价地，所以要降价也就是目前这个水平，按业内的说法，“房价已经是贴着地价在飞”了。而未来，关键则是看地方政府能否克服财政开支的压力，在四五年当中少卖地或者不卖地，把地价撑住，否则，国内的楼市价格，还得再下一个台阶。

　　声音

　　“抄底”要当心陷阱

　　青年时报：特别需要指出的是，现在杭州楼市中有不少楼盘打着超低价格、大幅降价的噱头，购房者在考察这些楼盘时，尤其需要在“低价诱惑”面前保持冷静，认真判断其品质、便利性。如果抱着“贪便宜”的心理仓促下单，则可能掉入“陷阱”，遭遇意想不到的风险。

　　此外，一些近郊或位置偏远的楼盘，常常会向购房者描述“看上去很美”的地铁规划或市政规划，对此，购房者也需保持警惕，通过官方信息来核实各种规划的真实性。

　　放开限贷银行迎来大考

　　新华网：出于对地方经济和财政的考虑，地方政府对放开限贷态度积极，这个容易理解。但是银行的态度恐怕未必同样如此。目前中国房地产市场，不少城市的商品房供应已然严重过剩，加之过去5年大力推行保障房，住房供应远远超过需求能力。在这种情况下放开房贷，固然符合市场买卖自由，自负其责的规律。但是显然，从常年过分关爱到突然独立行走，对于中国的银行体系不亚于一次大考。

　　房贷放开刺激楼市

　　姑苏晚报：苏州市房地产行业协会副会长杨肇锋认为，目前房贷放开对楼市会有一定的刺激作用，主要对于有改善性需求的市民是利好，主要利好是购买的门槛低了，换房的压力小了。而从放开此政策的角度来看，无疑是给楼市输送了信心，又给市场输送了资金。杨肇锋说，现在“认贷不认房”的方向已经确认，但二套房首付比例多少、贷款利率等问题，还有待银行根据自身情况而定。而从现在网上发布的各种信息来分析，目前利率7折的可能性较小。

　　放开限贷作用还需市场检验

　　齐鲁晚报：“淄博并不像一二线城市,淄博刚性需求要多于投资购房,所以这个政策对淄博的刺激作用更明显。”一家房地产中介负责人说。但是也有开发商对此表现较为谨慎。“政策因素我们决定不了,我们现在要做的还是营销,因为现在大环境在这里,我们对这个政策表示欢迎,淄博并不是一二线城市,对市场反应较慢,具体作用还需市场检验。”淄博一家房产公司营销人员说。

标签：