2015年等额本金还款比等额本息好？

　　贷款买房的人都知道，还款可以分为等额本金还款和等额本息还款，在贷款之初，选择哪种还款方式还款是每个贷款人必须考虑的问题。那么，2015年等额本金还款比等额本息那个好呢？

　　我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，假设贷款年利率4.5%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为 1451875.00元，如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额为1518358.50元，两者相66483.50元。也就是说，从数字上看，在这 20年的贷款期限内，购房者如果采取等额本金还款法将比等额本息还款法要省66483.50元。

　　不过，这种静态计算有个很大的问题，那就是忽略了资金的时间价值。我们知道，货币是在不断贬值的。举个例子，现在100元现金到一年过后，虽然它的面值没有变，但它的购买能力已经发生变化（货币的价值尺度功能）。一方面受央行基本利率的影响，如果将其整存整取存入银行，一年后的本息合计为103元（按年利率3%），这说明货币会随着投资理财而产生额外收益，另一方面受通货膨胀的影响，货币的购买力是持续线性下降的。

　　弄清了基础问题，我们再来看看等额本息和等额本金还款法的差距。如果采取等额本金还款法，在还款的前9年都是还款金额高于等额本息还款法的，具体见下表一。而采用等额本金还款法节省的资金主要在还款末期，具体见表二。

表一　等额本息与等额本金年度还款额比较及差值
单位：元


表二　等额本金与等额本息年度还款额比较及差值
单位：元


　　通过表一的统计，可以发现，在前9年中，等额本金还款法累计比等额本息还款法多还金额累计达到81457.92元。观察表二，在后面的11年中，等额本息还款法比等额本金还款法多还147940.32元。我们都知道，市场上的投资理财手段越来越多，各种收益率的产品都有，如果我们将二者的节省金额进行投资理财，那么会有什么结果呢？

　　我们假设资金的投资期限到期日为贷款还清日：即第一年省下来的资金有19年的投资期限，第二年有18年，以此类推。详情见下表三、表四。

表三 等额本金节省资金投资收益情况
单位：元


表四 等额本息节省资金投资收益情况
单位：元


　　通过表三、表四我们可以发现，在设定投资预期年化收益率为4.5%（即等于贷款利率）的情况下，等额本息节省资金的投资收益总额远高于等额本金节省资金的收益总额。不过，考虑到等额本金法本身要比等额本息还款法要节省利息66483.50元。把节省利息因素考虑进去的话，则有 66483.50+24557=91040.5元。这个结果比等额本息节省资金的投资收益总额88750元高出约2290.50元。考虑到购房者是按月还款的，前11个月的金额默认为没有任何投资收益，而这种损失对等额本息节省资金投资收益产生的不利影响远大于等额本金节省资金。因为等额本息节省资金投资期限长，前期金额大。我们在此可以认为，在年化收益率等于4.5%即贷款利率的时候，二者是没有差别的。
　　当然，如果投资者的预期年化收益率能达到5%及更高，则等额本息还款法明显优于等额本金还款法。详情见表五、表六。

表五　5%预期收益下等额本息节省资金投资收益统计
单位元：


表六　5%预期收益下等额本金节省资金投资收益统计
单位：元


　　由表五、表六可见，等额本金投资收益总额只有14100.48元，比等额本息的102991.48，低了88891元。即使算上采用等额本金还款法比等额本息还款法节省的66483.50元，采用等额本息还款法的购房者，其实际收益要高于多付的利息，多收入了88891-66483.50=22407 元。

　　这种差异产生的原因主要有三点：

　　一是在还款初期，等额本息还款法节省的资金和投资期限都是由大到小递减的，余额越大的投资期限越长，造成累计收益较高；

　　二是等额本金还款法的节省资金主要在还款末期，越接近还款末期余额越大，造成余额越大的资金投资期限越短，虽然本金大，但累计收益偏低；

　　三是投资收益率对结果影响很大，投资收益率在超过4.5%盈亏平衡点后，等额本息还款法的收益优势越发明显。当然，如果预期投资收益率低于4.5%，等额本金还款法具有一定优势。

　　其实，采取等额本息还款法除了看得见的投资理财收益优势，还有如下因素可以帮助购房者鉴别等额本金还款法与等额本息还款法之间的差别：

　　一是实际的通胀水平。虽然国家每年公布的通胀都较低，但就绝大多数人的实际生活感受而言，真实物价水平增幅偏高，这说明钱的贬值速度是很快的。这种情况意味着如果现在支出大笔资金还债，从购买力的角度来看，是很不明智的。在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度（等额本息），比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减（等额本金）。

　　二是收入增长和广义货币。央视主持人崔永元在做2012年两会访谈节目时感慨，如果看收入数字，收入肯定是比以前高了，但为什么大家并不觉得自己挣的更多了？崔永元说，自己现在的工资单上每月是8000多元，再加上其他收入，每月过万甚至更多都没有问题，但却经常感觉“钱不够花”。而他觉得“最富裕、最像百万富翁”的时候，是在1986年，“那时候刚工作，每个月的工资大概是80块钱”，虽然数字很小，但却感觉总是花不完，“跟同事吃饭抢着买单，想办法让自己有点儿高消费，之后还能存下来一些钱。”是什么导致了货币购买力的急剧下降？

　　让崔永元迷惑的收入难题其实是广义货币在起作用。根据央行网站数据，1986年底广义货币为5354.7亿元，到2007年12月末广义货币M2余额为40.34万亿元，截止到2012年10月末广义货币M2余额已达93.64万亿元，预计明年能轻易突破100万亿元。改革开放以来我们的经济平均增长速度约10%，而货币存量平均增长速度是近30%，个别年份超过40%，2009年的信贷大放水更是史无前例。也就是说，我国改革开放以来货币贬值速度达 20%。在巨大的货币洪流下，崔永元那点工资涨幅只能是意义不大，财富变相缩水。

　　
　　一方面是未来收入会持续上涨，一方面是货币贬值，购买力下降。购房者的最佳选择是什么？当然是节省在当下最值钱的货币。【融城网】建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。

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