馨观察丨万达的房地产众筹究竟是个什么鬼？

文|偌馨

作者简介：80后媒体人，《第一财经日报》资深记者。

尽管外界对于万达集团的首个房地产众筹产品“稳赚1号”争议不断，但显然这并没有减少投资者们的购买热情。该产品在6月12日正式上线当天，便在1小时内全部售罄。

试水房地产众筹，万达并非“第一个吃螃蟹的人”。从去年开始，包括万科、远洋、绿城等房地产企业均有推出房地产众筹产品。今年5月29日，碧桂园、金地、绿地、万科、万通、平安等11家企业更发起设立了中国房地产众筹联盟。

房地产众筹兴起的原因并不难理解，一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压，众筹模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面则满足了互联网金融时代多样化的投资需求。

既然已有先例，为何“稳赚1号”此次还是引发如此大的动静？

在笔者看来争议主要集中在几点：一是房地产众筹本身存在一定的法律和政策风险；二是万达集团于2014年底投资20亿元控股快钱，双方的合作亦被解读为“关联方融资”。

三是万达“稳赚1号”较为模糊的产品界定，以及复杂的产品设计是其饱受诟病的重要原因。该产品包含了太多概念：租金收益权转让、类REITs、房地产众筹……

房地产众筹的前世今生

所以，要说清楚万达这款产品究竟是什么，风险在哪里？我们还需要先来理一理房地产众筹的概念。

众筹，译自Crowdfunding一词，简单来说就一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。而房地产众筹发端于美国，主要为了满足那些希望投资房地产行业却没有足够资金的投资人。

2010年成立的Fundrise，2013年成立的RealtyMogul和RealtyShares是目前美国最为知名的三家房地产众筹公司。以美国来看，房地产众筹模式主要分为两种：1）房地产债权众筹；2）房地产股权众筹。

前者即让投资者筹钱借给借款人，该笔借款有有房产做抵押。后者则是众筹平台通过设立有限合伙制公司来购买房产，投资者根据自己的投资金额占有相应份额的房产股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来分配收益。

2012年，美国出台了《创业企业融资法案》（JumpstartOurBusinessStartupsAct,下称“JOBS法案”），众筹的政策法规相对完善。对于投资人的资质、项目的股权关系、产品的风险和收益等，众筹项目都有较为清晰的说明和规范的操作流程。

但是回头看看国内的房地产众筹市场就没这么脉络清晰了。从目前国内已有的案例来看，很难将其简单归纳为债权众筹或股权众筹。笔者只能按照众筹的目的大致将其分为：营销型众筹、理财型众筹、众筹建房三大类。

1.营销型房地产众筹的发起人通常为房地产公司，其目的主要是营销新建楼盘，而选择的合作方基本都是互联网流量巨头，例如远洋地产与京东金融合作的房地产众筹项目。

以最近即将上线的一期产品为例，远洋地产提供房源，京东金融则提供“白居易”24个月0利息的首付分期+10万装修“白条”，主打从购房、贷款、装修的一站式方案，用大力度的优惠活动来吸引购房者。

2.理财型房地产众筹，即投资人以获得现金收益为主要目的而参与的房地产众筹项目，团贷网此前推出的“房宝宝”、平安好房与碧桂园即将上线的项目等都是典型的案例。

普遍采用的方式为，先向投资人众筹资金，帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题；然后招募地产开发商和承建商来建造房子，最后再定向销售给原本有刚需的投资人，或是开发商卖房后转成收益返还给他们。

公开信息显示，2014年6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，最后有400多位投资参与众筹了1491万元。8月23日，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40％。

3.众筹建房：众筹者以建房为目的出资建房，最终达到个性化建房的目的，同时减少了房价。这种模式涉及非常多的障碍，国内较为成功的案例为河北沧州由中关村股权投资协会发起的“沧州中捷高新技术产业开发区众筹家园小区”。

“稳赚1号”真的稳赚？

从上述的分类来看，万达的“稳赚1号”更倾向于理财型房地产众筹。除了有首富的背书、万达的品牌、预期年化12%的收益的卖点外，该产品还设计了相应的退出机制，和增强流动性的方式……

根据公开的资料，“稳赚1号”以万达广场作为基础资产，募集资金将全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。但万达有权根据筹集情况调整基础资产。

“稳赚1号”在基础资产全部投入营运之前，由众筹发起人以资产管理方式进行资金运作，并将产生的收益作为对投资人的回报，在全部投入营运后，由这些万达广场的项目收入来保障盈利。

根据产品说明书，“稳赚1号”的预期合计年化收益率为12%起，包括两部分：一部分是租金收益，预期年化收益率6%，在每年收益派发日（7月15日）发放；另一部分为物业增值收益，预期年化收益6%，将在退出时一次性发放。

写到这里，一切看起来都没有什么问题，可是“稳赚1号”真的稳赚么？“风险与收益并不对等”是多位业内人士对该产品的解读。

我从项目方获悉，6%的租金收益是根据万达以往业绩和整个行业的平均水平综合测算的。公开数据显示，万达商业的租金收入每年都有近50%的增长，总收入平均增长36%。其中，2014年，平均每个万达广场年租金收入为1亿多元。

而对于物业增值收益，“稳赚1号”也设计了三种退出方案，通过REITs或其它方式上市、向第三方转让相应权益或自由租赁物业、万达集团于第7个收益派发日之前回购。

我以为，对于“稳赚1号”是不是类REITs的争议还太早，毕竟还要几年以后才有可能通过REITs退出，而且这只是三种退出机制的之一。如果最终是万达自己回购了，那么万达发售这个产品更像是一个远期交易，而且借款利率还不算高。

某美国房地产众筹平台的产品总监认为，投资人购买“稳赚1号”享受物业增值收益，算是变相股东，可以归属到股权众筹的范畴。另外增值收益和本金均在最后发放，而不是每一期返还则是最大的风险，也是股权众筹的特征之一。

“但这个项目注明并不保本付息，这意味着大众作为LP（有限合伙人）冒着亏掉本金的风险，有可能有6%的利息。同样的产品如果在美国，年化利率至少要在16%以上，即便是保本保息的债权众筹产品年化收益率也在8%左右。”他表示。

除了被质疑风险和收益不对等外，REITs的退出方式是否可行，国内众筹的监管政策究竟为何，都是横在“稳赚1号”面前的关卡。产品周期较长，未来的政策和市场环境可能都会有较大变化。

例如，未来房地产行业波动所带来的风险将如何应对？假设房价出现大幅度下跌，谁将承受这个损失？该产品说明书里也并未提及。“稳赚1号”究竟是否稳赚，还有待考量。

最后叨叨几句：

众筹是我关注较少的一个领域，最近突然发现，不知何时开始，众筹跟P2P一样变成了一个“万精油”。各种众筹的平台、产品、模式如雨后春笋般涌现，房地产众筹也被中国房企玩儿出了各种花样。

恕我没有想明白，在我看来中国的房地产众筹其实就是房企找大家借了一笔钱去买地盖楼，在银行这几年收紧房地产贷款的情况下，这种方式融资的成本还挺划算。只是，当一切皆以众筹之名，法律和政策的边界在哪里？

今天的第二条特别摘选了零壹财经的一份报告，有关美国几家房地产众筹平台的模式介绍，相比之下，美国房地产众筹的产品和交易结构，以及法律关系都较为清晰，大家可以对比、参考。

标签：