房地产商、地产中介涉足互联网金融业模式与风险分析

万达模式——股债结合

此前万达地产发起了众筹理财产品“稳赚1号”，是以万达广场作为基础资产，募集资金将全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。除了万达之外，从去年开始，包括万科、远洋、绿城等房地产企业均有推出房地产众筹产品。

（REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。）

万达项目回报一方面是租金，另一方面是物业增值。

由于定位于众筹产品，因此外界将“稳赚1号”理解为股权融资。然而，万达内部人士指出，不同于股权融资的是，“稳赚1号”产品的退出既可上市，又可向第三方转让，确实无法转让时，到期由万达集团回购。同时还拥有每年预期的6%收益，因此也具有债权的特征。应该是一种债股结合的产品。

风险：

稳健收益是租金，但风险来自于投资期较长，房地产在7年之后的价值不确定性较高，因此实际上虽然号称稳赚，但并不是真正的保本保收益。

在购买这类房地产众筹产品时需要注意哪些问题？

首先区分是投资收益究竟是房产所有权还是收益权。

如果是收益权，基于平台披露的业务模式，是否可以保证投资人的本金及收益；发生违约时的救济手段是否有效、可行。

如果是房屋所有权，首先要关注价格是否合理，其次看与购房相关的流程是否符合目前房屋买卖流程的相关规定，再次看是否存在权属上瑕疵，确保参与众筹的购房者可以获得产权。

对于众多投资人参与的房产众筹项目，还要关注房屋转售、退出机制。

链家模式——产业链金融

除了地产公司，最近包括链家地产等房屋中介也开始利用手边的客户和房产资源做起了互联网金融业务。链家旗下的金融平台“链家理财”上线7个月交易额就已经超过了60亿。一方面，他们通过租房售房接触到很多借款需求，另一方面，他们的线下门店也自然成为了理财产品的销售网点。对于这种跨界的做法，是否存在法律上的风险？

链家目前做的是实际上是产业链金融，依托于在二手房买卖交易过程中积累的经验、数据、需求，通过链家这个核心企业对资金、房产产权及交易核心环节的有效控制，达到控制风险的目的。

说到其业务模式的法律风险，如果链家仅以核心企业的身份，为购房者、买房者、资金提供方提供信息中介服务，本身不构建资金池、不自融应该说是非常好的业务模式。

风险：

各种赎楼贷、周转贷、换房贷在一定意义上属于信用贷款，无论投资人还是平台均未持有借款人提供的房产抵押，此时房产已经处于交易环节中，缺少了房产的抵押担保投资人将面临更多的风险，此时对于平台业务模式、业务流程的要求较高，任何环节的疏漏都可能导致投资人血本无归。

评论：

房企自己运营互联网金融平台，利用对产业链及上下游包括供应商、服务提供商、购房者的可控性(包括采购成本、销量、风险承受能力等）做产业链金融、供应链金融解决上下游的资金融通，我们觉得是趋势，也会为各方带来利益。但是，除了房企的风险控制能力外，最让人担心的就是法律问题。

主要是因为虽然房企是产业链的核心，但房企本身或者关联公司也是资金需求方之一，很容易出现自融、资金池。也就是我们常说的非法吸收公众存款、非法公开发行证券。

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