房贷业务优缺点分析

文|半刻老冰

作者简介：我的路靠我的脸磨出来。

所谓房贷业务是以房产作为抵押担保，向借款机构申请借款的业务。目前市场上主要的房贷业务有两种，一种是房屋抵押按揭贷款，一种是房屋抵押经营性或大额消费贷款。前者因为贷款回收周期较长，借款人对利率水平比较敏感，一直属于银行的业务范畴；后者往往借款周期相对较短，属临时性周转用途，通常被借款机构作为主要业务。下面来具体谈谈房贷业务的优缺点。

优点

房贷业务起始于1993年，是国家开展住房制度改革的产物，从房屋按揭贷款开始。后续银行陆陆续续在此基础之上开展了房屋抵押贷款的业务。房贷的优点毋庸置疑：

第一，可以有效地缓释因为各种因素造成的风险情况发生，比如第一还款来源出现问题；不可抗力对借款人产生的影响等。处置抵押物就可以成为第二还款来源，保证覆盖正个借款的风险敞口。

第二，房产属于不动产，除非是遇到极端情况，一般情况下是无法毁坏或是迁移的，状态相对稳定。而且在进行贷款操作的时候，办理抵押登记手续相对简便，等待他项权利证的周期大概在3-5个工作日。

第三，目前房贷业务的重点是在房产的处置上面，现在有公证处强制执行的手续和全委手续，借款人一但无法归还借款的情况下，可快速在不通知房主的情况下委托中介机构将房产快速变现，为回款多了一重保障。

缺点

房贷业务在一定时期确实推动了我国信贷市场的繁荣，但在实际的借贷过程当中也存在着一些缺点。

第一，房产如果是大型写字楼、别墅等金额较高的房产，处置起来相对时间就会很长，因为受众较少，市场成交量相对来说不多。而且金额较大的借款对于借款机构来说，出现一笔不良，带来的是毁灭性的打击。

第二，房产如果不是一二线城市的，由于房价波动较大，虽然抵押率设置在较低的水平，但是交易量不活跃的话，对处置也会带来影响，而且如果发生系统性风险的时候，随着坏账率的上升，也会造成严重的后果。

第三，我们都知道，房屋抵押贷款可以办理若干次抵押登记的手续，如果办理初次抵押的机构未通过有效方式，如未强制保管房产证、未网签、锁定等操作控制住借款人办理二次或多次抵押手续的话，到期处置房产的时候就会变得异常繁琐。

第四，还有一些市场上存在的转单业务，由于数量不是太大，而且介绍起来也比较惊悚，在这里就不做过多的介绍，但这也是房贷业务存在的缺点之一。

在征信体制未健全的时期，房贷业务任然是借贷机构首选的业务之一，只要在房产价格相对稳定的一二线城市，抵押率设定合理，风险在一定程度上还是可以控制的。但是这里也要提醒的是，借贷业务还是要回归到考察借款人还款来源与借款用途上来。

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