简读：房贷类P2P平台风险分析

房贷类也是当前P2P网贷的主要业务之一。应该说房抵押借贷是中国比较传统的担保型借贷业务。这源自于中国对于房产这种不动产的重视和价值观念。银行是房贷的重要平台之一，但是银行房贷手续复杂，加之中国近年房价持续上涨，绝大部分百姓是按揭购房，房贷未偿清，绝大部分不可能获得银行再贷款。因此，当房贷偿还一部分时出现资金紧张，银行贷款行不通，从而催生了很多民间赎楼和房产抵押借款。今年，P2P网贷兴起，房产作为中国人重要的固定资产之一，抵押是作为增信手段的重要担保借贷方式之一。对于房产抵押类型的借贷而言风险主要集中在不良资产后期的处置上面。房产的估值相对于车辆而言属于较大的资产，这类项目的借款金额较大，一旦出现逾期或者坏账，房产的接手和变现则是一个较大的问题，因此从事这类业务的平台需要考验的一个重点是房产抵押物的处置能力。

对于P2P的投资者而言，类似于车辆抵押业务，首先需要考察平台房产抵押估值、抵押手续和审批流程的合理性和执行性；其次需要考察平台贷后逾期时房产处置程序的便捷性等问题。与此同时，对于P2P平台而言，房贷类业务实际上的资金安全性风险是比较小的，一般P2P对于房屋的抵押率比较低，一旦出现违约或者逾期，房屋作为资产进行变现用来给投资者偿还借款。但是这是在房产抵押手续流程没有漏洞，并且房屋的估值、抵押率以及处置情况都配套的情况下才可以如此。因此针对房贷业务，平台需要做好以下几点：其一是房产估值、抵押手续流程合理完备；其二是有相配套的房产处置能力。如果做不好这两点，平台的房贷业务的风险就不低。

投资房贷项目关注点

在投资P2P平台房贷项目的过程中，根据房贷项目的特点，可以从项目核查、房产、借款人、P2P平台、增信措施等方面进行梳理，包括但不限于以下关注点，其他的常见投资要点，尤其是房产抵押以及P2P平台审核，在本书前面已经详细述及，在此不再赘述。

项目核查。这方面要求抵押贷款真实有效，借款人用自己名下房产进行抵押，首先要办理抵押登记，也就是他项权证，只有办理了抵押登记才产生法律意义上的物权关系，便于后续追偿。同时，平台办理他项权证时他项权人一般是平台高管、董事等相关联的人，如果他项权人和平台毫无关系，或者仅仅是平台的客服、专员等普通员工身上，就存在一定风险。相比高管、董事，普通员工流动性大，一旦离职，贷款人出现逾期或者无法偿还贷款的情况，追偿起来非常不便。

房产标的。主要包括以下方面：1、房产抵押贷款应以本地房屋为主，便于查询借款人他项目权证上的信息，同时对房产所述地区的房价走势和均价进行预判，尽量选择经济发达地区房产；2、区分房屋的类型以及确权，以免后续发生纠纷；3、是否存在租赁人等，法律中有“买卖不破租赁”的规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果是“先租赁后抵押”，贷款人即使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，平台也很难顺利处理抵押房地产，必须要规避这一块的风险。4、抵押折扣率的问题。在这里面有两层折扣。第一层是评估机构对房产的评估值相对于市场价格的估值情况；第二层是贷款额相对于评估值的折扣，这两个折扣率越小，安全系数越高，一般来说，商品房抵押率不超过70%，商业房产抵押率不超过50%；5、是否是二抵的房屋。房屋贷款尚未结清银行商贷，这种房屋抵押贷款，就是俗称的“二抵”。“二抵”房屋必须是现房，且有一定升值空间，房屋必须是使用银行贷款购买的一手房，房屋已经办理抵押登记，且抵押权人必须是银行且贷款额度=房屋价值X抵押率-原贷款的本金余额；6、该房产非借款人唯一住房。如借款人违约，而该房产为借款人唯一住房且用于赡养家属的房屋，在执行过程中为了照顾家属等，一般在执行时间上会比较长，无形之中加大了借款人的时间成本；7、平台的房产变现处置能力。

借款人。借款人个人信用状况良好，无不良信用记录事项，同时对工作性质、其他贷款情况、资金流水、还款能力等方面进行详细查询。

增信措施。常见增信措施包括借款人引入担保人或者担保公司、平台引入担保人或者担保公司、保险公司信用保险等手段。

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