房产抵押标坑很多 这些风险估计你想都想不到

张二平生最恨骗子，自从进了网贷圈，感觉整个世界都面目可憎了起来。

　　

就拿本地圈中大佬蓝胖子来说，每回见面，他都要和张二吹牛，说自己平台的房抵贷项目是多么靠谱。“不还钱，把他的房子卖了就是！这东西本来就没啥风险啊，只是监管不让讲罢了。哼，就属他们最麻烦！”

　　

对于在蓝翔技校金融系念过书，在宇宙大行业务部养过猪的张二来说，自然不会轻信蓝胖子吹的牛逼。他的平台靠谱与否暂且不说，但宣传房地产抵押贷没有风险，绝对是在侮辱吃瓜群众的智商，张二必须提笔抽之！

　　

在张二眼里，房地产抵押贷最起码有以下几种风险：

　　

租赁权对抗抵押权的风险

　　

最高人民法院在关于担保法的司法解释中规定：抵押人将已出租的财产抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　

这么看来，“买卖不破租赁”的原则在担保实践中依然有效，如果抵押房地产存在“先租赁后抵押”的情况，即便借款人不能按期还贷，由于租赁权对抗抵押权，平台也很难顺利处理房产。

　　

而个别借款人也利用这一法律精神，先租再抵，并与承租人达成默契，签下长期租约，伪造租金支付凭证，给平台处置抵押房地产设置障碍。而由于平台很难取得有效证据，证明抵押人和承租人恶意串通，法院也无能为力，只能承认租赁关系合法有效。

　　

承租人优先权困局

　　

如果借款人不按期还贷，平台有权处置抵押的房地产。但按照法律规定，承租人具有优先购买权。所以，如果借款人（或第三人）与承租人签订了长期租赁，且已付清租金，实际上就起到了压低抵押房地产拍卖价格的目的。

　　

而依据《合同法》规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”实践中，如果抵押房地产存在20年租赁合同并且一次性付清租金，就相当于将抵押房地产变相地卖给了承租人。

这是因为基于承租人优先购买权和长达20年的租赁期限，这种抵押房地产拍卖，除了承租人外很难有其他人竞买者加入。另外，承租人在竞拍抵押房地产时，可以将20年的租赁费折抵拍卖款。退一万步说，即便是其他人竞买得到抵押房地产，还是要无条件等到租赁合同履行完毕后，才可以收回该房地产。这样，承租人就可以立于不败之地，而这对平台来说，绝对是场灾难。

　　

住宅类房产难以处置的风险

　　

根据《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，最高人民法院对执行抵押住宅设置了非常严格的条件。

　　

首先，如果被执行人及其抚养家属属于低保对象，无法自行解决居住问题；或申请执行的房屋时被执行人生活必须的，人民法院就不会强制迁出，执行人要与被执行人要自行商定解决方案。

　　

其次，即便这类房屋裁定拍卖、变卖或者抵债，法院会也会给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，法院不会强制让被执行人及其所扶养家属迁出房屋。

再者，即便6个月后强制搬出了，若被执行人无法解决居住问题，申请执行人必须为被执行人及其所扶养的家属提供临时住房。

由此可以看出，用途为住宅的抵押房地产处置执行程序非常复杂，执行难度大。实践中，法院一般会优先考虑社会影响，向借款人（第三人）进行倾斜，很难受理平台提出的强制迁出地申请。

　　

而一些借款人正是利用这些条款，给自己留后手，导致债权人的权利无法得到保证。举个例子，张二我有两套住宅，一套是200平方的豪宅，另一套是80平方的刚需房。张二将刚需房抵押给蓝胖子，说是借款做生意（其实是拿去赌博了），蓝胖子觉得房抵贷没风险，尽调还不充分，就把钱借给张二。可是，张二我赌博赔了很多钱，但一不敢得罪黑社会，二怕没房子住，就把豪宅给卖了，将钱还给澳门赌场，然后把一家老小8口人迁到刚需房居住，最后告诉蓝胖子——要钱没有，要命也不给，看着办吧！

　　

这时候，由于80个平方的刚需房成了张二及其家属维持生活必需的住房，法院不支持强制执行，蓝胖子只能干跳脚着急。

　　

抵押物附属设施归属不清

这是P2P房地产抵押贷尽职调查环节的关键部分——正规的房屋租赁合同中，租承双方应当对房屋装潢等附属设施的相关问题做出详细约定：比如说，装修费用或其他附属设施（供暖设施等）购置、租赁费用谁来出？租赁期满房屋的装潢等产权归谁？承租人是否需要负责恢复原状等等。

　　

平台在实现抵押权时，房地产要经过评估这一环节，房屋是否装潢，是否有添附的附属设施，将在很大程度会影响最终的评估价格。平台在处置抵押房地产是，如果这方面贵数不清，租凭合同约定不明，又会多出很多扯皮的事儿，大大增加抵押物的处置难度。

　　

房地产持有人向平台申请抵押贷时，平台就有必要弄清这些问题。可在实践中，张二发现很多平台为了尽快扩大资产端规模，加上对房抵贷的风险认识不足，简化了此类业务的尽职调查模式，造成了潜在的风控风险。

　　

二次抵押造成的偿还风险及抵押物安全风险

　　

举个例子，张二贷款买了套房子，目前尚未还清，但临时要用一大笔钱，这时候，如果房地产还有超过贷款余额的价值，就可以继续进行抵押贷款，这就是房地产二抵贷。

　　

从理论上说，这样的操作符合法律要求。但在实践中，房地产二抵贷已经出现不少问题。

首先，由于一二线城市房地产市场持续火热，很多房屋的现有价值已远远超过了抵押人买入时的价值。通过房屋增值的部分再次进行抵押获得资金，抵押人的还款压力也就同样增大。

　　

如果抵押人的收入水平没有随着其房产的增值而增长，那么就会造成还款能力风险。虽然银行在进行二抵贷时，会根据抵押人眼下的收入水平核定贷款额度，但很多网贷平台为了占领市场，依然在授信时“只看房子，不看收入”，造成隐患。

　　

另外，对于平台来说，房产的价格波动也是一大风险。如果房价大幅下跌，就会影响到抵押品的安全。如果房价下跌造成残值低于抵押率，平台一方面面临要求抵押人增加抵押物的问题（而抵押人不必因非自我原因造成的抵押物价值不足增加抵押物），还会面临和银行争夺抵押物所有权的纠纷。

　　

更危险的是，在这种刺激下，购房者自加杠杆的投机行为被迅速放大。一旦未来房价下降，在杠杆放大的情况下，购房者的房产市值会大幅缩水。对本身资金不充沛、借助“房抵贷”才有购房条件的人来说，届时为达到平台的抵押率标准，要么追加抵押，要么减少贷款，要么被强行平仓，这样的事情不是没有发生过。由于很多平台缺乏对二抵贷资金流向的检测，如果这些资金绕过监管改变贷款用途，流向高危行业或参与炒房，将造成更为严重的后果。

　　

擅自改变土地用途或超期未开发造成抵押物风险

　　

就土地出让来说，根据用途的不同，其价值也有很大差别。如果都按照住宅用地的出让价格标准拿地，那么像深圳这样的城市，工厂、仓储也就不用开了。所以，有些人为了最大限度的榨取土地的价值，往往会私自变更土地的使用用途，造成风险。而根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，如果私自变更土地的用途，比如将仓库用地变更为商住用地，国家可以无偿收回土地的使用权。

　　

另外，《城市房地产管理法》和《土地管理法》也都规定，受让人超过国有土地使用权出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，国家也可以无偿收回土地使用权。

　　

在目前的法律规定下，国家可依法无偿收回以上两种情况的土地。而在无偿收回时，抵押权人不能从该国有土地使用权得以清偿。张二提醒，不仅是投资有风险有风险，增信也是有风险的，土地使用权抵押就是这样。在过去，这一类的教训已经太多了，平台（抵押权人）不履行应有的谨慎义务所造成的损失只能由平台自己承担。

　　

在建工程抵押“两个优先权”风险

　　

由于网贷监管细则中限额的规定，这类项目今后在网贷投资实践中会越来越少，这里我只简单说说“两个优先权”对抵押权的影响。

　　

首先是建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　

按照上述规定，在建工程承包人只要在法定的期间内主张建设工程的优先受偿权，受诉人民法院就会据此依法支持建工程承包人的诉讼请求，由于该优先受偿权优于抵押权的优先受偿，极可能使平台的抵押权落空。实践中，也存在个别借款人与承包人恶意串通，阻碍平台处置抵押物的目的。

　　

另外就是税收优先权。根据《税收征收管理办法》，纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。税务机关有权先于抵押权人处置并就处置价款优先受偿，收税后的剩余部分，抵押权人才可以受偿。如果抵押权人私自处置抵押物进行受偿，税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。

　　

政策和道德风险

　　

一方面，网贷监管细则的限额要求给平台单枪匹马开拓资产端造成很大难度；另一方面，房价持续上涨，房地产抵押贷的市场供给日趋活跃，在上海、深圳、厦门等城市，大量中介机构开始入场。

　　

谁也不愿意放弃这块肥肉，中介机构手上寻求合作的网贷平台越来越多，联合发标规避限额要求成了越来越有可能的趋势。

　　

但是，跟过去的P2N模式的风险点相似，网贷机构依然缺乏对这些中介机构进行道德约束和风险审核的能力，若联合发标成为现实，一旦中介机构造假或是风控出现问题，由于单个项目的发标平台增多，风险会出现扩散，给整个行业带来不利的影响。

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