P2P联合放贷，如何实现房产抵押？

2016年8月24日，银监会公布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（下称“《网贷暂行办法》”），该办法限定了P2P平台的借款上限，使得P2P平台难以满足借款人的大额融资需求，因此一些网贷机构或转型做消费金融，或与金融资产交易所、金融资产交易中心合作，或与小额贷款公司合作，或尝试联合放贷的模式来突破借款额度的限制。本文重点讨论联合放贷模式下的大额融资抵押物需注意的问题。

联合放贷即两个或两个以上的P2P平台联合，通过内部约定的某一联合放贷代表人统一向某一位或以上的借款人提供借款中介服务。在大额融资的情形下，借款人常提供房产等大额资产作抵押担保筹借大额资金，而联合放贷模式涉及的出借人（债权人）和平台较多，如何办理房产的抵押登记，以及如何防范联合放贷模式下房产抵押担保的法律风险值得关注。抵押物是否能进行多次抵押，房产是否只能在一个借款标的进行抵押登记？抵押物的处理和受偿顺位需要注意哪些问题？本文以P2P平台联合放贷模式中的房产抵押担保为例，简要分析联合放贷模式中多个借款标的如何实现单一房产抵押登记，抵押房产的处理和受偿顺位以及第三方担保存在哪些风险等问题，并提示相关法律风险。

一、联合放贷如何实现房产抵押担保？

根据《网贷暂行办法》第十七条规定，同一自然人在同一P2P平台的借款余额上限和不同P2P平台借款总余额分别不超过人民币20万元和人民币100万元；同一法人或其他组织在同一P2P平台的借款余额上限和不同P2P平台借款总余额分别不超过人民币100万元和人民币500万元。

在联合放贷模式下，某一自然人需借款人民币100万元，则可通过5个或以上P2P平台分别发布独立的标的，由各平台撮合出借人出借资金。而参与联合放贷的P2P平台之间签订协议，约定一个联合放贷代表人，由其他放贷人出具授权委托书，授权代表人办理信息撮合、借款审查、借款还款、抵押登记等事项。

在单一的平台模式下，由于债权人众多，平台往往通过获取债权人的授权，统一办理抵押担保事项，将房产抵押登记在平台或者平台指定的第三方名下。在这种情况下出现了抵押权人与债权人不一致的情形，对此情形，法院通常有两种不同的处理办法：1、由于债权人与抵押权人不一致，不支持债权人的请求；2、若是债权人能够证明借款合同与抵押合同实质上构成主合同与从合同关系，债权人享有的债权为抵押权担保之主债权，则支持债权人的请求。可见，在抵押权人与债权人不一致且债权人无法证明自己是抵押权人时，债权人将面临抵押权无法实现的风险。此种情形下可以通过抵押权委托行使的方式解决这一问题。

那么在联合放贷模式下，众多的平台参与其中，应该如何办理房产抵押登记呢？平台的债权人行使抵押房产的抵押权会受到什么影响？从理论上来说，可由多个平台共同作为抵押权人或者联合放贷代表人作为抵押权人代替债权人行使相关权利，即多个平台均获得债权人的授权，将抵押物分别登记在平台的名下；或数个平台均获得债权人的授权后，转授权于联合放贷代表人，将房产抵押登记在联合放贷代表人名下。此时，联合放贷的平台需在内部协议中约定抵押房产的处理方式、受偿比例以及抵押房产的受偿顺位等。

二、房产能否抵押在多个平台名下？

《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十一条规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”

因此，根据现行法律的规定，若借款人将已经抵押过的房产用于P2P平台的借款抵押的，可就该房产超过原担保债权的余额部分进行再次抵押，也就是说房产是可以多次抵押的。而在实践中，登记部门就房产的剩余价值部分（房产超过原担保债权的余额部分）办理抵押登记，抵押登记的程序也同首次办理一样。因此不论从法律规定或者实践操作来看，将抵押房产抵押登记在数个平台的名下是可行的。

三、抵押房产的受偿顺序是否可变更？

若将房产分别抵押登记在数个平台名下，则产生了抵押房产的受偿顺位问题。根据《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

故采用联合放贷模式的P2P平台在接受债权人的房产抵押担保时，首先需审查该房产是否已经办理他项权登记，该房产的价值是否超过已担保的债权数额，同样作为办理了抵押登记的抵押权人，如果不是第一顺位，则对行使抵押物的优先受偿权有着一定的影响。

其次，值得注意的是，参与联合放贷的数个平台可与抵押人协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，平台间可以内部协议约定放弃或者变更抵押权的顺位。《物权法》第二百一十七条规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其产生不利影响。”

四、第三方担保是否可靠？

除上述需要注意的问题，联合放贷模式还涉及第三方担保公司（或贷款中介机构）为借款人提供担保的问题，即由担保公司（贷款中介机构）统一负责为借款人提供担保（保证），并由借款人向贷款中介提供反担保。此种模式省去了抵押担保的复杂程序，但同时可能存在一些法律风险，如担保公司与债务人串通诈骗或担保公司跑路，则将直接损害投资者的权益。平台需审慎审查，否则出现以上情形也将对平台产生不利影响。

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