一线城市房价回落，要不要买房？

刚需的朋友，好像一直对楼市有误解，以为调控是为了整房价，房价会降下来。

你确定是这样吗？实际上，不管是房住不炒、还是限购限售，最主要目的是挤掉楼市的泡沫，维持房地产稳定，维持它的金融属性。毕竟，房地产行业牵连众多，前两年太疯狂怕它虚脱，先让它缓口气再跑。而且，经济要发展，城市化也是必须的一步，既能给经济贡献7%左右的增速，也让各地政府靠着土地财政（卖地）开源。

因为，土地出让金和税费，两项就能占到房价的70%；土地出让金这一项就是一块肥肉，占了财政收入的40%。所以，任何调控措施，都不会随便让放假下降。

我们看2016年以来政策调控：

1、2016年3月，第一轮调控，上海深圳同日出政策，收缩贷款政策。

2、2016年10月，第二轮调控，一线城市、强二线城市收缩调控，全面限购、收缩贷款。

3、2017年3月，第三轮调控，尤其以北京为代表，新加入环都市圈城市收缩调控，限售祭出，“五限令”时代开动。

4、2017年9月，第四轮调控，新加入“弱二线城市”收缩调控。

5、2018年3月，开启第五轮调控。

调控第四轮出台后，全国房价出现了地区分化，北京跌了20%，环京跌到脚面；合肥南京分化明显，明显低于市场价的新房出现抢房现象；但有些楼市依旧火爆，比如青岛，成都，杭州，长沙，武汉。

第五轮调控之后，3月28号深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”；同天晚上，杭州新房采取公开摇号。有5个城市实施公证摇号，2017年5月上海、南京；2017年10月长沙；2017年12月成都；2018年3月武汉。3月27日，长沙发布新规，将优先满足首套刚需购房群体。3月21日，大连也实行了限购限售。

目前没有出台限购或限售政策的二线城市剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城。

第五轮调控来势不猛，接近调控尾声了。接下来剩下的6个二线城市，如果今年10月份左右开始调控出台限购限售，也不意外。全国楼市而言，调控的决心是非常大的，调控的方向肯定不会变的。

那么，为什么棚改计划到2020就结束了？因为房子不可能无限制拆了建，建了拆，改完就可以住几十年了，那我们房地产发展空间就不大了。

为什么要出台房地产税？

很大的原因是卖地快遇到天花板了，可以从两个角度看，一是看增量，二是看存量。增量角度，人是一切的核心，我们卖土地、盖房子、卖房子，都需要人来承接。目前人口红线基本到了上限，高房价是最好的避孕药，去年虽然开放二胎，但新生人口并没明显增长，比计生委的预期还少了200万，可以说是非常打脸了。有人形容这是“人口雪崩”，哪天崩我不知道，但低生育的尴尬，就像一张白纸，一旦揉皱了，很难恢复原状。

新生儿在减少，老龄化却在加深

数据来源：《中国人口老龄化趋势预测研究报告》

未来年轻人少了，而我们的下一代，他们的父母(也就是我们这一代)大多是有房的。所以到那个时候刚需会比现在小得多。那么，问题来了，还要买房接盘的刚需，能有多少？（人口学者梁建章预测，至少未来十年，出生人口将以每年30万到80万速度萎缩）存量角度看，商品房制度实行近20年，走了一大段，房产的需求上限快看到了，因为三四线到18线都在急着去库存，说明至少这些地方，需求已经饱和了。而抢到年轻人的一二线呢，虽然需求还在上涨，但公租房、租售同权这些，也会分走一部分需求。

房地产税可以说是为了继续接棒，补充财政收入来源，降低各地对卖地的依赖。

一二线楼市盘点，房价会跌吗？一线城市：除了深圳，目前横盘。一线城市划好了人口红线，楼市已彻底冰封。只有深圳有些例外，落户门槛宽松，还有几十万人等排队落户，简直就是用脚为房价投票。

人为调控市场，调控一旦放开，会有一波上涨行情。有房票又有上车能力，尽早上车。

二线城市：抢夺人口，建议挑选未来能上位成功的潜力股。

很多二线城市销量大幅下滑之后，迫于财政压力开始松动限购，吸引外地人才前来买房落户。

身边的案例很多，这两年由于害怕老家房价暴涨，一时恐慌，在三四线买房的人才不在少数。随着二线抛出橄榄枝，对这些人来说，是三四线置换一二线的最佳时机！

二线城市，比如杭州、南京、成都、西安、苏州、青岛、武汉、成都、郑州、长沙等等，这些城市主要看人口、产业，人口是一切的基础，人口不断流入的城市，才能承接未来的上涨，不久的将来，可能就是下一波一线城市。

三四线为什么说涨就涨了？还会继续涨么？去年很多地方涨了不少，除极少数是真正的需求，大部分因为去库存。尤其是小地方，明明三年不见涨，一直是三四千，结果这一两年价格翻倍了。

三四线的地方政府点起了这把火————棚户区改造+货币安置。

一二线城市（40 城）和三四线城市（613城）货币安置数量对比

科普一下，棚改可以理解成拆迁，而且不再分安置房，而是改发钱（货币安置）。

如果是你，你家的房子拆迁了，手里有笔现金，要拿去干什么？自然是买房。

棚改既能增加基建，完成地方GDP业绩，还能刺激出买房需求。买房的人多了，开发商那里僧多粥少，有的楼盘趁机涨价。很多人原来不是刚需，看到房价涨了，手里有点现金，以为还能接着涨，也拿钱冲了进去，房价又被推高。房子卖得火，那些抢占先机，跟上棚节奏的开发商，也赚得盆满钵满。比如碧桂园借着棚改赢回一局，去年销售额5508亿，业绩涨幅78.4%，今年地产股涨势喜人也有这一层原因。

当然，也有一些愚蠢的开发商，看到房价暴涨，以为会接着繁荣，又花钱拿地，地方政府的土地财政也多收了不少。

一个客观的真相：买房成本越来越高

外在层面，全球货币不再宽松。去年美联储继续加息，加上特朗普减税、留后手的缩表，三管齐下，美元明年会走强。美元上涨，存款利率就上升，我们的外汇利率差加大，汇率压力大，人民币贬值压力上来了。

内在层面，我们为了防止资金流出，其实已经进入了加息周期。咱们去年就去杠杆，至少未来两年里，货币是偏收缩的。虽然央行的基准利率没涨，但市场利率是在上涨，最后买单的（受伤最深）会是刚需买房的群体，所以没上车的刚需赶紧上车。这情况至少未来两年都会存在。

4月13日下午，银行圈有个大消息：商业银行存款利率上限行业自律约定将放开！这是什么意思？如果放开了，你去银行存钱，利息很可能会上涨。

按照这种情况发展下去，你把钱拿银行存一年，利率市场化了，很可能翻个倍，存钱利率能接近3%。这一点不意外，也符合金融降杠杆大方向，因为不止前任央行行长，现任行长在近期的公开场合中也在透露加息信号——也就是市场上的钱减少，提高存款的利息，让钱回到银行。但银行拿钱成本高了，拿货价涨了，放出的贷款自然也要涨价，其中就有房贷。所以，受伤的还是刚需，心疼地隔空抱抱你们吧。

房贷涨价20%已经成了主流，广州有的银行上涨40%。所以可以遇见，今年下半年，房贷利率很有可能突破6%！

更甚的情况是，加价也就罢了，还不给加量。房贷额度更少了，央妈不给奶、地方债务缠身，都在挤兑房贷额度，很多银行的授信业务在收紧。如果你今年买房，应该能感觉到，尤其是正在严调的一二线，房贷更难申请，等的时间也会更长。

有的人更倒霉，征信有污点，或者流水不达标（工资不到月供的两倍），银行直接拒绝放贷。受伤的不止是刚需，很多想换房的朋友也傻眼了————换房的成本也在涨。一套几百万的房子，换房的首付过百万，很多人是拿不出这么多的，只能找银行抵押老房子贷款（房抵贷）凑首付。但房抵贷也在涨价，很多银行上涨20%-30%，有的还直接拒掉，比如3月初的北京中信银行，暂停房抵贷业务。如果你是刚需，真需要房子住，还是建议尽早上车。

从另外一个角度想：拖延症即使等到房价下调，但利率涨了，或者房贷更难申，买房的成本也没降多少，有的反而更高；即使遇到限价房，新房比二手房低，好比是打新股，遇到了是赚到，但需要运气和关系啊。

关注公众号：七点半理财，赠送价值精品理财课程一套。

标签：