加息真的来了，房价会下跌吗？

加息的意思是上调利率，一旦加息银行存贷款利率会升高，资金价格会变得更贵，整个社会的融资成本会升高，对楼市产生重大影响。

所谓房价涨跌，必须要分情况来看：一二线热点城市和三四线城市。一二线的房价就像平时的粮油米一样，价格的涨跌几乎不会影响需求；而三四线房价就像零食，需求弹性很大。

先总体看，财政部公布的一季度财政收支数据显示，1-3月份，国有土地使用权出让收入约1.33万亿元，同比增长41.8%，这与去年的涨幅基本一致。

细分来看，4月份全国330个城市土地成交量价环比均上扬。从成交量来看，住宅用地环比下跌34%，同比上涨38%。从土地成交楼面均价来看，住宅用地成交楼面均价环比下跌34%，同比上涨38%。

5月，从成交量来看，环比上涨20.14%，同比上涨37.92%。住宅用地成交环比上涨20.70%，同比上涨67.48%。

从以上数据看得出，在当前全球加息和国内流动性收紧的环境下，几乎没有撼动国内房价。

一线和热点二线城市

对于这些城市来说，上涨的逻辑很简单，需求是支撑房价的推手。一线城市2016年基本已经完成了全部的去库存工作，现在说白了就是出来一批卖一批，就像大爷大妈抢早市一样。加息可以撼动一二线的高端市场，但几乎撼动不了这些刚需。

到今年年中，南京、杭州、武汉等二线也大多纷纷完成了去库存任务，因此这类城市的房价在后续的上涨空间依然还有。

三四线城市

我们要知道推动三四线城市上涨的动力并不全是需求。

去年5月份，国务院推出了2018-2020年三年棚改计划，而这次棚改任务就是主要集中在三四线城市上。棚改的初衷是改善居民住房，但实际上却是在帮这些城市去库存。大面积的货币化补偿棚户改造在短期内刺激当地买房需求。

在过去的3年，中国棚改货币化安置的比例从2014年的10%、到2016年的48.5%，2017年各地棚改货币化安置的目标平均约60%。但显然这种刺激出来的需求是很“脆弱”的。

三四线的行情本质就是涨价去库存。所以一旦加息，势必会影响到尚未完成去库存任务，基准利率上去了，老百姓买房的意愿肯定会明显下降。这是一个锚定的原理，上调基准利率的效果会远远大于银行上浮房贷利率的效果。届时，三四线房价还将保持惯性上扬，但至少上涨的动力会大大减弱，未来横盘或微涨将成为常态。

房价跟着地价走，地价跟着信贷走，信贷跟着宏观环境走。目前大环境依然向上，但信贷早已开始紧缩，去年开始，央行就经常通过公开市场操作回笼货币，周小川也已经试探性地表达过加息的可能性。今年，关于加不加息的讨论有很多，但至少美国是在不断加息的。房价暴涨的时代已经结束，加息的降温效果或许有限，但这的确是一瓢让房价不再“沸腾”的冷水。

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