三四线城市棚户改造的，赶紧去领钱

前段时间听说老家四线小城的棚户区改造，远房大哥家父母留下的房子也要拆了。拆迁户有两个选择，一是迁回原址，即按照一比一给你补偿一套新的商品房；二是折合成现金补偿，也就是官方口中的“货币化安置”。

这两天，大哥说看了最近的新闻，分析了下趋势利弊，赶紧签合同选择了现金补偿。

发生了啥新闻？

6月下旬，业内爆出风声，“国开行收紧棚改融资，将大幅度降低棚改货币化安置比例”。

虽然27日国家开发银行澄清表示并没有对此公布过实质调整政策。但大家普遍认为，减少货币化安置数量，降低货币化安置比例已是大势所趋。

也就是说，未来更多的棚改工程是给房子，而不再是给钱。

拆迁不是拆一套补一套吗，为啥会补钱？

我国棚户区改造由来已久，早期的棚改基本以实物安置为主，也就是给拆迁户相应面积的住房进行补偿。

到2015年，由于房地产市场出现了库存增加的压力，为了推动楼市“去库存”的进程，管理部门提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。

所以拆迁“补钱”一说，是近两年才创造的“金融创新”典范，为的是减少新商品房空置过剩。

具体做法是央行通过低息PSL（抵押补充贷款）向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款。

地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，从而形成资金流的闭环。

一二线城市由于人口流入大，库存压力小，还是以“补房”为主，三四线城市库存压力较大，所以以“补钱”占主流。

“补钱”这一方法，自2015年提出后，连续写进了2016年和2017年的政府工作报告中，并要求“提高货币化安置比例”。2017年货币化安置比例高达60%。

为啥现在要降低“补钱”的比例了？

拆迁户手中有了现金之后，的确按照政府所愿去买房，去“去库存”了，毕竟这么一大笔钱放银行是贬值，买房是保值升值的。在2015至2017年期间，棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为11.9%、15.9%和21.2%，2016三四线城市去库存面积高达26.1%。

在这三年多以来，三四线城市供需两旺，开放商充满热情的买地建房，拆迁户充满热情的拿钱买房。慢慢的，库存减少了。当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

去库存目标实现了，人的热情不减，房价就在抬升，指向了另一个消极影响。数据显示，假如剔除棚改货币化对商品房销售的影响，那么商品房销售增速将下降至-2.9%、16.9%和4.2%。

明显的是，以后多给拆迁户补房子，少补钱。拆迁户没有现金就不会去投资房产，三四线城市房价就不会虚高了。

对拆迁户家庭而言，是领钱还是领房子好呢。我的建议是对于二三线城市非刚需而言，现在领现金更好。

为什么推荐去领现金，不要领房子

为啥不要房子呢？因为三四线房子大概率现在是虚高，未来大概率下降。当然这里说的三四线是普通省区普通地级市，不是指雄安、丹东、海南海滨度假城市等受政策影响的应许之地。

一个城市的房价长期能不能涨，要看它的未来——产业、人口、规划。中国城镇化将近60%，跟发达国家相比还有距离，人口还会进一步往大城市迁移。一二线城市加强人才虹吸，还有上涨空间，但大部分三四线城市承受着人口流失。从这个侧面看，三四线房子的租金和售价有限，持有它的投资价值也不高。

除了刚需（除了被拆的房就没别的房了）的拆迁者，其他人还是可以多考虑领现金。当然我们拿到现金后不要再去投资楼市，而可以考虑一些非过热的投资领域。大几十万可以选择入股看好的店面、生意，小几十万投稳健P2P也能保值。

我那机智的远方大哥以楼市均值领回了一笔现金，他按租房成本一算，如果出租的话要33年才能收回成本。想想中国老龄化增速和四线小城的人口流出率，大哥应该做出了正确的选择。

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