银行传来一大信号：楼市降息！

楼市传来重磅消息：房贷利率经过一年多的上浮后终于传来下调的消息！

8月9日，21世纪经济报道获悉，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，即首套房利率政策由4.655%下调为4.41%。受此利好，周五早盘银行板块普遍上扬。

这个消息印证了我之前的预测，我在8月8日《楼市重要信号：房贷利率或将见顶！》一文当中说过（微信公众号：小白读财经，可查看）：目前房贷利率涨幅继续收窄，按照这样的态势，未来几个月本轮房贷利率上涨将见顶。出乎我预料的是，仅仅过了1天时间，就有一些城市下调了房贷利率。

房贷利率各地情况不一，央行数据显示：2018年3月，个人住房贷款加权平均利率为5.42%， 比上年 12 月上升 0.16 %。去年12月份是5.26%，比当年9月份上升0.25%。也就是说房贷利率仍然是上调的，但是上调的幅度收窄。

但是在这样的情况下，上海部分银行率先下调房贷利率仍然受到关注。我们依然记得，2017年9月份，针对近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，央行方面明确表态支持。这折射出了一个信号：房贷利率或将见顶，少部分城市未来房贷利率还会走低。也就是说即使利率已经到顶，但未来可能不会一刀切，执行楼市差别化调控的政策。

融360监测数据显示：2018年7月全国首套房平均利率最低的城市前五分别是上海5.16%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.41%。

观察这些城市我们可以发现，它们近期的房价基本是在调整的通道上，根据统计局公布的最新数据：6月份上海二手房环比下跌0.3%，厦门跌0.1%。也就是说在监管层要求“楼市调控不力（地方），坚决问责”的情况下，房价上涨比较快的城市利率可能继续在顶部，房价有下跌压力的城市，利率可能下调，确保楼市不能大涨，也不能大跌。

房贷利率的下调，给我们买房人带来哪些利好呢？

我们以小黑为例，小黑打算在上海贷款1000万买一套房，贷款20年，等额本息，原来的利率是4.655%，通过计算，小黑的月供是64104元。

如果房贷利率下调为4.41%，那么每月的月供则是62780元。

也就是说利率下调后，每月小黑可以省下1324元的月供。在房贷成本降低的情况下，可以刺激越来越多的类似于小黑这样的刚需族买房，有效调节房价。

很多人都很好奇，在官方对楼市的调控丝毫没有减弱的情况下，上海部分银行为什么要下调房贷利率呢？

主要是现实环境的需要，近期金融市场发生两大变化：

其一，资管新规落地后，影子银行不断被压缩，原来不受监管的表外融资开始转向表内的人民币贷款，恰好在这时央行对银行信贷额度开始放松，甚至通过窗口指标的方式下达任务指标。同样的放贷，只要合乎政策银行肯定原意接受房贷，毕竟坏账率不高，你没钱还了我还可以把房子收回来。降低房贷利率可以扩大信贷的投放，也有利于表外资金回流。

其二，年初开始市场利率已经普遍下降，比如银行间同业拆借利率、国债收益率等，这就说明今年银行的资金成本确实在降低，这时候依然执行较高的房贷利率确实不太合理。

房贷利率降低对买房人是一大利好，但与此相对的是，近期无论是中央还是地方对楼市的调控还在收紧，比如住建部的喊话、深圳的禁售。从中我们可读出一个信息：炒房的门槛越来越高，刚需的购房成本越来越低。

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