【影·理财】60岁以前按揭买房，60岁以后抵押房子养老？不如这么

一条新闻

银保监会近日发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，“以房养老”保险正式推向全国。

“养老不能靠政府”，那么靠啥呢？退休金似乎是不太够的，于是ZF给大家出了个主意，既然房子这么贵，就靠房子养老啊！于是推出了老年人住房反向抵押养老保险，俗称“以房养老”。

据说，杭州某夫妻俩已经领到了第一笔以房养老的保险金了呢。

“以房养老”保险靠谱么？是不是真的能让我们安心养老？

“以房养老”是什么？

“以房养老”保险，从学名就能看出，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。简而言之，就是房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待所有人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押并不影响居住。

“以房养老”划不划算？

新闻里提到的杭州夫妻，房子抵押之后，夫妻俩总共每月能从保险公司拿到6000多元。新闻没有说这对夫妻的年龄、身体状况、房产的估值，但是杭州的房子，算个200万元的市值应该还是可以的。

200万市值的房子，每月拿6000元，到老人夫妻俩都身故之后，房子归保险公司。可以测算出：如果夫妻俩共拿了20年的“养老金”，年投资回报率是-3.06%；如果夫妻俩拿了30年的“养老金”，年投资回报率是0.52%。

很显然，这个回报率极低！

其次，房产抵押给保险公司之后，自己就没有100%的处置权了，老人如果有急用钱的需要，比如家庭变故、自己生病……想处置房产，要么直接不行，要么折价处置给保险公司，要么根据保单的现金价值办理保单贷款再付出一笔贷款利息（这要看保单是否支持）；保险的各项条款，别说是五六十岁的老人，很多年轻人看着那厚厚的二三十页的合同都头大，老人到时候能不能合理地处置保单，是个问题。

同时，老人们也无法享受到房子可能有的增值。对于保险公司来说，不确定性越大，风险越大。对个人来说，其实也是一样的，不确定性越大，风险越大。但是保险公司有律师、精算师等专业人士通过保险条款、保费、保障利益的设计为保险公司规避风险，比如房子的估值本身会比市值打点折，而且估值一经确认，也不会再重新评估，根据市场行情变动，而个人却没有这些，从先天上来说，较保险公司出于劣势。比如房子的增值就没法享受了，再比如房子若遇到拆迁，利益归属相关的条款也需要多加考虑。

再加上房子作为目前家庭最大的资产之一，大部分人不能接受自己奋斗了大半辈子的房子，最后都不能留给孩子。“60岁以前按揭买房，60岁以后抵押房子养老，百年之后，什么都没留下”，听起来也是相当凄凉。

“以房养老”保险在现阶段还是难以推广的，而因为样本较少，保险公司也没有足够的经验去制定更合理更有竞争力的价格，目前显然不是什么好的选择。

养老应该怎么办？

“以房养老”保险可能是只有一套自住房、没有太多存款、退休金比较低、没有孩子赡养的老人无奈之下的选择，如果你还算年轻，二十多、三十多甚至四十多，还有时间为养老做一些规划。

首先，要确认自己的养老缺口还有多少钱。

养老缺口=退休后的月生活费-每月养老金。

退休后每月的生活费，可以根据目前的生活费用去做一个推算，月支出减去一些退休后不会有的比如孩子的生活费、教育费、房贷车贷；减去一些可以适当减少的费用比如置装费、娱乐费；加上一些上了年纪会增加的费用比如医药费；这样大致就可以估算出退休之后每月需要多少钱。（如果对自己目前的支出没有数，建议记个几个月账再做规划。）

每月的养老金可以根据公式推算，会有一定的偏差，不过来去不会太大。如果大家目前的养老保险是按最低标准交的，那退休后可能也就三千多的退休金，可以以这个作为预估数。

算出缺口之后，根据可能的投资收益，计算需要的本金。对于老人来说，任何投资最重要的一点就是安全。这个时候自己没有太多赚钱的能力，而花钱的地方却随时可能到来（生病），一定要保障本金的安全。那么投资收益就会比较低，比如五年期国债，目前的利率是4.27%；选择货币基金也是可以的，目前来说大多货币基金的收益率在3.5-4.5%之间。除此之外，也可以选择另一种“以房养老”——买房出租。房子的地段对投资回报率影响比较大，不过大多数年租金/房子总价的比率也在3-5%之间。

咱们选择4%作为可能的收益率。那么如果你的养老金缺口是4000元/月，一年就是48000元，当年退休的时候，需要的本金是120万元。如果你现在40岁，打算60岁退休，那每年要存6万进入养老基金；如果你现在20岁，也打算60岁退休，每年只要存3万进入养老基金。有人说，4000的缺口是不是定的太少？倒推的话，是夫妻俩没有贷款、不用养娃，每月花1万元（退休金是双份的，3000*2哈），并不算低。如果你的消费水平更高，虽然需要的本金增加了，但是一般来说收入也会比较高，能够存下的钱更多一些。

其他负担怎么安排？

这么一看，存个养老基金的压力似乎并不大，但是为什么大家总是很焦虑？因为除了养老基金，还有赡养父母的费用、给孩子的教育费用、自己老了之后可能发生的医疗费用。

医疗费用，可以通过保险转移风险。

重疾险保大病，大部分确诊就能赔付，30周岁买个50万重疾，目前有一款可以交费到70周岁的产品，即使保终身，每年也就四五千，（公众号菜单栏点击“开始理财”-“小影子精选保险”可以购买这款产品）；另外再买个医疗险，可续保到99周岁，也能保障大部分人的终身了。这样每年两人保费10000元左右，对于收入尚可的家庭，算是可以负担。

赡养父母和子女的教育费用，跟养老的需求其实在不同的年龄段。上有老下有下的“夹心层”压力最大的时候大多是40多岁，而退休一般在60周岁以后。对于收入较高、结余也比较高的家庭，可以把结余资金一分为三，同时兼顾赡养老人、教育子女和自己存养老金；而对于结余不高的家庭，则建议存一笔钱，哪里需要先用在哪里。凡是早规划，尽量提升自己的收入和结余率，小影子希望大家老了之后，都有足够的养老金，不用做出“以房养老”保险这种无奈的选择。

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