长租公寓破产，远甚P2P暴雷？

曾经有人痛批国内的互联网金融创新：“所谓的创新，要么是打擦边球，要么是加杠杆。”追溯长租公寓的“创新”，的确如此。

镜子是一个普普通通的二手房中介，平时这边忽悠着房东，那边忽悠着租客，赚点中介费，堪堪活得下去，离“财富自由”还有无数道天堑。

但是，本着搏一搏，单车变摩托的精神，镜子意外地发现了“创新”加杠杆，行走在灰色地带的无穷利益。

我先找到房东，说，你的房子我收了，市场价8万一年，我跟你签3年，假设扣除空置费用，加上每年涨租幅度，价格还是24万三年，年付。镜子随随便便装修一下，打个隔断，粉刷下墙壁，做出了品质生活的样板间。一共四个房间，每个房间平均2,500块，每月房租收入就是12,000块，二房东才是每个中介的理性未来。

接下来，挂各个网站，各个渠道，租客真来了，钱也来了。现在资产有了，资金有了，就差一个创新杠杆了。

镜子找到某互联网金融创新公司，跟他说，我有一个房子出租，每月都有稳定的租金收入，你把1年的房租都给我，我的租客，每月交的房租都给你，怎么样，你能赚到利息收入，我能拿到钱周转，双赢啊！而且，我们的生意，是消费升级，落实国家关于促进住房租赁市场健康发展文件精神的新风口，错过再等十年啊！

于是，某互联网金融创新公司同意了，一个房子，每月租金10,000块，一年租金120,000，互金公司一次性给我110,000块，赚1万块利息，租客和互金公司签署分期付款合同。

什么？你说租客会不会签分期合同，忽悠一下，前期先让他们交给定金，不签就不退，沉没成本知道不，真有人不签，再找别人嘛，租房市场是供不应求的状态你知道不；再说了，这群人早就被消费主义洗脑了，你告诉他们这是高尚社区，租住我们房子的都是社会精英，坐在5A级写字楼里敲敲打打轻轻松松月入上万的新锐白领，他还不得屁颠屁颠跟过来。

镜子本来是黑中介的活，现在，每年赚到了30,000的房租差价，更重要的是，每个房子的收房成本，有人还给我了。

于是，我拿着互金公司一次性给我的110,000块，继续找房子，跟房东说，你这个房子，我收了，110,000块一年，现钱！

继续捯饬一番后，又一个都市生活的样板间新鲜出炉。同样的套路，招租，签分期合同，套现出来。杠杆做起来了，资产、资金滚起来了。

现在问题来了，镜子至始至终，只拿出了收第一套房的8万块钱，如果顺利的话，我一个李白谈妥一套房、一个月敲敲打打装修，一年之后，起码做足十倍杠杆，拿8万块钱，坐拥10套出租房的收益。

但是对于长租公寓而言，他们可不屑于这么小打小闹，比如财大气粗的某家，凭借着地产市场多年的经营，这点人脉、关系和口碑还是有的，先跟互金公司谈妥，我们的公寓分期合同都从你这里走，然后一次性收一万套房子，假设成本10亿元。

敲敲打打2个月装修，三个月全部租出去，租客到位，互金公司一次性给我的11亿也到位。租客去分期还，我踏踏实实花钱就行，然后立马展开第二轮，再收一万套，同样的套路。也就是说，长租公寓只要一部分启动资金，不多久，他的10亿元本金，就撬动了几百亿的资产，这个杠杆足够吓人。

如果盘子够大，互金公司平台上无法募集到这么多钱了，比如几百亿，怎么办，ABS，做租客应付房租的资产证券化，卖个券商或者基金，租客的房租可比撸口子的现金贷靠谱多了，还有一个押金兜底，不良率几乎可以跟银行借贷媲美，这样的优质资产，市场上抢着要啊。

于是，一个长租公寓的盘子，铺开了。

还是回到开头说的，所谓的金融创新，要么是打擦边球，要么是加杠杆。把房租变成分期贷款，你见过吗？广大人民群众的创新精神，真的让人大开眼界，加杠杆，这更加明显，可以认为，长租公寓们，至始至终，可以不出一分钱，全部从金融获得现金，再去展开下一轮。

但是，加杠杆，可以快速地获得规模效应，但是塌方时，多加的杠杆，也会快速将雪崩的雪球滚起来。P2P暴雷，跟这个雪球相比，根本就是小巫见大巫的毛毛雨。

无论是什么原因，或者是市场竞争太激烈了，或者是运营成本太高了，或者是市场供需关系变了，又或者是政策变了，就像前段时间各个部门的关注一样，总之，在套路完一波又一波之后，上一波租出去的房子，无法找到金融机构接盘了，我只能每月从租客那收回固定的房租，无法一次性获得周转的资金了。也就是说，我无法扩张了。

现在问题又来了，之前为了扩张，我找了许多个员工，高速扩张时，他们是攻城略地的战士，无法扩张时，他们成为了一张张吞人的吸血鬼，运营成本居高难下；之前为了高速扩张，快速抢占市场份额，好骗到，不对是拉到风投机构的资金，利润很薄，现在扩张降速，薄弱的利润难免不会吞噬掉所有的大局和盘子；再假如供需关系变了，租房市场供大于求，之前的房子空置多了；总之长租公寓开始赔钱了。

就像某些P2P一样，告诉扩张时期，环境好，投资人的钱好忽悠，每月的待收余额都在稳定增长，推广的成本虽然居高不下，但是有大雷资金入场，能够覆盖掉隐藏的问题，一旦市场环境像今年年中一样，投资人信心缺失，资金入场减速，逾期、不良甚至是自融的问题，都会一一暴露，这些问题，无一不降平台拖入万劫不复之深渊。

一旦长租公寓出问题，因为之前大多是杠杆加码做起来的，这些企业并没有自己的核心资产，也没有足够覆盖掉所有资产的自有本金。

租客签的是分期借贷合同，如果长租公寓跑路了，互金公司前期投入的资金要不回了，你觉得他会放过你？

房东的房子今年没有收到长租公寓的年付租金，但是你的合同签了2年，今年还得继续租下去，你觉得房东会不会把你赶出去？

于是，一旦你的公寓暴雷，你就成为了一个欠一屁股债，而且无家可归，只能流浪在天桥底下的，还得长时间去上诉追谈自身合法权益的高尚社区白领精英。

当然有朋友会说，我找大品牌长租公寓，他们不会暴雷吧，只能说，投之家之前也是大品牌，被誉为绝对不可能暴雷的网贷平台。这种把身家性命和某家公司成败绑定在一起的做法，太冒险了，别人加杠杆追求财富自由，咱们为什么要为他做嫁衣？

租房合同变分期借贷合同，这是长租公寓的恶，加大杠杆做规模，这是长租公寓的贪，如果某些非法集资平台瞄准的是你的本金，那么，这些长租公寓，不光瞄准你的本金，还要透支你的未来。

当然，有人会反对，我们不是长租公寓，我们是品质生活的供应商，就比如，我们不是P2P，我们是创新型财富管理机构。

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