讲真，喊你去海外买房的，不是坏，而是很坏？

“喊你去泰国买房的，不是坏，而是很坏！”

最近，好几个粉丝后台发来一篇R民网上的文章，标题就是上面这句很耸动的话，问我怎么看。

仔细看了下，R民网这篇文章转载自《扬子晚报》，而《扬子晚报》则转载自一个理财类自媒体。

这个号的号主是一位我很尊敬的专业理财师，平时写理财文章，严谨客观，逻辑清晰，数据详实，和我也有一些私交，十分佩服，但看到这篇文章，顿时心生疑窦，感觉画风突变，完全不像这位老师的风格。

找到原始文章一看，发现是另一位媒体人出身的老师写的，深谙媒体套路，怪不得写的文字明显带有很强的冲击力和传播性，特别容易带节奏。

又仔细看了下留言墙上回复粉丝的观点，按那意思，只是因为泰国房产现在最热，所以专拿泰国说事吸眼球，其实吧，何止泰国，什么越南、马来西亚、柬埔寨、菲律宾……东南亚这些发展中国家都风险太太太太大，全是坑。

有粉丝问，那加拿大呢？

炒得太高了，最好也别碰。

澳洲呢？

税太高，也不建议。

迪拜呢？

这个风气不好。

后面的文章下面，还有人留言问日本、希腊的房子怎么看。

号主的意思是，别着急，先扒东南亚，再扒希腊，最后扒日本，这是个系列。

还有人问葡萄牙买房移民呢？听说前些年买的房子，现在都翻倍了。

号主回答，葡萄牙…额…我们其实也不太懂，但是前几年买房赚大钱的，不代表以后也能继续赚钱哦。

嗯，从理财原理上说，这种风险提示妥妥没毛病啦。

但按这个逻辑推演下去，压根不是什么喊你去泰国买房的都是坏人，而是任何国家的房产投资，都有风险，都难保你赚钱，那些喊你去海外任何国家买房的，都是很坏很坏很坏的人了……

本来，今天力哥想写柬埔寨游记和对金边楼市的看法，下周四，力哥最后一次泰国房产考察团也要出行了，但这篇文章这个写法，还被R民网转载，我就不得不先回应两句。

一般的自媒体写手，文笔好就行。

但理财自媒体，专业知识门槛特别高，所以优秀写手，必须同时在传媒写作和金融理财这两个专业领域都很厉害。

之前这个号的专业理财师号主，是金融投资出身，或许没那么懂媒体，写的文章没那么火，但至少有节操，有底线。

而现在这位号主，媒体人出身，对金融理财的了解有多深，有没有受过系统的专业理财教育，我不清楚。

但下笔如此以偏概全，虽然容易吸睛爆款，也符合ZF稳定汇率，反对居民资产外流的政治正确（所以才会被官媒转载），但却有失专业理财自媒体应有的客观公正。

下面我就一一回应，他文中提出的三大质疑。

质疑一：泰国房子便宜？不存在的！

原文：

泰国权威数据显示，2012-2016年是曼谷房价快速上涨的阶段，但2017年后，出现了放缓和两极分化迹象。

曼谷高端市场尤其是高档豪华住宅，不断吸引外国投资，所以房价才会持续涨，这些区域就像是北京的二环三环，上海的浦东，地段非常好，中心湄南河岸，最高房价每平方接近6万，金融中心是隆/沙吞区接近5万。

湄南河岸

而普通中低端住宅的需求量明显放缓，像曼谷周边素坤逸区每平方4万元左右，去年以来房价已经出现回头。

可是这个地区，恰恰是中国人买房子非常集中的地段。

另外泰国官方数据显示，2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002铢，折合人民币8000元。

如果从房价收入比来看，曼谷的泡沫比北上深还大。

力哥回应：

我没去核实他文中所说的泰国官方数据来源的真实性，但光是他文中提到的数字，就有可推敲之处。

比如曼谷家庭月均收入为41002泰铢，而现在人民币兑泰铢的汇率是1:4.77，面对强势美元的贬值压力，过去几个月，泰铢相对人民币反而是升值的，所以换算过来是将近8600元，和文中说的8000元误差高达7%，刻意拉低曼谷居民兑换成人民币的真实收入水平，为自己的结论服务，这样的论证严谨吗？

当然，买房就是买地段，买中心，买稀缺资源，这个投资逻辑完全没问题，也是力哥一直强调的。

但因为中国人买房比较集中在房价相对较低的外素坤逸区，让中国买家误以为曼谷房子很便宜，可以抄底淘便宜货，所以就说喊你泰国买房的都是坏人？

这个逻辑怎么都成立不了吧。

素坤逸区

请问，投资者都是傻子吗？你说房价便宜我就心动了？不会这座城市到处转转，多看几个楼盘吗？

钱在自己手里，完全可以自己选择到底买哪个区域不是？

你都说了，市中心的高端楼盘，投资属性强，不取决于当地人的消费力，所以拿房价收入比来衡量市中心高端楼盘的泡沫程度，并不客观。

更何况，你还拿北京二环和上海浦东的房子做类比，京沪高端楼盘的价格，取决于当地老百姓的收入高低吗？

错，那取决于全球投资者的购买力！

更准确的说，是全球货币放水的节奏。

这几年全球房价都在涨，别说中国或泰国，就是欧美国家，多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本，哪个不是涨得当地年轻人气不打一处来？都在抱怨房价和收入相比，太夸张了，泡沫太大了，政府怎么不管管啊。

但两极分化，不就是今天这个资本主义世界的残酷真相吗？

拥有以大城市中心区域房产为代表的优质稀缺资产的富人，和无力购置房产的穷人之间的经济差距越来越大，不是明摆着的吗？

18年前第一次启迪中国人财商智慧的《富爸爸·穷爸爸》这本书，不就翻来覆去讲的这个道理吗？

力哥早就说了，现在的泰国房产，无论从租售比（5%左右）上看，还是与其他国家的房价绝对值对比上看（均价2.7万人民币左右），都算不上洼地，但还处于合理范围内，作为资产全球配置，分散人民币资产和国内房产投资风险的有力武器，依然是富人和高级中产阶层的理财之选。

更何况，任何投资，本质上是一种基于预期的当下决策。

成功投资，就是预期兑现的过程。

巴菲特说，我们开车，绝大部分时间是看前面，偶尔看看后视镜，但很多基金经理，总是喜欢看着后视镜来开车。

说起来，数据充实，头头是道，实际上呢？

赚钱的时候，一个个都把自己打扮成股神。

亏钱的时候，就来一句“过往业绩，仅供参考，不能代表走势”。

如果只是看数据，就能准确预测未来的资产价格走势，投资赚钱岂不是太容易了？

这位号主自己都说了，过往房价涨，不代表未来房价还会涨。

反过来说也一样，过往房价没涨，也不代表未来房价不会涨。

这个世界是普遍联系和变化发展的，我们要用运动的眼光看问题，而不能躺在过往的数据上，用静止的眼光预测未来。

用联系和发展的眼光，看泰国这个国家和曼谷这座城市，除了能看到风险，还能看到更多的机会，包括城市化进程的速度，当地人收入提升的速度，这座城市对游客和海外投资者持续增加的吸引力等等。

横看成岭侧成峰，这样一看，你可能就会看出完全不一样的结论。

很多人都说，中国房价太高了，泡沫太大了，马上要崩了。

这话放过去15年的任何一年，都有市场，都政治正确、逻辑正确、各种正确。

可如今回头看，房价几乎永远处于历史高位，永远处于崩溃前夜，你上车的最佳时机，往往就是当下。

但这15年，中国的GDP一直在增长，居民收入也一直在增长，尤其是富人阶层，而货币超发速度则更快。

10年前，你说北京房价卖2万，好贵，天理不容，普通百姓几个买得起？

现在却会觉得，我擦，怎么有那么便宜的房子，赶快抢！

《夏洛特烦恼》里，夏洛穿越回学生时代，对大春说的买房建议，了解一下？

6年前，有经济学家喊出一线豪宅未来要卖出30万的天价，你说什么狗屁专家，脑子抽了，混淆视听，应该枪毙！

可现在北上的天价房，都已达到30万。

5年前，力哥还没开始做自媒体时，私下理财分享会上就明确说：未来北京二环/上海内环内，均价10万是迟早的事。

现在，不已成现实了吗？

如今，坐拥百万英镑也没啥好嘚瑟的，北京随便一套小破学区房都值这点钱。

而100多年前，马克·吐温写小说《百万英镑》时，那可是一个天文数字，按购买力平价折算到今天的英镑，相当于8000多万英镑，折合7亿多人民币，堪称巨富！

就拿判断房价泡沫最关键的指标——租售比来看，按国际标准，曼谷现在5%左右是正常水平，北上深现在1.2%是极低水平，但最近不是房租涨了吗？

只要房价一直不涨，房租一直涨，租售比就会不断回升，理论上说，国内房价的泡沫程度就会下降。

所以你说泰国的房子到底是贵还是便宜，视角不同，答案完全不同。

所以这位号主的说法，四个字：“刻舟求剑”。

质疑二：泰国租金高？不可能的！

原文：

根据三方机构的统计数据，2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%。

实话实说，泰国的租售比确实比国内高不少，特别是曼谷，大量的外来人口，加上2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，使得泰国的租房的群体十分庞大。

但是，真正能够到你手上的租金并没有这么多。

税费方面，泰国的房产交易税新房为1%，维修基金为100元人民币每平方米的维修基金。

根据泰国法律，公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租，只能走中介，代理费先来一刀。

很少有中介会在买房的时候告诉你，物业费很贵，有人会用”忽略不计“这个词，还有人会告诉你前5年免交，那5年以后呢？

目前曼谷新楼的物业管理费，一平方9-16元人民币，50个平方的公寓，一年下来物业费近万元。一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为“烂尾服务房”。

推特里还有案例，中介明明将房子租出去了，但会和你说房子并没有出租。

力哥回应：

这位号主自己都承认，官方数据显示的租金回报率就在5%以上，但又要证明租金高是假象，所以罗列了上述种种证据。

首先，感谢这位号主普及了泰国买房的税费知识。

国内买房要支付契税（1.5%-3%）、营业税（5.55%）、个人所得税（1%-2%）等各种苛捐杂税，泰国主要就是1%的交易税，这个税率放眼全世界看，都算超有良心的，税费成本比国内低太多了。

而且这是买房时一次性交付的，而租金是未来持续收入的，说这1%的交易税会拉低实际租金回报率，逻辑呢？

房屋维修基金同样是一次性缴纳的，一套小公寓，折算下来也不过小几千而已，也比国内便宜。

其次，泰国法律的确规定公寓不能上Airbnb直租，因为这样就逃税了，但问题是，中国法律也规定租房要交税啊，可是我们租房有几个人交了呢？

我有个朋友去年在曼谷买的房子，就一直挂Airbnb上出租，到现在都挺好的，国家根本不管。

泰国法律还严禁黄赌毒呢，但实际上却默许红灯区在首都最繁华的地段设立，并由政府默许的当地黑社会来维持秩序，生意好着呢。

曼谷红灯区

就像某国宪法还规定，人民是国家的主人。

但写在纸上，从来不执行的法律，有意义吗？

拿出来吓唬人，有意思吗？

第三，曼谷房子物业费高，的确是事实。但那因为现在曼谷出售的主流公寓不是国内常见的Apartment（普通公寓），而是Condo（类似国内配套齐全的高端酒店式公寓）。

9-16元人民币的物业费包含了游泳池（很多还是屋顶无边泳池）、健身房、会议室、公共浴室、桑拿房、公共洗衣房、立体智能停车库、屋顶花园等各种配套设施在内，除了洗衣房，其他设施一般业主都能免费使用，我们在国内每平米2、3元物业费的小区，有这些服务吗？

像力哥在曼谷买的楼盘，物业费是每平米70泰铢（约14人民币），虽然不便宜，但的确物有所值。

至于说物业公司倒闭，这间公寓就成了没人管的烂尾服务房，更扯淡了。

还是那句话，有需求就有供给，这么大一个楼盘，这么高的物业费，就算A物业公司经营不善倒闭了，也会有B物业公司继续接盘。

和国内一样，人家也有业委会，动用维修基金，物业费的调整，聘用新的物业，都由业委会决定，你在国内没空管这些杂事，你的泰国当地邻居每天住里面，他们不会维护自身权益吗？

说到底，物业公司是给业主打工的。

最后，说黑中介会私吞房租，你还没处说理这种事，实在是纸上谈兵，把投资者当白痴看了。

很多大型上市开发商都有成熟的自有物业来管理楼盘，直接把房子委托给物业，一般不敢乱来。

就算委托给市场上不靠谱的中介，一两个月没租出去，能理解，半年都没租出去，傻子也知道其中肯定有猫腻，你就不能换一家中介吗？

中介是垄断性行业吗？没你这房子就租不出去了吗？房子的产证上的名字才是关键啊。

有人可能会说，我又不会讲英语，更不会讲泰语，怎么找中介呢？

亲，有需求的地方，就会有供给，今天曼谷到处都是华人中介，许多泰国人争相学中文来服务中国客户，换中介，真心没那么难。

有人说，如果我换了中介，房子还是租不出去呢？

那说明你的租金定高了，这房子目前支撑不起那么高的租金。

把租金下降到市场合理水平，以曼谷1500万人口的城市体量，只要你买的不是鸟不拉稀，交通不便的远郊，在巴吞旺、中心毗尼、是隆/沙吞、素坤逸等中心区域，隔壁租3000，你租2600，没有租不出去的道理。

原文：

芭提雅和普吉岛大多数公寓的租金回报在4.5%-6%之间，地势差的呢？只要距离旅游景区不那么近，一年租出去的时间也就三四个月。

普吉岛

五年包租期结束之后，就等着空置吧，很多开发商账算的够精，早就把这五年的钱算在房价里面了。

另外，在国内可以维持十年的装修，在泰国只能维持三四年，就要重新装修了，因为靠海边，气候原因。

所以，为何大量泰国房产，都包租五年？套路就在这里。

力哥回应：

在前两天的檄文《碧桂园，你的好日子到头了》一文中，力哥刚提到，投资旅游地产最大的风险在于房屋折旧速度快（海边湿气大，盐度高），而买度假房的都喜欢买新的，老房子时间久了，的确不容易出手。

而大部分中国人买房的主要诉求是坐等房价上涨后套现离场，所以力哥一直不怎么推荐旅游地产，无论国内还是国外。

哪怕是泰国，我也一直推荐曼谷市中心，而不是普吉岛和芭提雅，更不建议大家碰任何清迈或苏梅岛的房子。

从当年广告做到炸的山东乳山银滩，到后来坑死人不偿命的碧桂园森林城市，还有现在深圳人特别热衷的惠州大亚湾海景房，我基本都会皱眉头。

碧桂园森林城市

但旅游地产的优点也很明显，那就是只要交通方便，距离景点和闹市区比较近，租金回报率比较高。

曼谷房子一般是长租给打工族，普吉岛房子大多是短租给游客，前者相当于批发，后者相当于零售，零售价肯定更高。

至于说离景区没那么近的房子，出租率会下降，那是当然的。可投资者不会先去实地看一看，选那些比较靠近景区和闹市区，交通相对便利的房子下手吗？

中南半岛处于热带季风气候，泰国和周边国家都有明显的雨季和旱季之分，游客都不喜欢赶上下雨，所以雨季是淡季，旱季是旺季，本来普吉岛旅游就有淡旺季之分，出租率肯定不一样，但是地段好、管理好、房子新的度假房，平均下来，一年租金回报率10%并不难，和曼谷完全不同。

我不知道这位号主有没有去芭提雅或普吉岛实地考察过，说大多数公寓租金回报只有4.5%-6%，真是睁眼说瞎话。

至于说有些位置偏，价格贵的楼盘，开发商用5年包租来忽悠你接盘，这的确也是很常见的坑。

其实在市场上，不包租、包租2年、5年、8年、10年、20年的楼盘，力哥考察时都见过。

如果担心2年或5年后租金回报率下滑，最简单的办法，就是选那些敢承诺包租20年的楼盘。

包租2年或5年，开发商可以通过拉高房价来补贴，但包租20年，就不是套路了，而是开发商的经验告诉他，这房子以后铁定好租，包租反而能赚更多钱！

现在卖房子，赚一笔！以后20年，再慢慢赚！

甚至很多地段很不错的新盘，刚施工时，就已和携程等国内OTA巨头签订了长租协议，70%的房间已提前给携程包掉了。

今天泰国已是中国第一大境外游目的地，比第二名日本高得多，而且游客数量还在持续快速上涨。你现在去曼谷、芭提雅、普吉岛的旅游区看看，一眼望去，80%+都是中国同胞，所以这种房子，真不愁租。

小结：

人间处处有套路。

哪怕国内买房，也到处是坑，难道因为可能会买到很难出租的房子，可能会遇到黑中介，遇到糟糕物业，我们就不买房了？

别说买房了，股票、基金、P2P、银行、保险、黄金……理财的哪个细分领域没有套路，没有猫腻，没有骗局？

那是不是喊你买上面任何一种投资品的人，都是坏人呢？

那喊你不要做任何理财，把钱全存银行，坐等财富100%缩水的人，算好人还是坏人呢？

推而广之，餐饮、医疗、教育、娱乐、汽车、互联网……社会各行各业，哪个没点套路，没几个害群之马？

出了个长生，就不给孩子打疫苗了？

出了个红黄蓝，孩子就不送幼儿园了？

出了个滴滴杀人案，就再也不用网约车了？

我们本就生活在一个充满风险的世界里，遇到风险，一味逃避不是办法，正确做法是主动学习，提高自己的认知段位，提前了解风险，尽量驾驭风险，科学分散风险，才能活得更好。

因为泰国买房可能遭遇种种风险，种种猫腻，所以就把泰国买房一棒子打死？

所以这位号主的说法，四个字：“因噎废食”。

质疑三：卖房子？做梦！

原文：

我们很难在网上看到教人如何卖泰国房子的文章，因为除了曼谷市中心，其他地区这几年很难脱手。

泰国人自己买房，0首付，50年贷款，而且有钱也不买公寓，因为流动性极差。

别墅超级便宜，400多平占地，300多平建筑面积，才一千万泰铢出头，折合人民币200万多一点。

力哥回应：

除了曼谷市中心，其他地区这几年很难脱手，这话一点没错。

所以力哥才一直建议大家买曼谷市中心的房子。

当然，哪怕是曼谷市中心的房子，我也建议大家至少持有5年，最好持有10年以上。我本人在曼谷的房子，准备至少持有15年。

只要不出现大的政治动荡，泰国这个国家的经济起飞和曼谷这座城市的房价上涨，至少还有15年的想象空间。

海外置业不应该是投机，而是高净值人群进行资产全球配置的重要工具，眼光至少应该看到10年后才对。

大家可以想象一下国内这几年三四线城市房地产大跃进的景象。

小城市居民，大多本来就有自住房，有的还是自己盖的，为啥还要买房呢？

当然是想要改善生活，消费升级，在亲友面前，证明自己有钱了呗。

由于这两年大量漂亮甚至豪华的新房上市，老旧的二手房市场自然乏人问津。

泰国现在也是这个情况——新房那么多，干嘛要买旧的？

泰国城市化进程方兴未艾，过去曼谷没那么多人，地也便宜，很多曼谷人当然喜欢自己买地建别墅，住了多舒服，反正曼谷市中心又不大，周边是广袤的湄南河大平原，压根不差地。

但现在曼谷人口越来越多，交通越来越堵，市中心土地越来越稀缺，越来越多在市区工作生活的年轻人，开始习惯租住轨交周边的高品质公寓。

人人都向往更美好的生活，中国人渴望消费升级，其他国家的人也一样呀。

这几年，整个曼谷就像个大工地，到处都在建造高层公寓，等这些项目在未来10年内逐渐完工，曼谷本就不大的市中心区域，就真没多少新盘可以供应了。

曼谷高层公寓

到那时，还想在曼谷市中心买房的人，就不得不考虑二手房，二手房市场自然就会热起来。

看看今天的北京和上海，你就懂了。

现在上海人买房，很少有人会优先考虑新盘，因为新盘一般都在偏远的嘉定、青浦、松江等地。

内环线内，基本已没有空地，再要造新盘，就必须拆老宅，但地价太贵，根本拆不动。

别说内环了，力哥居住的西南中外环一带，我骑小电驴实地勘察过，还留有的空地也是屈指可数，很快就将无地可拍。

给曼谷15年时间，未来也是如此。

还是力哥上面说的，请问你买房，到底是买过去，买现在，还是买未来？

如果是买未来，就要用发展的、运动的眼光看问题。

原文：

有时候，你很难理解，那些被大V和中介吹的那么好的房子，泰国人为什么自己不买？怎么不见泰文宣传广告？

泰国法律规定外国人是不能持有土地的，所以一栋公寓楼外国人的持有比例不能大于整栋总面积的49%。

这种专门卖给外国人的楼盘，开发商会把对外价格订的非常高，利润靠它，再通过高额佣金让中介去拉人头，至于买给泰国人的，打折处理。

这就是为什么，极少在国内看到，推荐泰国二手房的中介和大V，因为没有佣金可以拿呀！

百分之十几不少了！换句话说，你都不买二手房，以后有人会买你的二手房吗？

力哥回应：

首先，为什么中介和大V们说泰国房子那么好，却不见泰文广告，泰国人自己咋不买呢？

答案是：因为你不是泰国人，你不生活在泰国人的圈子里，你也看不懂泰文，你眼里只看得懂中文广告，你获得的信息都是中国人告诉你的，自然以为泰国的房子只卖给中国人了。

明明自己无知，却笑人家愚蠢。

就拿力哥上次带团去泰国考察房产来说，我有一位会员是泰籍华人，长期生活在曼谷，会讲熟练泰语，手里已有多套曼谷房产，还是特地参加了考察团。

我向她推荐的那个位于rama9核心区的楼盘，她也非常看好，因为有泰国护照，他就以泰国人身份，直接上开发商网站购房，也就是那51%必须保留给泰国人的份额。

但和北京车牌摇号类似，这次开盘，开发商一共只放给当地人200多套房，却有600多个泰国人预约抢购，所以中午12点，他像双十一零点秒杀一样，蹲在电脑前，终于抢到一套，下午和我们大部队汇合时，高兴坏了。

没错，泰国人也知道买房是大事，要货比三家，知道什么是值得下手的好东西。

真正地段优越、定价合理，品质优良的新盘，也就是业内说的笋盘，必须要抢，少则一两天，多则一个月，就全部售罄，哪有你犹豫半天，挑三拣四的份？

反过来也一样，那些地段偏、定价贵、品质差的楼盘，自然卖不动。

仔细想想，我们在国内买房，不也是这个理吗？

其次，泰国法律规定，公寓房，外国人持有比例不能大于49%。

乍一看，这是歧视、限制外国购房者，保护本国人的居住权益，实际上，这个法律反而有利于外国投资客！

这就保证一栋楼最多只有49%的房子能卖给外国投资客，未来这房子出租和出售的竞争对手就会少很多。

因为大部分本国人买房，是要自己住的。

如果像碧桂园森林城市那样，房子几乎全部卖给来投资的中国人，本国人压根不参与，未来这房子租给谁？卖给谁呢？

第三，正是因为政府把本国人份额和外国人份额分得很清，开发商就顺势在定价上采取价格歧视策略：同样的房子，卖给本国人便宜，卖给外国人贵。

这也是事实。

但这算不上是什么坑。

理由一是卖给本国人的51%是下限，卖给外国人的49%是上限，所以对于开发商来说，本国人市场天然更重要，那51%的份额，如果定价太贵，本国人不买账，房子就烂手里了！

而外国人份额如果定价高了，那49%卖不掉，还能卖给本国人呀。

所以你是开发商，你的定价策略一定是本国人份额卖的比外国人份额便宜，外国人份额的利润率会更高一些，因为卖不掉也不怕。

常听专家说，千万别去X国买房，因为当地政府特别偏袒本国人，外国人会吃亏！

这种专家脑子真不好使，请问哪国政府不偏袒保护本国人？

泰国政府不优先保护泰国人利益，大马政府不优先保护马来人利益，美国政府不优先保护美国人利益，中国政府不优先保护中国人利益，这样的政府还能存在下去？

到了海外，我们就成了歪果仁，这是我们海外投资必然要面对的局面，没啥好抱怨的。

理由二是买房不是买菜，牵涉到许多环节，所以开发商针对外国客户的销售成本就比本国客户高得多。

大部分泰国开发商没能力组建专门针对外国客户的销售部门，所以最简单高效的办法，就是和海外中介代理签约，帮忙开拓海外销售市场，服务外国客户。

就像高大上的邮轮公司到了中国，人生地不熟，沟通成本高，获客难度大，所以就委托携程、同程、春秋这些OTA帮他们完成销售和地接工作。

雇一个泰国当地人做销售，和从中国拉一个与中国客户沟通毫无障碍的中国销售常驻泰国，销售成本能一样吗？

一个泰国当地客户跑到售楼处咨询，和一个中国客户办签证、坐飞机、住酒店，千里迢迢赶到泰国看房，顺便再看看人妖，做做按摩，吃吃泰餐，销售成本能一样吗？

你要知道，市场上大部分中介组织的泰国看房团，是亏本的。

只有力哥组织的看房团例外，我是以市场价两倍以上的超高价组团，因为团员有5天3晚能和力哥私下交流各种私密问题，这才是最值钱的。

如果你自己跑泰国找当地华人中介，人家开车带你东看西逛，你一分钱不用掏，这些成本都是中介自己要cover的。

所以外国人和本国人的房价差，相当一部分就是开发商支付给外国中介公司的佣金。

我这里用的是外国中介公司，而非中国中介公司，因为还有俄罗斯、日本、韩国等针对其他国家投资客的中介公司，都在帮泰国开发商卖房。

去过曼谷的人都知道，这是一座国际化程度非常高的城市，欧美印、中日韩，各种人混居于此，只不过这两年中国人越来越有钱，加上人口基数大，导致外国人份额中，卖给中国客户的比例比较高。

曼谷唐人街

最后，你肯定还会问，就算本国人和外国人的定价不一致，开发商的确有风险控制和销售成本不同的考量，但中介能拿百分之十几的佣金，这也太黑了吧！

还是那句话，如果房子地段好，定价又便宜，压根不愁卖，开发商无需设置很高的销售费用，更不可能给中介很高的佣金比例。

但反过来说，如果房子本身地段差，价格又定得很贵，不靠忽悠卖不动，那开发商就只能通过提高销售佣金的方式，刺激中介帮它忽悠。

这就要看这个开发商有没有良心了。

力哥之前怼碧桂园森林城市，就是因为它的定价没良心——消费者多掏的购房款，最后变成了碧桂园的广告费、企业超额利润和销售超额提成。

力哥之前还怼过平安人寿的平安福，也是因为它的定价没良心——消费者多掏的保费，最后变成了平安的广告费、企业超额利润和销售超额提成。

买平安的储蓄险，不如买平安的股票；买小米的股票，不如买小米的产品。

任何一个行业，都有没良心的业者，也都有有良心的业者。

的确有很多没良心的泰国开发商，会把价格定得很高，再设置10%以上的高额佣金，刺激外国中介帮忙忽悠。

因为利润空间足够高，很多中介拿到了某楼盘的中国大陆市场总代理权之后，就会到国内招募二级代理，从自己拿到的佣金里，再分出10%-50%不等，给二级代理，让他们帮忙忽悠。

然而海外置业毕竟门槛较高，有一个用户教育的过程，推销国内楼盘的传统方式，往往事半功倍，取得客户信任并不容易。

现在是自媒体时代，网络大V更容易取得粉丝信任，推广效果更好，于是很多中介就找大V合作。大V就相当于二级代理，也能根据销量，分到10%-50%不等的佣金。

所以整个销售环节中，就牵涉到“三重良心”的问题。

第一重，开发商的良心。

第二重，中介的良心。

第三重，大V的良心。

无良开发商，自然和无良中介臭味相投，无良中介自然和无良大V一拍即合，一起愉快收割购房者。

但如果是有良心的开发商，定价合理，利润率本身就不高，压根拿不出10%+的佣金给到中介，所以真正高性价比的楼盘，开发商能给到中介的佣金，只有8%、5%甚至更低。

力哥是怎么知道这些内幕的呢？

因为有找我合作的代理，给我报的佣金高达8%！

可想而知，他们拿到的佣金能有16%，甚至更高！

中介虽然有销售成本，但绝不至于这么高，开发商敢给出那么高的佣金，说明开发商本身无良，你还敢接，说明你这家企业的价值观也有问题。

别说8%，给我报4%佣金的中介，我都统统PASS。

最后我愿意合作的中介，能给到我的销售佣金，一般在1%-2%，我觉得这才是和我的劳动与智慧相匹配的合理收益。

力哥在《苦日子来了，说几句掏心窝子的话》里说过，我是拿自己的真实身份和一辈子的名誉做赌注，来做这个自媒体事业的，我的屁股必须永远和荔枝们坐在一起，你们是我永远的衣食父母。

所以对大家理财真正有帮助的商业合作，我能赚钱养活团队，自然最好，就算不赚钱，真对大家好，我也愿意推荐。

但很可能把荔枝带入坑的商业合作，给钱再多，我也不做。

你可能还会说，就算1%，也是我的血汗钱，我也不想让你赚，我直接找开发商，把中介费全省了，岂不更好？

很抱歉，一般的泰国开发商担心泰国本土销售在与外国客户沟通时，产生歧义，后续出现扯皮纠纷，不会直接接待外国散客。

就算你英语很溜，沟通毫无障碍，但开发商的定价都是明牌，所有外国人份额标价一样，不可能因为你自己跑上门买房，就把房价中原本给中介的佣金部分，返给你。

再说，一般散客就买1、2套，还是主动上门，开发商根本没有任何打折让利的冲动。

而组团去买房，因为人数多，零售价就有可能变成批发价，反而可能摊到一点便宜，这也是力哥愿意组团去泰国的一个原因。

以上，就是泰国楼市的全部真相。

所以这位号主的说法，四个字：“坐井观天”。

最后的总结

从逻辑上说，想要高收益，要承担高风险，是最基本的理财原理。

东南亚地区作为新兴市场，除了新加坡，整体发展落后于中国，更远落后于发达国家，房产投资风险较高，是很自然的。

就像投资A股的风险，总是比投资欧美成熟市场要高。

但因为A股风险高，喊你投资A股的人，就都是坏人吗？

作为一个理财自媒体，核心任务两件事：

一是提示投资风险，帮大家少亏钱；

二是发掘投资机会，帮大家多赚钱。

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