揭露房租暴涨之谜：长租公寓和租房分期，是罪魁祸首吗？

“以往每年房租涨5%，今年年初最低涨40%，还有的翻倍。”某长租公寓管家霍亮说。

近日，媒体报道，长租公寓以高出市场20%-40%的价格争抢房源，导致租金上涨。

消息一出，民怨沸腾。

三年前，长租公寓开始火热。一年后，嫁接其上的金融产品“租房分期”风靡一时。

长租公寓和依附其上的金融服务，真的是房租上涨的罪魁祸首吗？

01 圈地运动

2017年年底，拿着满满一皮包现金，中介潘达来到北京蒲黄榆附近某小区，找房东签约。

屋子里已经很热闹，挤着三四个其他公司的中介，每个人都带着皮包。

潘达猜测，里头应该都是现金。

接着，他就仿佛进入了一个大的拍卖会。

中介们相互抬价，100一次地往上加。

这个老小区的单间，价格从1800元直窜到3000元，最后，潘达得手。

几乎每天，潘达都要经历这样的抢房大战，而抢房的目的，就是为了建立“长租公寓”。

“在上海，抢房都抢疯了。”上海业主顾佳对一本财经记者表示。

她刚挂出房源，各种中介就都开始直接上门抢。

一些小的公寓品牌，下手很急，不太在乎价格，恨不得马上签个三年的合同。但大的公寓品牌，还会压压价。

房源，似乎成了长租公寓品牌眼中的城池，片瓦必争。

而得领土者，才可封王封侯，在市场上有立锥之地。

他们将这称之为：圈地运动。

因为抢地盘，中介之间也经常起冲突，摩擦不断。

大家都摩拳擦掌，不肯退让半分。

实际上，这场圈地运动，已悄无声息地打了数年。

早在十年前，长租公寓这种新的商业模式，就从国外进入中国，但发展不温不火，知名度低，呈地域性发展。

直到2015年，长租公寓开始爆发，前前后后出现了十几家知名品牌。

例如：自如、相寓、蛋壳公寓、未来域、泊寓、寓见、美丽屋、YOU+公寓、新派公寓、青客公寓、魔方公寓等。

中国饭店协会公寓委员会统计，当年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。

而此时，资本也开始蜂拥而入。

蛋壳公寓获得数亿元A+轮融资，YOU+公寓获得雷军的1亿元融资等消息，不断传出。

据华菁证券统计，仅2017年，就有20家长租公寓品牌完成融资，融资总额突破418亿元人民币。

为何资本对长租公寓如此青睐？

2016年年底，链家研究院院长杨现领在《租赁崛起》报告分享会上，曝出一组数据：预计到2030年，中国租赁市场规模，将从现在的1.1万亿元，增长到超过4.6万亿元。

又一个万亿级别的市场。

另一方面，长租公寓火了之后，一个性感的衍生品开始出现：租房分期。

其玩法，就是将原本押一付三的租金，直接按月分期。

这样的金融服务，必然是好的，也确实在一定程度上解决了刚需“租房难，钱紧张”的问题。

“房租分期金融服务的渗透率大概在20%－25%左右。”链链金融COO蒋鹏飞对一本财经记者透露，这个占比还有很大提升空间。

可见，这个万亿市场，还大有发展空间。

而租房分期这个金融产品，对于当时资产荒的金融行业来说，实在是太好的资产。

租房分期有稳定持续的现金流，且风控“简单粗暴”：租客不还钱，直接要求其退房即可。

“按照这个逻辑，这个行业几乎就是零坏账率的。”孙新杰称。

但在租房市场中，依然遵循着一条铁律：寡头效应。

对于长租公寓来说，赚钱没有那么容易。

近日，SOHO董事长潘石屹表示，长租公寓并不是一个好的模式，回报率只有1%。

一套长租公寓，叠加租金、装修、管理、运营成本后，“基本和往外租的价格打平，甚至还略有亏损。”某租房平台市场负责人王启称。

只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。

而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。

这是对于未来“最可爱”的想象力。

因此，在这片市场里，玩家就是在玩一场烧钱游戏，不停融资、不停圈地、不停长大，最后成为鲸吞一切的巨头。

因此，抢房大战几乎成了不可避免的戏码。

02 罪魁是谁？

长租公寓正处在一个野蛮生长、跑马圈地的阶段。

这波恶性竞争，是否会推高租金？

“这是肯定的。”几乎所有从业者，都给出了同样的答案。

资本相互角逐，行业运维成本不断增高，各家比着玩“烧钱游戏”。

为了得到房源，它们不断抬高价格，必将拉升当地的房价。

有人将拉高租金的罪魁祸首归为租房分期和ABS，认为它们加大了租房杠杆。

所谓ABS，是一种资产证券化的融资手段，相当于你将未来的租金作为抵押，贷出钱来，用于现在的发展。

“这种融资方式的前提是，要有资产，也就是说，长租公寓要先拿到房源，才能融资，而且融资期限较长。”长租公寓从业者叶欢认为，这在一定程度上影响了企业的现金流，很难去加大杠杆。

那么，长租公寓和金融产品，真的是拉高房租的罪魁祸首吗？

先来看两组数据。

据统计，北京租房人口735万，房源总数538985套，等于13个人抢一个房源。

另一方面，去年年底，北京清理自建房、群租房、隔断间，在消除了相当一部分风险隐患的同时，减少了房源，向租房市场释放了大量的租客。

另外，一线城市还有大量的空置住房。

据媒体统计，2015年底，北京的空置住房大约在420万套以上，而且越是高档的小区，住房空置率可能越高。

如果按照一家三口人计算，北京的空置住房，可以至少容纳1200万新增人口。

其实，决定市场价格的最核心因素，是供需关系。

目前，一线城市明显供小于求。

而这，才是决定价格的最大因素。

那么，有多少房源掌握在长租公寓的手中？

据腾讯新闻统计，现在北京可租房源，大概为242万套，其中，长租公寓49万套，占市场的10%。

而上海的这个数字是7.6%，广州2.4%，深圳2.7%，比例并不高。

“10%的市场占有率，对市场价格的影响并不绝对。”王启承认，长租公寓会在一定程度上拉高租金价格，但并不明显。

因此，推高租金价格的罪魁祸首，并非长租公寓和金融产品，最关键的因素，还是供需关系失衡。

03 竞争加剧

对于长租公寓来说，这次舆论出现了一边倒的效应。这也确实说明这个市场存在问题。

恶性竞争导致行业乱象重生，一次次将其推向了风口浪尖。

大浪淘沙的竞争中，还有大量玩家被洗出场。

据媒体透露，GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、长沙优租客、鼎家公寓等平台，都出现了危机，或已倒闭。

“这是因为，大家都远远低估了这片市场的风险。”王启称，太急于进场跑马圈地，就会忽视市场规律和金融的核心。

很多平台推出了很多大胆的金融产品，让租客甚至可以零首付拿到房子。

这一度让租房市场出现了骗贷浪潮。

中介拿到一帮人的身份证，去申请租房贷款，内外勾结，“直接薅干了一个长租公寓”。

另一方面，过度扩张和信誉风险，也让行业一度被重创。

很多长租公寓平台，会将租客的租金作为抵押，去金融机构贷款，用于扩张。

克尔达是郑州的一家老牌房屋托管公司，和很多金融品牌合作。

2017年1月开始，其门店大量关闭。

据知情人透露，克尔达拿着现金流，去投了一个新的项目，结果资金链断裂，无法再支付房东的租金，房东将租户赶出去，导致了一次大的纠纷。

过度扩张，埋藏着重重的风险点。

2017年，租房分期平台斑马王国，遭遇了一次公寓方卷款跑路事件。

业内人士透露，当时上海某家公寓在获得了斑马王国几千万元的垫付租金之后，直接跑路。后者资金链瞬间断裂，只能遗憾退场。

这其中，还有很多玩家，只是为了进场薅一把金融羊毛。

未来的长租公寓市场会如何？

行业内部的看法较为乐观：只要租房需求存在，长租公寓就会一直存在。

“而且现在一线城市的租房市场基本格局已定，用长租公寓这种相对标准化的租赁模式，更容易生存。”从业者黄达表示。

得房源者得天下，对于这些平台来说，未来的核心竞争力，可能还是房源。

背靠大树者，或者自有房源者，将在竞争中处于绝对优势。

而市面上呈现的战争格局，也是如此。现在活得不错的，大多有大公司或者多轮融资背景。比如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓、小米投资的YOU+公寓，等等。

但在竞争的后期，纯靠资本烧钱的模式，也不再会是重点。

“以后长租公寓可以选择用轻资产的方式来运营，从二房东变成真正意义上的运营方。”黄达向一本财经记者表示。

比如，长租公寓方可以与房东签订房屋托管合同，只提供日常维护、拉客，然后抽取服务费。

这样一来，长租公寓方既不用承担房屋空置期的损失，也不用付出大量的现金流来获得房源，生态也许更健康。

而租房分期产品，也不会受到影响。

至于租金上涨的问题，或许短时间内，谁都无能为力。

“除非北上广人才大量回流，否则一线城市的租房市场始终会是卖方市场，租客只能被动承受。”黄达说。

目前的长租公寓市场，还处在非常早期的阶段。

跑马圈地，争抢市场，人们可能很难去制定规则，肃清市场。

但这个模式和背后的金融产品，确实在某种程度上缓解了“租房难”的问题。

创新常伴有阵痛，我们可能还需要一些耐心，等待它们的成熟。

(应受访者的要求，文中部分人名为化名 )

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