房租大涨背后，这些资金这样进入楼市！

我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论后，全国掀起一股高房租讨论热潮，不少人担忧，现在房子买起不起，难道也租不起？

众所周知，我国的租赁市场长期偏弱，大城市工作的人群多半是租房，越是高层级的城市就越需要发展租赁市场。现在中国租房的增量主体是每年从学校走出来的高校毕业生以及进城打工的农民工，每年不断增加的租客对目前已经进入存量房时代的房地产市场带来挑战。

而在供应方面，我国一直以来房屋出租方式主要有三种：一是房东直租，这种模式的优点是免去了中间环节，价格相对便宜，缺点就是缺乏有效的服务，房屋质量也相对较差，有的甚至还没有装修。二是中介出租，用咱们普通人话讲就是二房东，即中介先租下房东的房子，然后租给租客。中介模式和房东直租优缺点刚好互补。三是长租公寓，长租公寓则是在房东直租和中介出租基础上进行升级：

1、开发商直租，即开发商通过精装修后，以相对较长的期限租给租客，而且承担后期的维护，我们称为集中式长租公寓。

2、中介出租，即中介通过承包下一定规模的房源后，以相对较长的期限租给租客，而且承担后期的维护，我们称为分散式长租公寓。

一般而较言，开发商直租和散户直租本质上并无多大区别，他们对房租的影响主要来源于房屋的建造成本以及当地房价水平，所以近期处于风口浪尖上的长租公寓并非都是今年房租上涨的主因，而在于分散式长租公寓模式。

某房企曾做过测算，在长租公寓里，如果从房东那里拿房的月成本是2400元，继续装修后每一间的房成本又增加了1200元，同时日常的维护大约是600元，也就是说一条龙下来中介的成本拉高到4200元。

在这个过程中房租上升了，但是长租公寓的收益也未必见得大幅提升，根本原因是因装修、日常的维护增加的房租并非都是它们拿到，一个数据显示，目前我国租售比仅在3%左右，利润空间非常低，可为什么越来越多的人挤进这个市场呢？

根本原因在于巨大融资便利以及极低的融资成本，房地产是资金密集型行业，没钱什么都干不了，租房市场也一样。2017年下半年开始，我国开始发展租赁市场，有很多新提法，比如租购并举、租购同权、利用集体土地建设租赁住房等。不少大型房企也赶在这个风口大力涉足长租公寓领域。

10月23日，中国首单租赁住房REITS获批通过，标志着租赁市场发展迎来新的契机！REITs全称是房地产信托投资基金，它的本质是一款基金，向投资人筹钱，然后将款项用于房地产投资，投资回报由投资人共享的一种运作模式。

REITS一般适用于重资产型的长租公寓，即集中式长租公寓，一般是开发商通过REITS模式向市场借钱，所得的资金用于拿地以及后期维护，当长租公寓开始营业后投资人享有长租公寓的收益权，获得分红。

而对于轻资产型的长租公寓，他们的玩法则是ABS，即租金收益权ABS，什么意思呢？你去银行借钱总要抵押物吧，但是对于这些轻资产型的长租公寓来说本身并不持有这些房产的物业，那用什么抵押，当然是手中的租金收益权，通过源源不断的租金现金流偿还银行贷款。

根据国浩律师事务所官网公告，蛋壳公寓在8月成功设立“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”，计划募集资金总规模2.035亿元，目前已获得上交所出具的挂牌转让无异议函，两轮融资ABS已发行逾2亿元。

那么对于长租公寓而言，这些钱怎么用呢？无非是两个，一是抢夺房源，做大规模；二是扩大利润，潘石屹之前有过一个说法：长租公寓回报率不到1%，如果他说得对，那么对于长租公寓而言扩大利润最好的方式那只能是做大规模，通过规模来摊薄成本，而这也得依靠资本运作。

懂金融的人应该都知道，金融机构赚钱的秘密在于借入低息的钱而贷出高息的钱，从中获取差价，虽然玩法很简单，但并不是每个机构都能做，关键是要具备三点：一是资金池，二是期限错配，三是有较好的投资去向！

为什么银行能赚钱？因为银行可以做资金池同时贷款的去向基本都是还款能力比较强的大中型企业！为什么P2P今年大面积破产违约？因为他们不能做资金池同时贷款投放质量也不高，非常容易坏账。

长租公寓企业虽然不是金融机构，但它们也会拿低息的钱去做相对高回报的投资（房租）从中形成一种闭环。那么它们会不会出现市场上部分人讲的未来比P2P还危险呢？

我认为风险肯定是有，但是要说比P2P还危险那有点言过其实，为什么？因为长租公寓有资金池，他们借钱的资金本身就是资金池，同时期限方面一般是长期，有较为稳定的租金来源，这一点来说风险是不算大的，比较麻烦的则是房屋的闲置方面，对长租公寓来说才是最大的风险，因为你的房子租不出去还得给房东付大量的资金。

长租公寓是否闲置与中国楼市当前的住房空置率有关，按照胡景晖的数据，北京全市有近100万套房处于空置状态，是宁可空着也不出租！是真的吗？但愿不是！

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