历次危机均是房地产泡沫引发，高房价下，中国楼市会怎么样？

历史上有记载的大规模房地产泡沫有4次，分别是上世纪20年代初的美国佛罗里达、80-90年代的日本和同时期的东南亚，以及07年的美国次贷危机。

1、与二战一样，一战后的美国因为远离战争，没亏就是赚，美国人民的口袋逐渐富了起来。1923年前后佛罗里达州政府大举兴建基础设施以吸引旅游者和投资者，美国版城镇化的推进，自驾游开始兴起。车子成了日常消费，房子就成了下一个目标。人们很快发现，佛罗里达的土地简直是价值洼地。赚钱的消息不胫而走，越来越多的资金涌入这里。

在1923年—1926年间，房价以年均100%左右的速度上涨，迈阿密地区的房价在3年里甚至涨了5,6倍。当时迈阿密总人口只有75000人，就有1/3人口从事房地产业。而著名的庞氏骗局也就是在佛罗里达赚钱效应背景下产生的，人们不断加杠杆，新钱还旧账，只需要买入并等待，等上涨后赚差价。

价格再高总要有接盘侠，这些人没了，泡沫也就最终破灭了。1925年，迈阿密的房地产交易量从10.7亿美元萎缩到1926年的1.4亿美元，无数人因为高价卖不出房，还不起房贷，最终破产。

2、日本的地产泡沫比较熟悉。主因是1953年-1973年这20年日本的崛起，日货占领美国市场。到80年代，美国贸易赤字1/3来自日本。为了改变现状，1985年9月，广场协议诞生，日元开启了疯狂升值模式。

为了应对，日本政府开始大放水：减税、追加公共事业投资、连续5次降息，大力扩张信用、货币超发....而最终这些钱都直奔房地产而去。

1983年-1991年，日本全国总平均地价翻了5.36倍，出现一个东京买下整个美国的神话。1985年，日本版棚改在东京推进，战后那些仓促建成的城中村面临拆迁，一拆就有地了，然后又可以拿来卖。

到了90年代，已经感到危机的日本政府，开始急踩刹车：收紧信贷、连续5次加息、出台”地价税”...一松一紧，经济肯定受不了。很多人为了避免破产，开始大量抛售。房地产顿时供过于求，地价开始暴跌。

日本主要银行的1100亿美元坏账，其中1/3与房地产有关；所有城市地价平均跌幅53%；政府债台高筑；1992-2014年，在刺激政策下，日本GDP增速平均仅为0.8%。

3、上世纪80-90年代，同样是亚洲，得益于取消外汇管制等措施，马来西亚、泰国、新加坡和韩国等均实现经济高增长，资金蜂拥而入的同时也推高了房地产风险。1988-1992年，菲律宾、马来西亚和泰国的房价上涨了约3倍。而此时美国经济开始复苏，美元逐渐走强，东南亚国家货币被迫升值，贸易及经常项目面临巨额赤字。终于，亚洲金融危机爆发，以泰国为例，在资本流出的巨大压力下，泰国央行放弃了固定汇率制度，导致汇率迅速贬值，房价也跟着暴跌，房屋空置率高达50%。

4、2001年起，美联储连续降息，联邦基金利率从6.5%降到2003年6月的1%。宽松的利率刺激了低收入群体的购房需求，次级贷款就此诞生。到07年，与地产有关的金融衍生品金额高达8万亿美元，房价也大涨不少。2006年，美国10大城市的房价均价同比1996年上涨2.9倍。同样，出于通胀考虑，美联储自2004年起，又开始连续17次加息，那些低收入的人承受不了高贷款利率，危机进而爆发。

而那些发放次贷的机构，即使收回了断供的房子，也无法出售，只能违约。危机爆发后，各类金融机构几乎全部沦陷。

纵观历次危机，基本都是由房地产泡沫引发的。因为房地产是典型的高杠杆领域，且在危机发生前，每个国家都有共同的主观特征，比如经济高增长、不断推进的城镇化以及居民收入的提高。客观因素比如宽松的信贷、低利率以及相关刺激政策等。具体我在6月16日《中国房子的空置率到底有多高？》有过详细解释。反观国内，四万亿后，09年，12年和14年这三个房地产上涨周期也都与上述三个主观特征有关。如今房地产进入严管周期，那么房价泡沫会在这种背景下逐渐消散吗？

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