关于2019年的楼市，住建部释放重要信号！

12月24日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议，总结2018年工作，同时提出了2019年工作总体要求和重点任务。在谈到2019年重点抓好的十个方面工作时，有以下亮点受到关注。

一、住建部：继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

点评：

1、本次会议最大的亮点是强调了“继续保持调控政策的连续性稳定性”，大家都知道，2019年经济下行压力还是比较大的，本月菏泽、珠海、广州、杭州等城市在楼市限制方面也所调整，基于此，有分析认为2019年的房地产调控可能会有所放松，但本次住建部的表态无疑给了大家一个定心丸，即调控政策是稳定的。

我认为，本次会议释放一个信号是调控政策要“稳”，同时市场也要“稳”，那么如何做到“稳”呢？即加强房地产市场供需双向调节，房价上涨压力大的城市要增加土地供应，确保房价不出现过快上涨。当然，既然是稳，就不可能出现大涨大跌，那么如果房价出现明显的下跌趋势时，需求端也会有调节。

2、“改善住房供应结构”应该是说壮大租赁市场规模，众所周知，在我国房地产三大市场（商品房市场、租赁市场、保障房市场）当中，租赁市场是偏弱的，12月23日，建行董事长田国立在一次讲话中说的一句话让我印象非常深刻，他说：

美国是发达国家，城镇三分之一的人是租房，德国40%甚至更多的人是租房，这些市场房地产很难炒起来，但在中国最多只有10%的人租房。

3、“支持合理自住需求”，这是本次会议的提法，而去年的会议是这样说的：“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。看懂了吗，去年是“满足首套刚需”，今年是“支持合理自住需求”，显然相比去年，今年政策对于用来住的、不是炒的购房群体来说应该会给予更大的支持力度。

4、“坚决遏制投机炒房”，这就说明即使在经济下行压力这么大的情况，国家也并不希望通过激活楼市来提振经济。确实，目前的市场情况下也不宜让房价过快上涨，11月份，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》就提到：

近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。二、住建部：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

点评：这个比较大的看点是“防范化解房地产市场风险”，那么房地产市场风险有哪些呢，我认为既有上涨得太快的风险，也有突然出现大跌的风险。前者表现在房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高。而后者表现在房价突然大跌后，给金融体系带来的巨大麻烦。

三、坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

点评：从中可以看出明年的主基调是“稳”，稳地价稳房价稳预期。

四、住建部：人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

点评：大家都知道，今年房租的话题非常受关注，一方面上述城市房价高，买不起房。另一方面如果房租也高那确实很头疼。本次会议提到“特大城市和大城市要积极盘活存量土地”，这就说明这些城市土地供应主要是利用存量的为主。不过会议也提到“继续推进集体土地建设租赁住房试点工作”，此前已经有多个热点城市获批利用集体土地建设租赁住房试点，考虑到集体土地的地价成本很低，如果多一点集体土地入市，对降房租肯定是有作用，当然这取决于数量的多少。

四、住建部：深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

点评：这里的看点是“研究建立住宅政策性金融机构”，建立住宅政策性金融机构的构想也不是第一次提出了，但是本次写在明年的重点工作里还是值得关注。

所谓住宅政策性金融机构简单说就是专门成立一家或多家专门从事房贷业务的金融机构，区别于现在房贷模式，目前国内居民的贷款方式主要分为两类，一是公积金贷款，二是商业贷款，前者是政府旗下的单位负责管理和发放，优点是利率不算高，但普及性不高。商业贷款虽然普及性高，但利率却不低。建立住宅政策性金融机构的目的就是为了支持中低收入家庭购房，让他们有能力买房，有条件买房。

目前，住宅政策性金融机构运营方面比较成熟的是美国的“两房”（房利美和房贷美），他们是怎么操作的呢？

比如A在银行1申请100万的房贷，贷款期限是20年，也就是银行1需要20年的时间才完全收回100万的房贷（以4.9%利率算的话，到期全部本息和是157万左右）。“两房”要做的就是从银行1手中以某一价格购买这笔房贷资产，比如110万。那么银行1就可以提前回收了这笔款项，“两房”拿到这个房贷资产后，进行重组打包，投资到股市或债市等市场进行交易，增强了流动性。对商业银行而言既转移了风险，又增加了流动性，有利于降低房贷成本，同时在政府引导下为低收入人群提供购房资金。

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