房贷大揭底【全集】：你的房贷，正被银行这样盯上

在《拨开房贷利率拐点疑云》里，我们聊了个人房贷表面上的市场现状。今天想更多地从银行的经营逻辑和运作机制的层面，带大家从银行的视角，看看他们是如何“算计”着房贷业务的。

“愉见财经”先来说说，个人房贷对银行们而言究竟算个啥？

其实，从部类划分看，房贷的头上顶着三顶“帽子”：

-在投向分类上，个人房贷归于“房地产类贷款”；

-在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；

-在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”。

房地产类贷款：政策逻辑

之所以把这一点放在最前面说，是因为说白了，银行决策房贷放与不放、放多放少，是有个“框框”的，那就是房地产政策宏观导向。

简而言之一句话：看天上的风向。

还记得始于2014年的那波政策支持吗？那个时候银行们其实是不太有动力做房贷的，一来房贷在零售品类里价格不高、比较“鸡肋”，二来当时银行是真没啥额度，“愉见财经”记得彼时央行都苦口婆心地将个人房贷解读为了“有经济增长稳定功能”。

意识就是，银行们别老惦记着赚多赚少，还是要有社会责任，为居民刚需、为社会金融办实事。

政策总是带动银行的。后来的情况是，银行们起先不太情愿地慢慢动了，一年后干脆加速动起来大干特干了。因为2015年下半年和2016年的情形是：房价又大涨了（房贷是抵押贷款，这意味着银行的抵押物增值了）；而银行自己又“资产荒”了，银行们的中小微企业贷款不良跳升，于是不少银行大搞“零售转型”、寻找零售底盘、“信贷结构调整”——不良率真心很低的个人房贷，是整个2015年里银行们齐齐想投靠的一面岸。

银行业有一句顺口溜，叫“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。这句话估计是2016年业内共享的金科玉律。

据“愉见财经”当时从某股份制银行总行零售部那里套出来的话，他们2016年的机制是：年头专门要求了大约20%的房贷增速；调低风险内评法里的房贷计提；在FTP计算中给房贷以优惠计价。

这些做法，就是总行给分行支吃蛋糕，各种优惠加起来，各个分行放房贷定价83折就能保本。基层行嘛，要靠业绩来提奖金提费用，分行长支行长还等晋升呢，因此大家都有动力做大房贷。

这条金科玉律一直用到了2016年底（或有的到2017年），银行们本身没打算改变，但政策的手要来扭转了：一是因为房地产市场过热（政策出手前，“地王”接连出），二是因为居民部门的杠杆上去了。

于是，2017和2018年的情况，就是银行没多大腾挪空间去放房贷了。我记得管得最严的一个阶段，余额和增量两个指标，按月盯着你看，有没有“控制”或“缩小”。

（关于这一阶段的“风变与价变”，“愉见财经”曾独家给您扒过内幕，可跳转《房贷的真相：要么贵，要么等！》）

那到了眼下，情况的确有点微妙。从政策口径上看，刚刚过去的2018年底，一切还是“房住不炒”的整体格局，但同时，住房保障、刚需保障的口径也是一直没变的。

2018年12月21日，中央经济工作会议明确房地产市场发展基调：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。对于房贷和直接与之相关的“居民部门加杠杆”问题，目前为止并无任何松动言辞。

但另一头，有“因城施策”在里面，所以如果楼市出现趋势性下滑，有些地方已经“因城”地取消限售放松限购了；加上货币政策已经比去年松快了，那么，房贷会不会跟着动？

眼下基本的张力是，多家银行的下级行其实是默默地、悄悄地，想动一下的，只是有时动了会被“按回去”。从市场化的逻辑来说，毕竟其它品类贷款不良的压力还是在的，零售贷款里头，消费信贷虽然赚得多，可现金贷风暴酿出的风险是向银行体系蔓延上来的，包括信用卡部门，资产质量都在经受考验之中。

所以对房贷，有些银行仍然停留在2015年底和2016年的心思里。

房地产类贷款：风控逻辑

作为房地产类贷款，其一，房贷受到楼市宏观政策调控因素的影响，其二，它也有着自身的风控逻辑。

那么个人房贷风险相对大不大？这恰恰是“愉见财经”在采访过程中遇到的显分歧的问题。

如果从已有数据出发，在直接做业务的前台银行人士看来，个人房贷简直就是风险大浪中的一面安全的岸啊。看看银行零售品类里其它的贷款品种，小微、个人经营、消费贷、车贷、信用卡，哪个不是颇有压力？反而是按揭房贷，不良率一直垫底。

数据为证。据中国人民银行2018年底发布的《中国金融稳定报告（2018）》，2017年，我国个人房贷平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点，其中个人房贷、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率分别为0.3%、1.6%、0.7%。

不过，也有银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是多地房价已经出现调整，有些一线城市的房价实际是有所下跌的。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。

而另一头，居民部门的杠杆也已经高企，这也是让银行人士们细思会恐的一个参数。

“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行此前也会内部做压力测试。”一名城商行计财业务人士告诉“愉见财经”。

除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士告诉“愉见财经”，从目前经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖、甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打8折卖，第三次再打8折。”

我最近接触了一个做AMC的人，手上上百套北京或京郊周边的高端房产打的资产包，市价3~5折在觅接盘侠。眼下出于经济周期、及一些持多套高端住房者的个人问题，抛高端别墅高端楼盘的人多了起来。

听说，越是这种阶段、越是这种房源，越是不容易出手，市场需求弱，上了法拍也不容易拍成功。

“而这还没有算进另两个‘猫腻’”。上述有资产处置经验人士补充说，第一个“猫腻”是此前一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷（以装修为名义等）组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷风险。

零售贷款：资金定价逻辑

讲完了政策逻辑、风控逻辑，下面要讲讲同样非常重要的：额度逻辑。

您去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是他“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到您。

回想一下两年前，为什么有些银行会“压贷”，为什么有些人等个房贷下发可以等上几个月甚至半年？问题就出在了额度上。

什么东西在左右额度？

-第一是宏观政策，如果政策趋于抑制，总行定调的每年房贷总额度就不多、甚至余额还要压降；

-第二，就是很市场化的，价格逻辑。

“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行进行出价，出价高的得到更多额度。”上述城商行计财业务人士这样向“愉见财经”描述。

其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。

顺着这一资金定价逻辑，来说两个银行不愿告诉您的秘密，您在贷款时务必心里有数。

第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。就像两年前房贷断流时，当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。

第二个秘密，是“递延效应”。常看“愉见财经”扒银行的读者们，一定听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。

不过，额度逻辑虽然很重要，但并不是当下房贷问题的主要矛盾。目前很多银行的零售贷款额度是宽宽松松的。眼下的景况，有点像几年前的那波“资产荒”，额度还有，没地方放，很多贷款品类的风险还是不好控，即便房贷业务对银行而言赚得其实不多，但因为有抵押物、不良率也低，不少银行们还是想傍房贷。（只是在“房住不炒”的基调之下，这块业务不好猛增）

中长期贷款：流动性管理逻辑

银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题。因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。

这就好比我们自己理财，也会注意资金的长短期分配，比如您有100块钱，可能会用30元投长期国债、20元投2年期信托、剩下的一半投投股票、另一半买买货基，总需要备足容易变现的资产来应对生活急需。

银行也是这样控制期限平衡的。其中，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。

和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里。就像我们不会把所有钱都拿去买股票、或都拿去投黄金一样。

如果从这些逻辑出发来看的话，眼下银行的长期资产中流向房地产的集中度是有些偏高的。

好了，以上就是“愉见财经”带领大家知己知彼地从银行视角打出来的房贷算盘。从前或以后，我们去银行搞房贷简单或困难，所有表象回到这些基本面来思考，就都好理解了。

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