千亿中梁逆袭：平均两天拿一块地，净负债率大幅下降

对于新晋“千亿房企俱乐部”成员中梁控股而言，三年是个神奇的数字。

销售额从百亿到千亿，中梁用了三年；净负债率从超过1000%降至低于60%，中梁亦只用了三年，速度之快令市场咋舌。

面对强者恒强的竞争格局，作为Top20房企中唯一未上市的房企，中梁控股选择赴港IPO。随着财报等发展数据曝光在镁光灯下，“中梁速度”的危与机受到市场热议。

撰文/ 雨路

继上市申请材料失效3天后，2019年5月17日，中梁控股向香港联交所网站重新提交了招股书。时隔6个月，这家千亿新贵欲再战港股IPO。

更新后的招股书首次正式披露了中梁近三年的销售业绩，而这份年报首秀并未让外界失望，行业排名也一跃进入前20强。总体来看，2018年全年，中梁控股合约销售强劲增长至1015亿元人民币；实现营收302.15亿元人民币，近三年年复合增长率为221.4%；净利润同比增407%至25.26亿；净负债率下降至58.1%。

短短数年，中梁控股抓住三四线城市的市场红利，以高周转、快节奏的打法成为行业黑马，而行业规模为王的时代还未结束，未来在资本的助力之下，中梁将继续扩张版图，从黑马跃升为千里马。

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三年千亿裂变之路

中梁控股发展至今已26年，期间经历多轮房地产周期洗礼，也正因如此，中梁在追求规模的路上对楼市的危机与机会更加敏锐。纵观中梁的发展道路亦有迹可循：从二线城市起步，成为当地行业龙头，“快”“准”结合布局全国，完成区域性房企到全国房企的转变。

1993年，国内房地产市场大洗牌，随着泡沫破灭，很多企业轰然倒塌，同时也有诸多公司浴火而生。龙湖、富力、保利、远洋，以及刚刚踏过千亿门槛的中梁都是在这一年诞生。

中梁发迹于温州，曾被称为浙江三四线的“小霸王”，经历过温州连续20多个月房价跌去50-60%市场危机，一路拼杀后在泡沫破裂中成功存活下来，2015年以销售额168亿元站稳浙江，彼时对于千亿这个数字，中梁还不敢想。

2016年中梁将总部迁往上海，提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略，走出浙江，布局全国，正是这一年，成为其后续突围的转折元年，或许董事长杨剑亦已埋下千亿野心。

在各路房企纷纷抢滩一二线土地市场时，中梁抓住三四线城市城市棚改政策红利，迅速向长三角辐射范围内的三四线城市扩张，并陆续向中部的江西、安徽、河南等地渗透，持续向去库存阶段的三四线城市注力。

三年时间，中梁控股实现三连跳，销售额从百亿到破千亿，营收呈指数增长，并实现扭亏为盈。招股书显示，2016-2018年，中梁销售额分别为190亿、649亿、1015亿元。年均复合增长率超70%，而行研数据显示12家龙头房企中，平均销售增速为30%；营业收入从2016年的29.25亿元增长至2018的302.15亿元，年复合增长率高达221.4%。这意味着，这三年来，中梁控股的销售额翻了5倍，营收增长则翻了近10倍。

而规模的扩大与土地储备和高周转策略分不开。近两年中梁在辐射范围内攻城略地，2016年就以每周一块地的速度拿下近70块地；2017年加快扩张的步伐，平均每三天拿一块地，共获得136块地；至2018年，中梁不到两天就能拿下一块地，截至2019年3月31日，中梁土地储备规划总建筑面积3890万平方米，为未来的销售增长提供基础。

尽管拿地凶猛，但中梁的土地投资遵循两个原则，不拿大宗地以及不拿高价地，并采取多元化的拿地方式，降低土地成本。

对于快速崛起的中梁而言，土地的变现效率更加重要，实行以现金流为中心的运营策略，快速销售回笼资金，为获取更多的项目提供资金保障，靠资金的高效流动带动规模的几何增长。

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ROE高达37%，净负债率降至58%

值得注意的是，除了规模增长外，中梁控股还表现出较强的盈利能力。2018年ROE（净资产收益率）达到37.4%，超过50家上市房企全年的平均值，排名第二。对于一家即将上市的房地产企业而言，ROE数据极为重要，不仅衡量自有资本的使用效率，更直接反映了投资者的权益。

另一方面，近年来中梁控股的毛利率随着销售成本以及土地使用成本的降低得到明显升高，截至2018年12月31日，公司的毛利率达22.9%，较上年末提升了2.5个百分点。

而这些亮眼的数据主要得益于公司的运营模式，即“阿米巴”模式，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营，独立核算，自负盈亏，激活企业发展潜力，运营效率得以提高。

多年来，中梁毫不掩饰对规模的渴求，毕竟规模的迅速扩大对房企在白银时代的竞争意义重大，但中梁的厉害之处在于，扩张之余财务还极为稳健，在从区域性企业向全国性房企跃迁之时，经历高负债、负现金流后，近几年各个指标出现好转。

疾风方知劲草，近几年的金融环境并不宽松，大批地产企业亦遭遇寒冬，而中梁则在2018年狠降杠杆，其净负债率为58%，远低于行业平均水平。对于净负债率下降的原因，中梁控股方面表示主要是由于公司销售结转收入增加导致盈利增加，使得总权益增加所致。2018年中梁的总权益为67.54亿元，同比增长186.92%。

值得注意的是，房地产销售利润具有滞后性，合约负债大概率会结转成收益，2018年中梁控股净利润同比翻了4倍，从2018年954.8亿元的合约负债来看，未来收益增长确定性高，净负债率或将进一步下降。

此外，中梁的经营性现金流量由负转正，2018年净额为80.37亿元；货币资金也在大幅增加，截止2018年年底，货币资金同比上涨35%至145.5亿元。

当然，中梁的狂奔离不开资金的支持，在负债方面，虽然净负债率大幅下降，但其资产负债率仍然高企，未偿借款总额近三年持续增长至270.05亿元，但增速明显下降。从短期偿债能力来看，中梁暂时没有风险，其一年内需偿还贷款总额仅为144.7亿元，而期内现金及银行结余为230.8亿元，足够覆盖其短期债务。

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踏准市场节点，再战港股

虽然中梁目前已初具规模，但未来仍需不断扩大方能抵抗行业集中度进一步提高的新局面，开辟新的融资渠道被提上日程。

早在2018年5月，中梁就准备启动IPO，11月13日正式向港交所递交招股书，但并未实现上市，6个月后，在短暂的失效状态后，中梁更新了招股书，虽一波三折，也可以看出其上市的决心并未动摇。

行业黑马的IPO也被外界寄予厚望，毕竟中梁控股以1347亿元的总资产规模成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家，中梁此类低负债、高收益的内房企比较受青睐，挂牌上市更多的只是时间问题。

在上市之前，中梁控股已经建立了多样化、多结构、多层次的融资体系，但企业未上市前无法获得海外融资支持，融资渠道有限，中梁融资来源大多集中在信托债权等利息较高的渠道，融资成本较高，实际借款的平均利率先降后升，目前仍处于相对较高的水平，高负债下其资金压力可想而知。

若此次IPO成功，中梁的融资渠道将进一步拓宽，结合国内外的资本市场优化资本结构，降低融资成本，释放更多的净利润，打开更大的发展空间。

从另一个角度来看，中梁曾经踩准城市轮动节奏，押注三四线城市给企业积累了丰厚的收益，目前三四线城市去库存接近尾声，中梁亦持续重仓二三线城市，上市定能为其下一阶段的发展增添实力。存量时代，中梁是否能在杠杆平衡中继续策马奔腾？

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