房产周期来袭，2019年牛市能否到来？

　　回首二十年，楼市只有两种状态，一种是大涨，另一种是暗流涌动，除此之外，别无其它。

　　日复一日，年复一年，看惯了太多买房人的纠结，看透了太多周而复始的房产周期。

　　每一次牛市的起点，都是在顶层的默许、社会的质疑、砖家的辟谣和民众的纠结中崛起的，从来没有一次是万众期待，欢欣鼓舞的。

　　所以，很多人看不到牛头，却总怀疑牛身，醒悟过后，却抓不住牛尾。

　　没错，我们今天再一次站到了风口，5年前似曾相识的一幕又在重新上演。牛市是否来临，现在判断为时尚早，但种种迹象已经表明，2019年像极了大涨之前的2014年！

　　1、指挥棒

　　全国两会上周顺利召开，2019年政府工作报告对楼市的表述极为淡化，既没有浓墨重彩，也没有声色俱厉，对当下处于艰难转折期的楼市来说，这个态度其实就是最大的呵护。

　　报告中对楼市的4点表述值得我们认真研究：

　　一、报告竟然没有提及房地产差别化调控、没有提及坚持房住不炒、没有提及抑制投机投资，只是要求“更好解决群众住房问题，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　对楼市来说，没有坏消息，就是好消息，利空出尽，就是最大的利好。从报告中我们可以断定，当下的经济形势已经完全不允许我们给楼市雪上加霜，今年调控政策不仅不会收紧，反而会继续放松，全年放松。

　　二、报告中要求“改革完善住房市场体系和保障体系”，很明显就是要市场归市场，保障归保障，决不能把两者混为一谈，之前各地实行的限价、限售这种扭曲市场的短期行政做法将会陆续取消，尊重市场，完善市场，用市场行为解决市场问题。

　　三、报告提到“降低实际利率”，“适时运用存款准备金率、利率等数量和价格手段，引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本”。这意味着，从去年多次降准之后，降息可能卷土重来。不仅房贷上浮利率会降低，而且存贷款基准利率也会下调，今年，我们极有可能迎来双降时代。

　　四、报告说到“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。连续两年提及房地产税，可见开征已是板上钉钉。未来3-5年房地产税落地之时，应该会先从试点开始再逐渐普及至一二线城市。

　　我曾多次强调，房地产税是转嫁税，是房价分化的利器，一旦实施，高者更高，低者更低。一二线城市核心地段需求旺盛的地方，房价会更高，远郊和有硬伤的板块，房价反而会下跌。

　　2019年政府工作报告，已经给各地房地产政策定下了基调，调控放松、降准降息，各地会根据这个主基调决定自己的放松尺度，并且会公布“一城一策”的具体实施方案。房地产冬天早已过去，全面回暖已经到来。

　　2、翻版2019

　　2018年，地方债、影子银行、股权质押，风险重重，毛衣战开打，内忧外患，我国GDP增速从年初一路下滑至年底，最终结果6.6%，而上周的两会刚刚宣布，今年的目标是6％-6.5％之间，可见形势比想像的还要严峻。

　　两会上的2019年政府工作报告，不再强调调控和抑制投机，而是要求：“落实城市主体责任”。

　　从去年底开始，全国陆续有近20个城市直接或间接的放松楼市调控。菏泽取消限售，广州放松商办项目，珠海限购社保放宽，青岛取消摇号，北京取消土拍限价，南京、西安、海口、大连则是一再降低落户门槛，为楼市接盘撑腰。

　　年后开始，深圳13家银行将首套房贷利率由去年的上浮15%下调至上浮4-8%之间，二套房贷由之前的上浮20％下调至10-13%之间。

　　2月28日，北京对企业之间的存量商办项目转让取消强制网签。

　　3月1日，工行无锡分行将首套房首付比例由之前的40％下调至30%。

　　3月4日，江西省赣县住建局紧急叫停各楼盘的特价房打折销售，要求房价不能低于2月份，降价未遂事件再次上演。

　　3月7日，北上广深四大一线城市房产交易的增值税附加税率、印花税率集体减半征收。上海的增值税由之前的5.55％降至5.3％，北广深从5.6％降至5.3％。以上海为例，卖掉一套1000万元不满两年的住房，需缴纳的增值税由55.5万元减少到53万元。虽然这次属于国家减税降费的综合措施之一，并非只针对房地产，但是没有把房地产排除在外，很明显是有意拉动楼市回暖。

　　2018年我们已经实施了4次降准，2019年1月份又进行了2次降准，每次降准都强调是针对小微企业融资困难。

　　3、原版2014

　　让我们穿越回2014年，仔细对比下，你就会一目了然。

　　2014年，各地政府债务问题严峻，房地产高库存危机突出。2013年我国GDP增速为7.7%，而2014年一季度已经降至7.4%，经济下行压力日益增大。

　　第一阶段：

　　2014年3月5日的全国两会上，政府工作报告对房地产提出：“针对不同城市情况分类调控”，赋予地方政府更多自主权和决策权。

　　在“因城施策”的指令下，各地“微调”不断涌现。从4月份开始，佛山、芜湖提高公积金贷款额度，铜陵降低房产交易税费，无锡买房即可全家落户，南宁允许周边5市在南宁购房，成都购房90平即可落户，天津取消滨海新区限购，海口购房120平可落户5人。

　　第二阶段：

　　2014年4月、6月，央行针对小微企业、三农实施了2次定向降准。

　　2014年5月12日，央行在住房金融服务专题会上要求：优先满足居民首次购买自住房的贷款需求，合理确定首套房贷利率，及时发放个人房贷。

　　第三阶段：

　　2014年6月，呼和浩特第一个正式放开限购，随后的7-9月，宁波、杭州、合肥、南京、苏州、西安等26个二三线城市全部取消限购，截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市限购没有取消。

　　第四阶段：

　　2014年9月30日，央行、银监会发布930新政，重启首套利率7折、二套参照首套执行，放开三套以上贷款，认房不认贷，鼓励加杠杆。

　　2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布330新政，降低商贷和公积金的首套、二套首付款比例。

　　2014年11月22日开始降息，至2015年，央行5次降准、6次降息。

　　4、房产周期

　　各位亲们，把上面的2019年和2014年对比之后，你会惊讶的发现，2019年完全就是2014年的翻版，而且你根本没有意识到，我们现在即将悄悄的走完2014年的第二阶段。

　　接下来迎接我们的就是各地急不可待的频繁松绑，以及针对首套二套的官方文件。可以断定，2019年楼市的放松力度会逐渐增大，下半年比上半年会更加的宽松。

　　当然，2019年的尺度能否像2014年那么惊人，还是未知数，是小牛犊，还是大野牛，现在还难以判断。2019是刚需大年，但是否是投资大年，我们走着看。

　　因此，你必须要时刻保持敏锐的观察力和一颗警惕的心，因为你的失败就在于，每次牛市的来临，你都是道听途说、最晚觉察。只有站在上风口的人，才有足够的时间操作和掌握主动权。

　　房地产的3年周期，已经彻底成为历史，2014到2019正说明，接下来迎接我们的很可能是5年周期。

　　周期由3变5，从楼市里赚快钱越来越难，资金周转时间越来越长，资产仍然是资产，只不过炒房变的不再简单，也许这才是“房住不炒”的真正含义所在！

　　5、轮回

　　20年，无数次的轮回，我们已经被驯化成精明的买房机器，被赋予了AI的投资工具。

　　20年，无数次的轮回，我们发现房子仍旧是那套老房子，只是再次被捆绑了3代人的拼搏和30年的房贷。

　　20年，无数次的轮回，我们自以为智慧的投资和巧取豪夺，其实在别人眼里都是逃不掉的韭菜。

　　即便如此，那又如何！我们除了买房还能做什么？

　　房产周期再次袭来，这次你准备好了吗？

关注微信公众号“【融城网】说房”（ID：），获取更多房产资讯。

标签：