7亿农民迁移，留给城市的时间不多了！

　　经常有粉丝在微信后台问：房价还能不能涨，未来趋势如何？

　　今天我们从人、土地、城市这三者的关系，来聊聊这个话题。

　　中国改革开放已经40年了，中国的7亿农民，从农村迁移到城市，也已经进行大概40年。

　　两会前，国家统计局公布了《2018年国民经济和社会发展统计公报》：2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。

　　1、即将分裂的人和土地

　　过去，中国的人口从身份上来看，可以分为农村人口和城镇人口。

　　现在，城市中早期居民对房地产的需求（特指居住需求）已经满足，而农村居民需求还在崛起中。

　　两会政府工作报告指出，要全面深化农村改革。

　　抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

　　推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。

　　这段内容只有几十个字，但含义很深刻。

　　一是，提到了户籍制度的改革。

　　户籍制度改革使户籍对人口的约束性正在减弱，农村人口向城市转移的流动性在加强。早在2016年，改革措施就已经相继被各地执行。

　　二是，提到了农村土地入市。

　　两会前，农村土地承包法草案，提出了落实“三权分置”制度，将农村土地所有权、承包权、经营权分离。

　　土地各个环节的权力在法律上的正式分离，将是农村土地性质转变、流转加强、农业工业化的一个开端。

　　户籍制度改革和农村土地改革从根本上是为了割裂农民对土地的依赖关系。

　　说的直白点就是，中国十几亿人口，既要住房又要吃饭，土地不够用。

　　农民与土地的关系过为密切将影响社会效率，一方面是土地资源实在有限；另一方面，城市缺少劳动力，农村又因农民与土地关系过密造成劳动力分散，导致资源浪费。

　　所以，为了社会发展，让土地集中、农民进城，是必然会走的一条道路。而这一过程，会给城市带来许多需求。典型的例子是近几年棚户区改造。

　　2、城市和区域

　　前40年的改革开放有句话叫“允许一部分人先富起来”，这个政策的确让中国经济保持了高速发展，到现阶段，一些矛盾开始逐渐显露。

　　比如居民收入差距大、城乡差距大、区域发展不平衡。

　　前几天看了一组数据：

　　2018年北京市在职员工平均工资大约在9千左右；

　　二线城市平均工资大概在5、6千；

　　而到了三四线城市会发现，拿2千工资的在市场上比比皆是；

　　如果再去看五六线的乡镇，有些可能连工作机会都没有。

　　所以，两会上，“促进区域协调发展，提高新型城镇化质量”，“坚持以中心城市引领城市群发展”就是为了解决这个的问题。

　　去年11月，国务院发布“关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见”。

　　确立北京、天津、上海、香港、澳门、广州、深圳、重庆、成都、武汉、郑州、西安12个中心城市。

　　依靠中心城市的外溢和产业的分散转移，带动周边区域的发展。

　　我们现在去看那些区域整体发展比较好的地方，往往经济实力越强，房价也越高。例如长三角区域，江浙两省许多乡镇房价都已经破万，城区内破1.5万也很常见。

　　所以在未来，哪个城市能够在政策红利下抓住机会崛起，哪个城市的房子将更具价值，房价也将占领高地。

　　3、走势如何？还涨不涨？

　　（1）首先，从需求和供应上来看：

　　中国城镇化要截止到2030年，完成70%的城镇化率。

　　城镇化的一个重要标志，是农民成为城市新市民。

　　进城的农民大概分为这么几类。

• 　　经历过高等教育的年轻群体，这部分人大部分都流向了经济发达城市，完成了从农村身份向城市身份的无缝转变。
• 　　城镇务工人群。这部分人群相对来说知识水平有限，在城市中多从事体力劳动为主的服务性行业。
• 　　政策受益者。典型的是棚户区改造、城市拆迁扩张，城市周边失去土地也享受到政策红利的人。

　　毫无疑问的，经济发展强劲的城市对前两类人口吸引力会越来越大，城市规模也会越来越大（虹吸效应+城镇化政策），城市集中的人口多，那么农村就会逐渐缩水、越来越多的“留守村”出现，这种现象在未来十年仍会加剧。

　　中国14亿人口，不适宜居住和耕种的土地占了总面积的三分之二。城市中人口不断增加，城市内的需求还在增涨，区域内土地又相对有限，房价就仍然会上涨。

　　（2）其次，从城市发展来看：

　　未来十年，甚至二三十年的主基调将是消除区域发展不均衡。

　　中国家大业大摊子大，仅仅依靠几个发展突出的头部城市很难带动。

　　因此，城市圈之间互相带动，互相辐射，以点带面式的拉动中国经济增长，提高城市经济整体水平肯定是日后要进行的政策重点。

　　经济发展薄弱地区将渐渐缩小与其他城市间差距，在房价上也同理。

　　在一段时间内，房价区域性的火热，低洼区域渐渐与同级别城市追平，将成为未来时常会出现的情况。

　　而在这过程中，一些已经发展起来的城市，将陆续尝试通过产业的调整，摆脱城市经济对房地产的依赖。那个时候，才是房价回归市场的时候。

　　2018年，中国城镇化完成度已经接近60%，距离我们70%的计划目标还有十年。

　　按照以往的三五年一轮涨的规律推断，房价至少还能涨两轮。

　　在这之后，城市之间的房价拼的就将是真正的产业和经济实力了。

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