股市反弹了，楼市会怎么样？

　　自年初以来，股市表现得非常亮眼。上证指数自1月4日的2440.91点上涨到2月25日的2961.28点，累计涨幅高达21.32%，进入技术性牛市。

　　A股反弹的原因离不开这两点：

　　1、A股整体估值达到历史低位，当前上证综指市盈率是12.42倍，低于熔断底部2638.3点的12.87倍。

　　2、监管部门的精心呵护，自2017年底的中央经济工作会议开始，监管层多次表态发展资本市场，2月25日中证报头版评论更表示，股市将成为国家重要核心竞争力组成部分！显然把股市放到前所未有的高度。

　　在股市火热的同时楼市却异常冷淡，除了各地相继爆出的调控政策变化以外，我们看到的新闻多是报道楼市入冬。

　　那么问题来了，股市与楼市的关系怎么样，股市反弹了就意味着楼市入冬吗？

　　其实如果你仔细看这篇文章会发现，近期股市楼市一温一热的过程实际上是中国市场对资金的利用由“增量货币”向“存量货币”过渡的必然结果。

　　广义货币M2增速≈实际GDP增速+CPI增速+资产价格上涨幅度

　　广义货币是全社会的存款及现金总和，可以理解为整个市场的货币，这个公式告诉我们，货币发行的加快可以刺激经济增长，也能刺激物价上涨，如果发行的速度过快，还可以使股市楼市等资产的上涨。

　　过去20年间，中国的广义货币增速经历了两个过程，1998年-2017年4月，M2增速基本保持在10%-30%的范围内；2017年4月至今则是个位数。

　　数据显示：2018年末广义货币M2增长是8.10%，名义GDP增长是8.8%（含GDP+CPI），这是什么意思？

　　这意味当前增量的货币都给到了经济增长和温和的物价上涨。

　　那么股市楼市的资金呢？显然自2017年4月以来,中国的资金市场已经慢慢由“增量货币”向“存量货币”过渡。

　　一、存量货币格局下股市的重要性在上升

　　股市楼市都是资金市，过往股市楼市上涨来源于货币超发，但现在情况发生了变化。

　　第一，国家提出要控制宏观杠杆率，也即控制全社会的负债，这意味着M2增速必需得放缓，为什么？

　　在M2的构成当中，绝大部分是企业、居民以及非银金融机构在银行里的存款，我们在银行里的存款越大，金融机构的负债就越大。

　　此外，银行会将我们的存款用来发放贷款，如果是贷给个人就形成居民部门负债，如果是给到企业就形成企业负债。

　　第二，在M2放缓的情况下，股市楼市对资金的利用将会是存量为主，现在中国的资金市场有两大特征，首先，虽然M2放慢到个位数，但是体量非常之大，今年1月末，中国的广义货币(M2)余额是186.59万亿元，是2018年GDP总量的两倍。

　　其次，中国M2规模之所以庞大，很大一部门原因是社会上的闲置资金比较多，数据显示，今年1月末人民币存款余额达到180.79万亿元，同时根据普益标准的估算，2018年底个人银行理财存续规模为23.54万亿元。

　　上面的两点告诉我们，虽然货币增速放缓了，但中国市场并不缺乏资金，关键是怎么利用，而股市就是非常好的突破口。

　　A、发展资本市场可以降低宏观杠杆率，众所周知，企业的融资来自于两大块，一是债券融资，包含银行贷款以及发行债券。

　　二是股权融资，主要是企业上市以及股权众筹。对于前者会提升企业负债率，但是对于后者是不会提升债务的，因为股权是不用还的融资方式。

　　B、发展资本市场可以充分利用存量资金，支持实体经济。

　　以银行理财为例，2018年底个人银行理财存续规模达到23.54万亿元，原来这部分资金是不能进入股市，但是2018年底开始监管部门允许银行成立理财子公司，理财子公司可以开立证券账户，直接入市。

　　也就是说今后我们买银行理财产品的时候有部分钱是进入股市，这出现的结果就是社会上的散户资金被集中起来，此外存量的资金也将被利用起来。

　　可见，存量货币格局下股市的重要性在上升，未来股市需要重视，也必须得重视。

　　二、存量货币格局下楼市的温度在下降

　　这10年来，我们的宏观杠杆率快速上升，目前是250%左右，和美国相当。

　　宏观杠杆率上升也和房价快速上涨有关，很简单，我们买房必然要申请房贷，导致居民杠杆率上升。

　　其次开发商开发新的楼盘需要银行贷款，导致企业杠杆率上升。

　　未来在存量货币格局下楼市会出现两个特征。

　　第一，控制整体的宏观杠杆率意味着控制居民部门负债率过快上升以及控制企业负债率继续上升，而这关键是楼市或者说房贷（按揭贷和开发贷）。

　　对于这两点，2月25日，银保监会副主席王兆星明确表示：

　　继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制。

　　第二，M2增速放缓的情况下，中国楼市进入存量博弈的阶段，也即原来货币超发下中国楼市可能会是普涨，但是在存量市场下，中国的房价可能会分化，哪些人口持续流入，有增量资金的核心城市未来房价继续看好，反之则看淡。

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