深扒厦门楼市：已是豪宅天下

　　厦门是一个房价很神奇的城市，在二线城市中并不算高的经济总量，以及全国第四的新房价格，让人有些看不懂。

　　但在2018年，诸葛找房表示，“这一切在似乎有了一些转变”。国家统计局1月16日发布2018年12月70城房价数据显示，曾经房价疯涨的厦门，在此次的统计数据中，无论是同比还是环比都出现了价格的下跌，在重点城市中的下跌幅度也最大。

　　房价：过程中都是大幅上涨小幅下跌

　　报告指出，2007到2018年，厦门新房均价从9千出头到3.5万，上涨幅度达3倍以上，2016年伴随着二线城市楼市的整体火爆，厦门房价也迅速上涨，而这只是整体市场的均价变动情况。

　　事实上，由于成交结构的差异，近年厦门新房成交区域向岛外扩展，进而平抑了整体房价，使得新房均价上涨幅度体现得较为温和，如果具体到厦门岛内核心板块，房价在这些年的上涨幅度更是达到了7-8倍。

　　而从2018年各月房价走势看，厦门房价确实出现了回调，这在二手房价格上表现得更为明显。回调的幅度相对温和，从挂牌价格看，全年累计跌幅在10%-15%之间，并未出现大幅度下跌的情况。

　　区域：岛外新房成交占据主导，岛内已是豪宅的天下

　　诸葛找房报告指出，湖里区与思明区作为厦门岛内的两个行政区，新房均价接近6万，这里汇集了学校、医疗、公园、景观等高端配套和稀缺资源，吸引着福建乃至全国的富豪阶层到此置业。2018年，湖里区与思明区项目成交的套总价分别为2258万与1806万元，套均面积为309㎡与275㎡，如此的大面积与高总价，可以说厦门岛内的新房已经和普通人无关，这里是豪宅的天下。

　　随着岛内新房存量越来越少，海沧、集美、同安、翔安岛外4区近几年在新房市场的成交占比逐步扩大，2018年成交套数占比达到9成以上。2018年四区的成交套均面积均在100㎡以上，可以看出厦门新房市场已经从刚性需求逐渐转变为改善型需求为主导。

　　土地：宅地成交以岛外为主

　　从厦门历年土地市场成交来看，2010年是成交高峰，此后的2011-2018年，厦门住宅用地供应总量大幅落后于商品住宅成交量，长期的土地供应低位，导致不少开发商“缺地”，也使得楼面地价持续攀升，2016年达到28761元/㎡的高点。

　　近两年，在住宅成交量回落之下，供需相对平衡，加之房企融资成本加大，土拍热度有所下降，2018年楼面地价较2017年再次回落，溢价率也持续走低。尽管下半年优质宅地出让增多，拍卖规则及规划限制条件也有所放松，但房企拿地热情依然不高，优质宅地参拍度也一般。

　　诸葛找房介绍，厦门岛内与岛外的发展并不均衡，厦门岛内面积158平方公里，占厦门全市的面积不到1/10，人口密度却是岛外的10倍。从近年厦门宅地成交占比来看，岛内宅地成交已经明显减少，2008-2011年成交占比逐年减少，其中2012、2014、2016、2017年厦门岛内思明区与湖里区都是“零成交”。

　　2018年，厦门岛内宅地终于“补仓”，湖里区成交三宗住宅用地，平均楼面价在3.5万/㎡以上，但依旧不改厦门岛内土地资源稀缺的窘境。为提振市场企稳回升，预计2019年厦门宅地供应将继续增加，土地出让条件或进一步放松。

　　销售：2018年新房市场遇冷，成交低迷去化周期增加

　　2017年以来调控政策持续发酵，市场观望情绪弥漫，2018年厦门楼市表现低迷，主要在于“四限”政策叠加之下，部分高地价项目入市首推别墅产品，信贷紧缩之下购房成本加大，客户承受能力有限。随着厦门逐渐进入存量房市场，由于二手房议价空间更大，整体表现好于一手，分流新房客群。

　　报告显示，厦门六区中，思明与翔安区较去年商品住宅成交面积上涨，其余各区全面滑落。其中翔安区商品住宅成交面积39.31万㎡，位居第一。海沧区由于部分项目进入尾盘，成交量腰斩。岛内思明区与湖里区近年成交面积逐步走低，这与岛内新推出项目减少，总体供应缩减有关。

　　截止2018年12月底，厦门商品住宅可售存量面积为226.7万㎡，去化周期26个月，因为2017、2018年厦门楼市成交锐减，导致去化周期在低位存量时仍处于较高水平。

　　整体来看，诸葛找房表示，2019年全国房地产市场承压，但“房住不炒”的大基调不会改变，在此基调下，厦门房地产政策也将以稳为主，在市场进入冷静期后，相信房企也会更多注重住宅产品本身。

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