西南楼市：调控趋稳，成都破5年新低！

　　近几年，西南地区楼市伴随全国市场的热度扩散而逐渐升温，2018年上半年各重点城市火热异常，其中成都在“5·15”新政前曾有“全城摇号”的劲爆局面。下半年随着市场进入淡市，西南各城市场也在发生转变，那么具体到各个层面，西南地区2018年有什么表现，进入新年又会生出什么变化？

　　一、政策着力稳市场调结构，部分城市政策力度相对温和

　　在宏观政策层面上，西南地区的重点城市与全国趋势均保持一致，但具有滞后性，从2016年起陆续收紧，政策力度不断加码，强化差别化住房信贷政策，旨在遏制*资投机行为，同时稳房价、调整供需结构。具体体现为不同方面的限制、预售政策监管、土拍规则升级等。其中值得注意的是重点城市中二线城市如重庆、南宁虽有通过限售、限贷、限价、税收等多渠道、多方式调控，并协同九大部门多方监控，但尚无限购政策出台，相较于全国政策相对温和。

　　二、供应上升而成交微降，成都新政致成交降至5年新低

　　从市场供求看，西南地区整体量价上涨，多数城市相比2017年都有不同幅度的增长。然而，从年中到达高点后，下半年购房者由“恐慌追涨”向“理性购房”转变，到2018年末，西南地区重点城市的库存和消化周期均有不同幅度上扬。

　　其中，最突出当属成都，全年累成交量下跌至5年内新低点。在政策加码调控和市场的调节下，年底消化周期升至10个月，供求关系逐渐向买方市场转变。

　　再者，2018年重庆有大量全新楼盘集中面市，拉高供应，上半年市场热度高，商品住宅存量持续下滑，到了下半年房企积极补货跑量，导致供过于求，供求局面发生逆转。全年供应面积同比增70%，而成交面积仅有5%的微增。

　　三、土地成交量升价跌，流拍地块增多、底价拿地成主流

　　土地市场层面，重庆、成都、南宁、昆明、柳州、北海、钦州、梧州等8城经营性用地成交面积达272353万平方米，虽成交的土地面积高于2017年，但是从成交楼板价来看，由于土地成交溢价率的创新低，楼面均价同比下降5.4%。

　　从历年趋势来看，2016年为成交低点，而后成交量逐年攀升，但成交楼板价在2017年达到阶段高点后2018年出现下滑。以成都为例，受市场环境及预期影响，2018年土地溢价率仅10.76%，创近7年新低。

　　四、2019年展望：受政策影响较大，放松后成都楼市或将重新回升

　　2019年因城施策的主基调不变，政策微调放松在预期之中，诸如重庆、成都、南宁等二线城市，预计在限价、限购取消也将成行，四川三四线城市房贷首付比例回调可能性颇高。

　　西南地区城市商品住宅的供求受政策影响较大，供应端从项目与土地存量预估，重点城市中例如成都、重庆2019年商品住宅供应量仍将保持高位增长；需求端则从目前的市场表现来看，整体进入平稳持销的姿态，2018年下半年购房者受成都新政影响，由“恐慌”转为“观望”，一旦2019年政策出现大幅放松，则积压的需求恐将集中释放，市场成交尤其是成都市场或将重新回升。但因贯彻“因城施策”的措施，个别城市或有小幅度微变。

　　土地方面，2019年土地供应料稳，企业拿地回归理性。从各重点城市的供地计划来看，土地供应平稳，政策性用地占比走高，满足多层次用地需求。在土地成交上地价维持低位，重点城市如成都、重庆、昆明成交体量有望继续提升。

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