北京土地井喷！不限价再现2宗，房价会如何？

　　供应火爆的北京在继续，1月份成交高峰后，春节前最后几个工作日既然在集中供应，2月1-2日，依然有大量的住宅土地供应。

　　2月1日，北京供应4宗住宅地块。再次出现2大值得关注点：

　　1：再次出现土地流标

　　2: 出现2017年来第2-3宗不限价纯商品房住宅地块。

　　虽然北京房地产市场萧条，但房企在一线城市做大拿地的积极性依然存在。

　　对于区位或者属性相对较差的土地，预计后续不限价的可能性很大，今天出让的2宗位于门头沟与密云的土地开启了批量不限价，对于市场来说有很大的关注度。

　　从2月1日的4宗土地看：

　　门头沟永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块R2二类居住用地、MC16-041地块T6区域综合交通枢纽用地、MC16-048地块S4社会停车场用地。

　　合计规划建筑面积为133434平米，其中住宅地块39302平米。另外包括大量的综合交通枢纽地块。值得注意的是地块不限制商品房住宅的销售价格，也就是不是限竞房和共有产权房。

　　门头沟地块属性相对复杂，之前在2018年4月流标过，取消了限价，整体看，体现了房企拿地依然谨慎。

　　密云区溪翁庄MY02-0201-6001地块（原圆明三园C地块）R2二类居住用地。同样地块也不是限竞房，合计面积152953平米。

　　大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块R2二类居住用地、A33基础教育用地。共有产权地块，流标可能性很大

　　朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。共有产权地块。

　　从四宗地块看，最值得关注的是，出现了2宗不限价的纯商品房住宅地块，这也是2017年来，最近2年多出现的第2-3宗非限价房（非限竞非共有产权房）

　　1：这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。

　　2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交，最后是商品房住宅不限价。

　　另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，1月10日预出让的2宗孙河住宅地块，也不限制价格。

　　土地不限价毫无意义，只是很多人走夜路的时候喊号子，和政策松绑毫无关系。

　　2：不限价就代表随便拿10万+？过去的商品房住宅哪一个没有限价？

　　不限价土地供应，对市场来说，短期毫无影响，天量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。

　　归根结底楼市看信贷政策，在天量土地供应下，2019年楼市不乐观。如果不取消认房又认贷，市场很难走出泥潭。

　　3：1月来北京累计土地收入已经高达359亿，后续土地成交在春节前将依然井喷

　　未来2天，北京还将有7宗地块出让，合计起价高达156.5亿。

　　从供应量看，春节前将是共有产权房为主。

　　其次：2019年北京不仅仅将有5-6万套以上的限竞房将入市，按照目前的共有产权土地看，预计入市的体量也将超过4万套。春节前，北京将有多宗优质区位的共有产权房地块上市。

　　从2019年房地产市场看，土地供应依然井喷。

　　未来继续井喷的供应

　　到目前为止北京限价房只供应了250万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看：

　　也就是不考虑未来，只看2019年春节前入市的土地，北京合计将有100个限竞房项目，大约1000万平米，开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止，从第一宗地开始，2年时间只网签了250亿，真实销售500亿。

　　3：90%限竞房入市项目已经肯定亏损。

　　合计87宗地块88个限竞房项目的北京市场，从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。

　　已经入市的38个项目只有不足5个项目有可能盈利，其他全部亏损。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。

　　整体市场情况：限竞房进入全行业亏损中！

　　过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

　　首先：当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

　　其次；北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

　　第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

　　第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

　　第五；从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战肯定会升级。

　　北京的限竞房已经是陷阱房，如果不放松非普通住宅标准+认房又认贷，北京楼市2019年将非常惨烈。除了少数优质的项目，其他将哀鸿遍野。

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