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这里的共有产权房可转商品房？快来看看怎么办！

点击: 时间:2019-07-04

　　9月11日下午，广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》，并向社会征求意见。

　　这意味着“广东版”的共有产权住房方案正式面世。跟此前“北京版”的最大不同是：北京的共有产权住房不能转为商品住房，而广东的可以。

　　至此，一南一北，关于共有产权住房的两大方案都已经公布。于是一个问题产生了：到底是广东版的更能平抑房价，还是北京版的更能？

　　我们先来看一下“广东版”的共有产权住房的主要“游戏规则”：

　　1、购房者有限定条件，广东要求各城市自己细化。一般来说，有收入、职业等限制。一个家庭只能买一套共有产权住房，购房者可以享受跟买商品房一样的落户、子女入学等权利。

　　2、房屋面积以90平方米以下为主，以同地段、同品质商品房价格确定评估价，然后以“低于评估价”的价格出售。购房者一般来说，需要购买至少50%的份额。

　　3、购买5年以内的共有产权住房，购房者原则上不能出让其份额；持有超过5年的，可以转让其份额给“符合购买共有产权住房”的人；持有超过10年的，可以购买政府持有的份额，转为商品房（划拨用地，需要补交地价）。

　　“广东版”参照了此前深圳关于“人才住房”、“安居型商品房”（相当于共有产权住房）的做法，允许这类房子最终“修成正果”，给予转为普通商品房的通道。

　　而“北京版”的最大不同是，共有产权住房最终是无法“修成正果”的。具体规定如下：

　　对此我的评价如下：

　　第一，“北京版”看起来更严厉，更能体现“房住不炒”的理念，但实际效果如何，有待观察。

　　北京是首都，人气财气太旺，不让共有产权住房转正，主要可能还着眼于控制人口，兼顾控制房价。这相当于没有给予共有产权住房100%的升值权，其吸引力会下降。

　　在北京制度设定里，购房者也可以享受一定的“升值权”，这种房子长远看价格也会上涨。但由于不给转正机会，后期退出只能在“受限制人群”里转让，因此价值就很难真正体现出来。

　　购买者积极性会降低，转而购买商品房。这样，北京的共有产权住房需求量反而降低，成为介于“廉租房”和“安居房”之间的一种房子。因此，对于平抑北京房价可能发挥不了太大作用，最终共有产权房屋的总量，也因为需求量不很大，而在市场里占比不高。

　　第二，“广东版”看似宽松，但实际上可能“杀伤力”更大。

　　因为可以先购买50%，房价还比周边同类房屋低，这意味着“上车”的门槛只有商品的40%甚至30%左右。这样，大批中低收入家庭就可以放心购买，反正将来可以转正。

　　10年转正期的设定，可以说比较适中。既锁定了为购房者为城市服务的时间，也让购房者有时间积累财富，为彻底买断住房做准备。估计将来还会有配套金融政策，比如允许贷款。最终，一个家庭就实现了对一套房子的完整拥有，可以大大提高居民的获得感，也为将来“养老倒按揭”做好了准备。

　　由于可以转正，加上条件宽松，愿意买广东版共有产权住房的人一定非常多，这样会倒逼着政府不断建设这类住房，最终对商品房的上涨产生抑制作用。

　　事实上我认为，由于广东条件过于宽松，会吸引更多人口流入广东。本专栏前两天分析过最近3年，广东小学生人数变化，发现广东再次成为全国人口增长中心，人口增长远远好于江苏、浙江、上海。如果有充裕的共有产权住房提供，广东的吸引力会继续加大。

　　广东人口增长情况（小学生人数）

注：表格里比较的人口，是各地小学生人数，单位为万人。资金总量，为截至2017年末的“金融机构本外币存款余额”，单位万亿，数字来自各地统计公报。

　　所以，即便共有产权住房分流了商品房的购买者，但增量人口的不断涌入，还是会稳住广东商品房的价格。最终，关键看各地能提供共有产权住房的数量了。很有可能出现一房难求、长期排队的现象。这时候，各地政府会附加学历、技术职称、专利等条件，进入“选人”阶段。

　　第三，“广东版”共有产权住房，很有可能成为未来主流的做法。

　　北京之所以暂不允许共有产权住房“修成正果”，是因为城市太特殊。深圳这样有吸引力的城市，都允许共有产权住房（深圳叫“人才房”、“安居型商品房”）最终转正，所以可以想见，绝大多数省市会跟随广东做法。这样做的最大好处是——让更多的人有获得感，是值得称道的“善政”。

　　第四，广东版和北京版的差异，意味着未来房地产税也会有强烈的地域特征，会百花齐放。

　　各地政府在充分考虑短期、长期利益，以及城市竞争力之后，一定会慎重设置税率，充分考虑老百姓的负担。因为老百姓会用脚投票的，很多经济发达城市，其实不开征房地产税都可以运作得很好。征收重税，只能杀鸡取卵，伤及城市的长远竞争力。

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