小心！ 这十几个城市，房价上涨信号明显！

　　决定房价涨跌的两个关键因素是：地价与库存。地价决定成本，库存决定供需。从最近的这两个指标所公布的数据来看，各地房价上涨压力依然较大。

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　　先看地价。

　　有人或许会拿9月7日南京两块地价的暴跌来反驳，但这只是个例，地价上涨仍是主流趋势。

　　国家土地资源部最新数据显示：

　　2018 年第二季度，全国主要监测城市中，住宅地价环比上涨的城市 98 个，较上一季度增加 2 个，其中，33 个城市涨幅收窄，较上一季度减少 17 个。住宅地价环比增速超过 3.0%的城市有 26 个，较上一季度增加 4 个；地价下降的城市 3 个，较上一季度减少 3 个。

　　与去年同期相比，地价上涨的城市 101 个，较上一季度增加 3 个；增速超过 7.0%的城市 53 个，比上一季度减少 3 个,其中，40 个城市地价增速超过 10.0%，西安、烟台、安阳、中山、株洲、岳阳、北海等 7 个城市超过 20%；地价下降的城市 3 个，比上一季度减少 3 个

　　总结起来就是一句话，大多数城市地价依然在上涨，且上涨城市的个数在增加。

　　分区域来看，趋势也是一样。

　　图片来源：米筐投资

　　上图是地价分区域走势，可以看到无论是环渤海、长三角、珠三角这三个中国经济最活跃的地区，还是正在全力崛起中的中部地区，地价上涨趋势从来没有改变过。

　　还是那句话，面粉价格不降，面包价格怎么降？

　　所以，你会发现，尽管今年各城市调控力度有增无减，但大多数城市的房价仍在默默地上涨。

　　国家统计局公布的70个大中城市二手房价格环比下跌的城市数量呈现逐月递减趋势。

　　70个大中城市房价下跌城市

　　制图：财经观潮

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　　再看库存方面。

　　无论是官方还是民间机构公布的数据，都在说一件事情：库存告急。

　　国家统计局公布的数据显示，截止到2018年7月末，商品房待售面积降至54428万平方米。同比与2015年库存鼎盛时期的71853万平方米，待售面积减少了1.74亿平方米

　　易居研究院近日公布的“百城住宅库存报告”显示：

　　截至今年7月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%，同比减少8.0%，100个城市新建商品住宅存销比为9.6。这个库存规模相当于2011年11月的水平。

　　具体来看，库存销售周期最短的10个县市分别为惠州、赣州、杭州、柳州、扬州、大连、嘉善（属于嘉兴）、郑州、日照、徐州，均在库存告急线（6个月）以下。

　　另外，内蒙古首府呼和浩特、河北唐山、辽宁丹东、浙江舟山、温州、湖北襄阳等城市的库存也都在不足12个月。

　　特别需要说的是呼和浩特，2014年6月，呼和浩特商品房去库存周期达47个月，比如今库存消化周期最长的廊坊香河县还要高，但经历了三年去库存，截止到2018年7月末库存已降至12个月警戒线以下，为10.5个月。

　　前不久，央行湖北分行公布的数据显示，湖北79个市、县中，平均消化周期小于6个月的有29个。

　　湖南省今年三月份流出的一份各市州县库存情况，绝大多数都在12个月警戒线以下，个别县市，如长沙市中心城区（即市内六区）为2.8个月，长沙县为2个月，浏阳市为1.9个月，宁乡市为4.7个月。

　　这表明，历经三年的去库存收效明显，如今已近尾声，接下来，一方面要对一些促进去库存的方法也该作出相应调增，比如货币棚改。

　　住建部已经表态，接下来全国棚改将会因城施策。对于库存充足的地方可以继续推进货币棚改措施，以协助去库存；对于库存告急，房价上涨压力较大的城市，更多采用新建棚改安置房的方式。

　　另一方面，各地应该加大土地供应量，以快速补充库存。

　　而目前多数地区，尤其是中心城市在新房限价、土地不降价的背景下，开发商的拿地欲望在减弱，土地流拍不断上演。放眼全国，今年前8个月土地流拍案例已达800起。

　　这就是问题的症结所在，多数地方库存已告急，而由于新房限价地价却不降，再加上融资难度加大，导致开发商不想、不敢拿地，库存无法快速补齐。

　　房价上涨压力相当大。

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　　那么，房价接下来会大涨吗？

　　当然不会。理论上来说，库存与地价是决定房价涨跌的两个最关键因素，在库存告急、地价持续上涨的情况下，房价必然会被推着往上涨。

　　现实是，这股上涨压力并未形成洪流之势，而是硬生生被一道坝给拦住了。

　　如今的房地产市场是政策在主导，在限价、限购、限贷的调控模式下，市场的流动性完全被限制住了，房价涨跌都不是易事。

　　即使涨了，也没人告诉你，因为当下的房价数据大多都被修饰过。想要了解真实的市场情况，只有亲自去中介门店，去踩盘，才能知晓。

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