一线城市房价已回调！这4个城市也逃不掉

　　股市有个非常出名的板块轮动理论，意思就是一个板块涨完，下一个板块会接力上涨。

　　板块轮动通常的规律是：金融--地产--有色--钢铁--电力--金融。这也是政策市的一个特色。

　　那些股市投资老炮，在板块轮动中，总是懂得联系的眼光去看股市风口，还知道什么时候起风了。当集体性跟风时，又明确其中分化，及时获利了结。

　　而在房地产中，板块轮动理论同样成立。

　　上一轮暴涨中，一线涨完，强二线涨，然后是弱二线城市补涨，三四线城市跟上。

　　现在明显处于楼市回调周期，一线回调已经一段时间了，我想接下来轮到在本轮城市暴涨中被称为强二线四小龙的厦门、杭州、南京、苏州了。厦门很明显已经开始了，接下来就轮到杭州、南京、苏州。

　　今天我们就分别来点评一下这几个城市。

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　　厦门

　　8月以来，厦门是全国人民最关心的城市了，多军战战兢兢，唯恐厦门房价崩盘，殃及池鱼；空军拍手称快，暴跌了吧，泡沫破了吧，就等着看厦门bengpan的笑话。

　　两个极端情绪充斥着自媒体的头条：厦门bengpan、厦门腰斩、厦门暴跌……一个比一个吓人。

　　而我们也已经第一时间解读过了，厦门目前是分化的市场，岛内豪宅价格扎实，老破小在跌，岛外豪宅在跌，刚需盘平稳。

　　厦门岛内不是厦门人的厦门，而是属于全福建有钱人的厦门，闽商经济强势，拥有一套厦门岛内的房子是有钱人圈层的标配。

　　而从数据上来看，厦门在2016-2017年的高潮期成交量爆表，然后在2017年成交量开始滑至低谷，然后在2018年开始缓慢爬坡，虽然成交量开始反弹，但整体上还是属于历史低谷。

　　厦门这个城市的房价，放在整个中国都是很特别的：

　　厦门一线的房价、二线的城市、三线的收入

　　厦门是全国闻名的海滨城市，温度、空气、景观都不错

　　厦门的房价是全福建的闽商抬起来的

　　厦门长期压在省会城市福州头上，福建人不少都不把福州放在眼里

　　其实如果你对国家的政治大事了解，你就会发现国家必须要扶持厦门，毕竟厦门隔着一条浅浅的海峡。

　　1978年，邓公为什么在960万平方公里中偏偏挑中了深圳这个小渔村，最直接的原因还不是因为旁边挨着香港。

　　在大陆落后这些年，只有珠三角的概念，哪里有什么粤港澳大湾区，只是这几年，大陆的崛起、深圳的崛起，才有了粤港澳大湾区的概念，前几年，大陆在香港眼里就是个穷地方，人家不跟咱们玩啊，现在连南山的人均GDP超过了香港，人家自然是来讨好了你了。

　　天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。这绝对是亘古不变的真理。

　　所以厦门的价值长期值得看好，即使会面临回调，最多也只有20%左右的调整，因为岛内无地可拍，房子卖一套少一套，就决定了厦门岛内的房子具有长期价值。

　　杭州

　　杭州在G20、亚运会、阿里巴巴的三重大利好之下，从2016年延续至今，房价一路高歌猛进，甚至有要把广州超越的味道。

　　在调控之前，杭州吸引了来自全国的资金来炒热整个市场，成交量一路领涨全国。2017年以来，伴随着杭州的新闻就是：地王、抢房、全款、靠关系，即使是在2018年初，杭州依然是在吸引全国的资金，主城区无房可售已是常态。

　　杭州的火，地王、城市的三重利好，一是大家对杭州一致看涨的预期，吸引了江浙沪一带的众多投资客，特别是温州。

　　二是杭州的拆迁，2017年全年完成整村征迁69个村，征迁59796户。2018年，将完成56个整村征迁，征迁住户4万户。

　　而拆迁中80%都是属于货币化安置的，全国郑州是最早在主城区消灭城中村的，而2017年，杭州便启动中国5年来最大规模的城市拆迁。

　　当天量的货币追逐稀缺的房源，犹如烈火烹油，将杭州的市场推向火爆。

　　而从2018年7月开始，杭州市场开始转向，市面上之所以还有量成交，无非是还盯着几千套可提前兑现红利的限价房。

　　而到了2018年下半年，笼罩在杭州上空的，就变成了wangdai暴雷、土拍凉凉，杭州老百姓的预期开始转变。

　　更让杭州市场扑朔迷离的是，2016年高价拿地的地王项目将陆续入市，而目前中央的声音是“遏制房价上涨”，高地价与低备案价的冲突，那接下来市场作何反应？

　　很明显，也是回调，去泡沫。

　　南京

　　南京最火的时候，是2016年年初，属于在本轮行情中反应较快且上涨较多的城市，虽然南京的成交量不是一路直上，但是价格可谓是一骑绝尘。

　　南京也是一个充满矛盾的市场，一方面是高昂的地价，一方面是限价严格，即使是品质非常高的楼盘，也无法备案到比较高的价格，开放商只能在低价入和封地观望之间选，整个就是一个非常胶着的市场。

　　像南京的热点改善板块河西新区和江北新城，一房难求。而供应量的远郊板块，去化效果差，成交量迟迟上不去，无人问津。

　　所以整个市场的热度难以持续，而是断断续续，偶尔有个地王、偶尔有个抢房的新闻维持着热度。

　　在中国，只有两个城市名字带“京”，北京和南京。

　　南京和苏州是两个相爱相杀的城市，南京是政治中心，苏州是经济中心，江苏的经济之强可与广东相媲，江苏的民富之均，全国前列。

　　其实南京与厦门一样，都是属于房价与自身城市的经济水平相脱节的，这两个城市都是有点泡沫的。上个月，南京刚刚上过易居的房价与收入偏离度排行榜中，厦门排第一，紧随其后的就是南京。

　　现在还在支撑南京行情的，就是限价新房，而随着这一波调整，一旦限价新房，无法拖住二手房，那么二手房回调、地市遇冷，就是顺理成章的事情。

　　南京的房价涨成这样，再涨就过头了。现在一线城市调整，涨了这么多的强二线城市南京，没有理由能逃脱得了。

　　苏州

　　苏州是长三角限价限得最严格的城市，但是也是限得比较合理，不是像南京一样的一刀切，而是根据地价去制定指导价，所以整体上还是给了市场开发商的一定的利润。

　　2017年以来，苏州持续量缩，并不是因为房子不好卖，主要是因为本身并没有天量的房源供应，除了春节期间推货量较多，其他时间都很有限，甚至有几个月还出现供应紧张的情况。

　　如果放眼整个强二线城市市场，苏州明显是属于比较冷的，地价暴跌，甚至是流拍，成交量也在缩小。

　　而真实的苏州是：开发商重仓苏州拿地。

　　为什么开发商敢这么玩？

　　主要是因为苏州基本面向好，未来的供需还是比较紧张的，而且目前的库存集中于相城、吴中等远郊，苏州工业园区和姑苏区的库库存量已经降到历史低点，库存非常紧张。

　　而这两个核心区又是属于苏州改善家庭的首选，苏州表面看起来冷，但是房价的底子是非常扎实的。

　　而且苏州市场比较特殊的还有购房资格，必须要交满1年社保，不支持补交，毕竟乖乖等一年，而对于买房这件急迫的人，极少有人愿意等。

　　而且苏州的入户门槛还是比较高的，必须是挂靠上市公司，3以上学历，年龄在40岁之下。买得起苏州房子的上海人、杭州人、南京人，哪个城市级别不比苏州高，你觉得他们真的愿意迁户口？

　　所以苏州严格意义上来说，是属于本地人的市场，外地人可作为的东西不多。苏州可能是本轮强二线回调中，最安全的城市。

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　　楼市板块轮动大幕已开启，接下来就是去泡沫，一线城市回调，接下来就是强二线城市，想必，强二线城市的回调会比一线城市来得更猛烈。

　　不要在错误的时间进场！

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