有人断供8折卖房，796宗土地流拍，事情正在起变化？

　　最近，广州有中介抛出一批打折房源，标价8折，出货价是评估均价的85折，连中介小哥都惊呆了，这是啥情况啊？

　　房源还不少，这是一部分房产：

　　细细一打听，才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖，这些房主基本都是因为还不起贷款，被银行收房了。

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　　最近还有一个数字很多年没出现了。

　　虽说目前楼市还在高位震荡，但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义，给买房者传递了重大信号。

　　8月10日，太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会，本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段，却意外爆出大冷门。最终，地处南内环西街，太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍！

　　太原作为省会城市，却拍出了这样的结果，惊呆了地产界人士和到场媒体。

　　山西土地竞拍遇冷，只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示：

　　●一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；

　　●二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；

　　●三四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

　　截止到7月底，全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。

　　和前几年的数据对比，会发现今年流拍城市，一二线城市总数增多。2018年，天津流拍宗数高达12宗，而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗，而2011年是沈阳93宗。显然，风格已切换。

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　　到底是什么原因导致土地流拍？

　　▌?公司钱紧

　　房地产公司竞拍土地时，最需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不可细算，反而是资产负债率很吓人。

　　房地产企业的资产负债率高达75%，远超过目前的钢铁、化工等行业。

　　高负债率的公司，流动比率较低，是把双刃剑，运用好可给公司带来更高的净资产收益率，运用不好则加重了经营负担。比如泰禾集团、泛海控股、绿地、佳兆业、融创、恒大等知名企业，这些大型公司光还债一年就要上百亿元。

　　如此之高的负债，不得不让房企在拿地环节反复斟酌，是否拿地，很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨，上行期的债务扩张，是弯道超车的大杀器；但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡，那么下行期的债务扩张，是自己给自己埋下地雷。

　　用经典的面粉与面包例子也能解释这种情况：楼市上涨期，面粉价格贵过面包，但在面粉价的刺激下，面包价格也会随之上涨。所以，每逢“地王”出现，周边房价也会大涨，面粉的刺激效应可见一斑。

　　然而，在楼市调整期，面包价格虽然短期仍可维持高位，但面粉却已不是每个糕点铺都能买得起了。若面粉还不降价，糕点铺是否还要购买面粉，就有很大风险性和对赌成分，因为其要考虑面包的未来收益。

　　回到这次太原流拍事件上，8块热点区域黄金地块，只有北京润置商业运营管理有限公司（SP-1844地块）和金茂投资管理（天津）有限公司（SP-1848地块）报名，但因出价不达拍卖底价，没有交易成功。

　　很多公司是没有信心再去拿地的，因为土地储备减少，很多公司已经不需要那么多的员工，所以裁员是不可避免的。

　　▌?调控持续

　　前面讲到广州有8折房产出售主要是因为断供。

　　去过广州的朋友都知道，广州的各种金融非常普遍，小额贷款、p2p、现金贷，很多金融新公司都立足广州，这城市有这样的氛围，但是今年情况实在不好，调控升级、银行严控资金流入房地产、P2P不消停，股市赔钱，再加上实业困难，生意难做，对于一些举债买房，杠杆率很高的购房客来说，资金链断裂是难以避免的。

　　断供现象造成极大影响，不仅是银行的不良资产攀升，还有开发商，最倒霉的还是购房者，损失很大。

　　调控还在继续，短时间还看不到结束的时间，一些抱有幻想的人可能这次失望的时间比较长。

　　目前全国有50多城市加入了限购行列，基本上一二线城市都已成为限购城市。多数情况下，本市户籍可购买2套住房，非本市户籍可购买1套住房。

　　限贷是加大买房的门槛金额，降低举债买房风险，减少出现广州这种大量的断供房源。

　　限贷和限购同等重要。从去年开始到今年7月，全国首套房平均利率已连续19个月上涨。

　　按照平均利率水平，贷款100万分期30年，现在买房要比去年同期买房多还约20万的利息。因此就算1年下来房价没涨，购房成本还是增加了约20万。这对于普通家庭而言，不得不说一年白忙活了。

　　政策趋紧下，房子不好卖了，开盘必然亏，不开盘，谁又能再耗个三五年？

　　面对购房客数量大减，市场供过于求的局面，显然此时购地的风报比更大，土地流拍数增多。

　　▌?躺赚时代过去了

　　曾经，房地产的特点就是躺赚，无非就是赚多赚少的问题，但现在事情在起变化了。

　　昨天恒大总裁夏海均就表示，一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市，四线不准备去。

　　这种判断有很多的数据支持，比如猫哥一直说的人口。

　　2017年，山东、河南、黑龙江、吉林四省净流出人口数最多，分别达到42.33万、38.00万、18.11万和16.22万。

　　整体来看，全国约一半省区常住人口净流出。

　　人口数量减少，将带动地区经济下行。

　　更为严峻的是，目前人口红利期已过。大家听到更多的话题是全面放开二胎政策，但生育率下降，结婚率降低、离婚率升高……

　　人口尤其是小学生的数量是考察房地产潜力的重要指标，这些数据在多个城市拐头向下一定会影响这些城市的未来房价。

　　对于个人来说，猫哥还是一贯的观点，刚需不分时间，投资需谨慎，多看看那些经济稳健，人口净流入的区域会更靠谱。更多问题，可以关注猫哥知识星球“猫哥生财有道”，慢慢聊。

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