去库存任务完成，三四线楼市的拐点要来了

　　最近，融创董事长孙宏斌在融创中期业绩发布会上谈到，“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象，且不断加码的调控政策，正改变市场预期……”

　　在当前“坚决遏制房价上涨”为房地产市场总基调下，现在楼市的预期确实在发生了改变，房企拿地热情减淡，各地房屋成交量也持续萎缩，购房者的观望情绪明显。

　　通过前段时间国家统计局公布的新建商品房价格指数来看，一二线城市的房价涨幅开始逐渐缩小，并且有平稳回落的趋势，不过三四线楼市却依然逆势上扬，其房价的坚固程度，超出大部分人的想象。

　　这一轮三四线城市房价上涨的周期，还要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全国有29个三四线城市房价过万。一直到现在，三四线城市房价涨幅依然在环比扩大。

　　这是不是说，三四线城市的房价正处在上升通道中？

　　我认为，恰恰相反。

　　至少，在部分、或者说大部分三四线城市，楼市的拐点就要到了。

　　三四线城市房价上涨的动力

　　三四线为什么能涨得这么高？

　　我们不妨把时间线拉长一点看。

　　从2016年开始，三四线城市的房价就进入了快速上涨的轨道。“千人抢房”，“夜宿购房中心”这样在一二线城市抢房时才能看到的景观，在很多三四线城市也开始频频上演。

　　各地城市化进程加速，使得不少原来人气不足的地区交通基础设施改善，产业内移，又吸引来许多当地的农村人口以及外出农民工回流。再进一步，收入提高，也促使着农村居民结婚和子女入学更倾向进城，形成了对三四线城市住房的需求。

　　此外，由于一二线城市不断加码的限购政策以及高房价，从2017年开始，一二线城市房产成交量出现了明显的下滑，很多在一二线城市工作的人选择回到家乡买房。很多炒房客、投资人也开始转战三四线城市房地产市场。

　　以上这些都是三四线房价不断走高的大背景。而楼市去库存任务更是充当了三四线房价上涨的主要动力。

　　当初一二线城市房价快速上涨，土地成本急剧上升，大批开发商无力参与竞拍，从而开始转战土地价格更为低廉的三四线城市。不过，随着投资的一哄而上，也造成了当时楼市严重的库存状况。

　　在各地经历了解绑限购，放松信贷等政策之后，去库存的任务完成效果并不理想。直到2016年，棚改货币化安置政策推出，进一步改善了三四线楼市的库存压力。

　　去库存任务基本完成

　　进入下半年以来，维持三四线城市房价快速上涨的支点正在发生改变。

　　首先是在7月，棚改政策出现了调整，审批权由地方收回中央。虽然不是一刀切，各地还有些调整余地。不过棚改政策要做出调整的信号已经显露无遗。

　　8月28日，长春市政府下发文件，取消棚改货币化安置奖励政策。

　　而呼和浩特也在近日发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，成为这一轮房地产调控中，首个喊出“停止去库存”的城市。

　　之前某研究机构数据表明，三四线楼市涨价去库存的历史使命已经基本完成。

　　开发商手里的房子基本上到了居民手里。当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平，三四线存销比更是创下近9年的新低。

　　现行规定下，我们认为库存12个月以下，就是低库存的警戒线。按照这个标准，全国至少有60%的三线城市应该停止去库存的操作，停止货币化安置。

　　可以预见，在未来控制房价上涨的主要任务下，后续会有更多三四线城市跟进棚改政策的调整，但是棚改不能一刀切，以后棚改实物化安置会成为主流。

　　支撑三四线城市房价上涨的动力不再

　　随着棚改货币化安置逐渐淡出，三四线城市房价上涨的动力，将会减少一大半。实际上，一些作为人口净流出的三四线城市的房产，根本没有我们想象中的有价值。

　　选择一座城市，就相当于买了一支股票，就是看这座城市未来的发展。虽然城市化进程加速会使一部分农村人口流入，但是人口是跟着产业走的，三四线城市很难有媲美一二线城市的产业集群。事实上，现在很多三四线城市一直处于人口净流出的状态。

　　对于那些炒房客来说，购置房产的流动性是他们投资的关键。当三四线城市房地产市场流动性大打折扣，这里也不再是他们青睐之地。

　　最近一段时间以来，“坚决遏制房价上涨”的信号愈加强烈。各地的调控政策也不断加码，根据中原地产研究中心的数据显示，7月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60个城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。不断加码的调控政策，也正在蔓延到三四线城市。

　　目前支撑三四线城市房价上涨的动力正逐渐削弱，而这一轮三四线城市楼市的春天似乎也已经到了尽头。

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