房产投资你真的懂得运用杠杆吗？

　　01、如何正确认识杠杆？

　　天下之事，无所不杠杆。自有人类以来，杠杆就一直伴随着我们。为什么？因为“杠杆”意味着“放大力量，提高效率”。

　　乡下的老农在耕作的时候，用的锄头本质上就是一种杠杆，他靠的就是长长的“物理杠杆”，用很小的力气就可以快速开垦。

　　一个东莞的企业家，他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万，他用了这100人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分成本而已，这个过程是“管理杠杆”在起作用。

　　拼多多，风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等，加速发展，三年实现上市，这是一种资金杠杆。

　　黄铮虽然早年在谷歌混得不错，也是一个早富阶层的人，但是互联网是烧钱的领域，他自己没有足够资金，所以只有借用风投的钱，才能快速撬动更大的市场。

　　微观上，拼多多的人拉人，也是一种杠杆，只要一个人想买，为了砍价，他就必须再拉2个人，这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户，从而爆发式增长。

　　甚至大到国家治理，也得有杠杆思维。改革开放初期，总设计师提出“让一部分人先富起来，先富带动后富”。这一部分人，就是杠杆，用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争，一切先前看，以发展经济为中心”的路线。

　　上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常，没有察觉罢了。

　　02、如何管理杠杆？

　　先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。

　　目前，中国政府部门杠杆率是46%，而德国的70%；我国居民杠杆率48%，而美国是78%。

　　换言之，德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害，而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。

　　很多舆论大喊中国杠杆危险，实际放到整个世界，以中国这么高的GDP增速，对应的杠杆负债率其实是非常低的。

　　那为什么这几年要去杠杆呢？

　　中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下，国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾，因此杠杆去化，国企先行。

　　民企借债是有钱还的，因为都是自家的钱，省着花，并且业务盈利强；问题是国企盈利差，效率低，还借了一堆债务。所以，中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。

　　去杠杆的做法就是负债端债务的收缩与重组，资产端产能的停建与出清。

　　换句话来讲，国家不会一下子收缩，造成债务悬崖式的集体违约，只是逐步收紧。

　　例如去年你可以借100万，今年只能借80万，明年只能借50万，让你一步步把债务杠杆降下来。

　　产能停建与出清同理，以中国大型的钢材国企为例，目前产能严重过剩，一方面中国在全球布局一带一路，搞高铁出口，搞产能倾销，同时去掉库存；另一方面国内产能逐步降下来，数十万的工人当然不能立即遣散，只能每年少生产一点，一步步腾退。

　　回到个人层面的房产投资也少不了杠杆。

　　曾经中国人是极度厌恶借钱的，因为从小被教育勤俭节约，坚持储蓄就是美德。

　　为什么会这样被教育呢？因为80年代初期，中国搞建设，银行没钱，引入的外资也有限，所以国家就宣扬这种储蓄至上的理念，以方便银行将老百姓大量的闲散资金汇聚起来，拿去放贷，支持经济发展。

　　你能想象1992年，一年定期利率是7.6%吗？一万元，存一年可以得到760元利息，10万可得7600元。

　　随着经济发展，现在一年定期利率已经回落至1.5%了。为什么会回落呢？

　　因为利率就是对风险的定价和收益的贴现，1992年法治不健全，借钱是有风险的，所以要很高的利率才能筹集到资金，同时筹集到的资金用于经济发展，回报率也很大，因此利率非常高。

　　这就像你现在去银行借钱，你如果单位优质，工作稳定，违约风险低，就可以借到低息的贷款，否则只能借高息信用贷。利率是对风险的定价，一样的道理。

　　同时，利率又是对收益的贴现，你如果借债投资赚的利润覆盖不了借债的成本，你是不会轻易借的。

　　早十年甚至二十年，那些从银行借钱的人都被认为是疯子，大部分人觉得问银行借钱要交利息，这是“给银行打工”，并且很多人都认为今天自己手里的一百块，老了之后，它还是一百块。

　　就像一些看跌楼市的人，振振有词地说：买一套房子贷款30年，就等于给银行打工30年，房子掏空了中产阶层。

　　这种人永远都不会想到其实是银行借钱给你拿去投资赚钱，你赚了分一小部分利息给银行罢了。银行不借钱给你，你有本钱么？

　　许家印不借债，恒大能发展这么快么？

　　并且过去三十年，买房子从来没有掏空中产阶层，反而这些买房的人更富有了。

　　房子，只是掏空了那些没买房的人，他们一直在指责，房价高骂开发商，房租高骂中介，两样都高，就是时代的错，国家的错。总之就是不努力，谁穷谁有理。

　　03、如何运用杠杆？

　　房产投资回报率=涨幅*杠杆率

　　2016年佛山短暂出现过2成首付的情况，身边的一个朋友，一口气并发三套2成首付的贷款。

　　2成首付，即5倍杠杆，房价涨20%，自有资金回报率100%。

　　假设一套房子100万，2成首付即20万买下，房价涨20%后是120万，涨幅20万。

　　20万涨幅对20万首付，投资回报率100%

　　在中国，普通人真的很难找到投资回报率100%的生意了。20万开个小饭店也要1年后才能回本，回本之后才叫纯赚。

　　后来，那位朋友的房子卖出时涨了130%，2年时间自有资金回报率是650%，秒杀巴菲特。三套首付一共才60来万，赚了差不多400万回来。

　　如果全款买，绝对实现不了这个收益，因为没杠杆。为什么？

　　对于买房这个事情来说，用杠杆还是不用杠杆，其实不用讨论了。国家都准许贷款了，你就放心大胆去用好了。

　　投资法则：市场大涨，黄金时刻加杠杆狠狠搞；市场回调，垃圾时间，趴着不动或卖一套回血。一味加杠杆，后果很严重，要紧跟国家信贷节奏进行操作。

　　每一次房价上涨都是财富的重新分配，一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产，或者房产配置有误，那么你的身价可能就相对跌一次。

　　阶层上升的机会不定时打开，可是，你没有足够的房产布局，没有足够的耐心提升认知，那么阶层下滑的通道随时敞开。

　　只有在高速发展的中国，才有如此上升的红利供你分享，每一个人都应该珍惜这样的机会，无论为了家庭还是父母及下一代。

　　对于杠杆贷款，期限越长越好，贷款额度越高越好，利率越低越好。

　　前者因为货币币值不等，新增货币，稀释存量货币的购买力，债务稀释，房贷时间越久越占便宜。简单说，房贷稀释一部分，卖出时转移一倍分，投资者只付一点短期利息就好，你贷款三十年，其实很可能第三年房子大涨了你就卖掉了，后面27年的债务就转移了，与你无关。

　　后者是杠杆原理，用最小的资金量（首付款）购买最大化的资产（房产），只要资产价格上涨幅度大于利息支出，剩下的都是赚的。

　　04、加多少杠杆合理？

　　家庭负债率多少以内才安全呢？

　　一句话：自有资金留足所有贷款24-36个月的月供即可。也就说，你要留足2-3年的月供在手。至于限售的城市，同理，只要房子涨了，不卖也可以拿钱回来的，参考本公众号往期裂变文章。

　　有朋友就说了：运用杠杆既有风险也有利息成本啊，怎么办？

　　这时天空传来一句话：你想发达么？不想发达就什么都不用做。赚钱从来不容易

　　最后，杠杆是双刃剑，我们需要适度负债，让家庭在合理的条件下慢慢变富。

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