“购房者”在补贴“租房者”，真的吗？

　　当前楼市的焦点，是房租大涨。

　　上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”，可以看出租金大涨的城市不少，“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

　　与此同时，一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说：我如果拿买这套房子的钱去做银行理财，每个月收入至少一万六千块，租给你才六千块，相当于每个月补贴你了一万块，懂不懂！

　　情况真是这样吗？

　　不妨算笔账。

　　在北上深的中心城区，配套稍微好点的90平米住宅，大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财，目前中小银行有接近5%的年收益。

　　从市场上看，4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%，1000万元每年理财收益也有48.5万元，相当于每月4万元。90平米的房子完成装修，再配齐家具家电，一般来说能租到1.5万元左右，想超过2万元就有一定难度了。

　　1.5万元的租金，跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的，中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

　　或许人会说：你这种算法相当于全款购房，不科学。

　　那么我们按照贷款方式计算一下。

　　能出租的一般不是首套房，至少是第二套房。在一线城市，或者强二线城市，二套房首付动辄要7成，最低也要5成。1000万的7成是700万，5成是500万。即便不算银行利息，这些钱做银行理财，月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金，看起来仍然是“补贴了租户”。

　　即便如此，大家仍然打破了头要去买房子，争着去做“补贴租户”的赔本买卖，这是为了什么？

　　其实说到底，大家根本不看重租金收入，看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着，还要买更多的房子。

　　所以，当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候，你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人，要么是特别聪明的股市天才，要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且，99%属于后者。

　　北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念：过去这些年，中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”，未来仍将如此。

　　我曾写过一篇文章，从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候，每6年的广义货币M2都会翻倍，有时候还远远不止。在货币超发的推动下，大城市房价也会翻倍。最近四年多，M2增速放慢了，距离翻倍看起来比较遥远，但房价又翻了一倍。究其原因，是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币，一方面减少房子，最终引发了房地产的大牛市。

　　如果你只做银行理财，每年5%的收益，即便按照复利计算，1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托，按照每年9%计算收益，1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小，但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约，你就可能血本无归。

　　而房子，只要买对了城市、买对了区域，风险是非常小的。

　　换句话说，你买对了房子，资产升值是在睡梦中实现的，你不用担惊受怕。但投资金融产品，随时需要枕戈待旦，只能每次正确，不能错一次。错一次，就可能全砸里面。

　　所以，对于卖了房子做理财，把理财收益看做“真实收益”的人，我有一个比喻：你的“收益”其实是假的，你用理财“收益”来花天酒地，相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

　　原因很简单：你的本金每年都在贬值。5%的银行收益，根本跑不赢真实通胀，距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

　　想想看，35年前“万元户”绝对是富裕家庭，如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产，最初的日子一定非常好过，因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天，你的本金还是2万元，还能干点什么？

　　因此，在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭，当你出租房屋的时候，你看起来的确在补贴租户。但另一方面，你获得了长期抗通胀的能力，你的不动产会不知不觉中不断上涨，租金收入还可以看成是你的“意外收入”，是房价上涨之外的“额外奖赏”。

　　或许有读者会说：你不能拿以前的经验来套将来，中国楼市真的是变了。这种游戏玩不下去了。那么我给你看一下近期天津、成都、东莞、珠海发行的“土地储备专项地方债”信息披露文件里，对未来地价的预测（这些预测都发生在7天之内）：

　　上图是天津的预测，每年至少上涨5%。根据是“过去三年GDP增速平均值”，或者“未来一年GDP增速预测”两者中的低值。

　　上图是成都的预测，地价每年上涨幅度是“GDP增幅的0.9倍”。

　　上图是东莞对于具体项目的估算，征地投入资金46亿元，未来卖地收入大概是284亿元到300亿元左右。

　　上图是珠海对具体项目的估算，征地投入资金是45亿元，未来卖地收入大概是157亿到167亿左右。

　　就是这样，自己看看吧。

　　对了，8月21日下午新上任的央行副行长朱鹤新在一场新闻发布会上，透露了一个重要数据。在央行定向降准，努力降低融资成本的情况下，7月份全国新发放的单户授信500万元及以下小微企业贷款利率的平均水平为6.41%，比上年末下降0.14个百分点。

　　而根据“二季度央行货币政策执行报告”，6月份“非金融企业及其他部门”贷款加权平均利率为5.97%，6月份个人住房加权平均利率为5.60%。

　　看懂了吗？房贷一般是5年或者以上期限的，反而利率最低，利率是5.6%。

　　普通企业贷款（多是1年到2年左右的）是5.97%；

　　小微企业贷款（多是1年到2年左右的）利率是6.41%。

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