交易冰冻后，房产的流动性怎么破？

　　前言：

　　自2016年9?30全国楼市调控以来，限购、限贷、限售、限商、限融等政策一波接一波，房产投资越限越严。其中，影响最大的就是房子的流动性——也就是变现能力大大降低，这被大家形象的描述为冻房——冰冻交易、锁定流通，眼睁睁地看着手里的资产变不成钱。

　　可不少人却有变卖房产、换取现金、获得流动性的需求啊，那在如此严控的环境下，该如何破呢？

　　1 流动性

　　流动性是指把资产变成现金的容易程度：资产很容易变成现金就是流动性强，如存款、股票、债券、基金等，都很容易出售变成现金；若资产很难变成现金就是流动性差，像古玩、字画、红木家具等，不知道猴年马月才碰到一个买家——做这一行的都不叫“出售”，叫“结缘”，逮住一个买家，不能说寻到了接盘侠，而是遇到了有缘人。

　　是的，我们理解的流动性主要是指资产能否快速的出售。可如果把价值1000万、很难卖掉的房子用100万的价格卖掉，肯定立马卖掉——并且一堆人挤破脑袋抢着买呢！这样不就流动性强了么？

　　脑子正常的人是不会这样理解流动性的。准确的说，流动性只指资产以市场公允价格变现的容易程度——1000万的房子要变成约1000万的现金，可稍微低些，但不能太多啊，100万是断断不可的。

　　这就是楼市调控下冻房的处境：市场价500万的房子，想卖找不到接盘人，可又不心甘低价出售，而当下自己确实需要钱啊。如果是前些年买的房子，虽然增值不少，却没法变现，那个宝宝心里苦啊——买房赚钱是房东口里的蜜，可没法变现却是心里的苦。

　　怎么破呢？

　　既然流动性是资产变成现金的容易程度，那除了出售，还有那种方式能获得现金呢？对了，是贷款——这是很多人忽视的资产流动性。

　　资产的流动性体现在两方面：

　　1、好出售。

　　2、易融资。

　　下面就从出售和融资两方面，来破解冻房现状下的资产流动性难题。

　　2 破解技巧

　　通过出售获得流动性的技巧：

　　1、适当降价。房东的对立面是买房人？错！卖家的对手是卖家、房东的对手是房东。适当降价是为了迎合买房人？错！降价是为了打击在同一个价格阶梯的卖家，500万的房子你便宜5万，也就相比他人你具有了5万的价格优势。

　　2、钓鱼式售卖。什么叫钓鱼？耐心等待、愿者上钩啊。把你的房子早早的挂在中介里，在时间的长河里去寻遇“有缘人”，说不定就能以高价碰到一个买家呢。关键是得提早挂售、提前筹划——在自己还不是很缺钱的时候。

　　3、卖给亲友熟人。房子不能以市场价格卖出，那能不能卖给你的发小张大锤、表妹王二妮、小姨子/大舅子/丈母娘？说是卖房，其实房子还受你控制，只是放在了别人的名下。这也许不是真正的出售，但因为对方贷款买房你获得了资金啊，这个有个专业名词——对敲。

　　通过融资获得流动性的方法：

　　1、抵押贷款。你有一套全款房、或者一套升值很大的房子（比如价格翻倍），现有市场下不好出售，可以把全款房抵押贷款、或者把房子尾款付清后变成全款房再去抵押贷款，现金流就解决了。问题是，大多银行对消费贷都限额100万，怎么破？

　　2、经营贷款。政府鼓励信贷资金流入实体，如果你有一家中小微企业，那就以生意经营的名义申请经营贷了，这样就能突破个人消费贷100万的上限，对绝大多数一二线城市的房产来说，足够了。

　　3、月供贷/房值贷。不要嘲笑每月省吃俭用还月供的房奴，这样的人有资产、有还款意愿、有消费自控力，是银行眼里的优质客户。可以按照月供的一定倍数（月供的50倍左右）、房屋残值（房屋市场价减去欠银行的贷款余额）的一定比例（如7成）获得贷款。

　　只要有房，总能找到融资的办法——这是当下信贷体系的Bug。

　　有人说，以上办法都不适合自己，可杠杆又太高，咋办呢？能咋办，大幅降价出售呗，要懂得什么叫断臂求生、丢车保帅、舍小取大。

　　3 系统工程

　　升职加薪的职场生涯是一个系统，晋阶逆袭的赚钱过程是一个系统，让人艳羡又愤恨的房产投资（有人称之为炒房）也是一个系统，冻房后破解资产的流动性同样是一个系统。

　　没有系统思维的人成不了事，只会“头痛医头、脚痛医脚”的线性思维注定要成为任人宰割的韭菜。看别人做事轻松自在、顺手拈来，以为自己就能照葫芦画瓢成为人生赢家？未必！别人能赢，是赢在一套系统。

　　钓鱼式售卖最好，但你得有时间去等，这需要提前筹划、事先布局。它只是你系统中的一个节点：成功了更好，失败了也无所谓，反正还有其他办法。张大锤/王二妮凭什么要帮你融资、代持房产？这可要占用他们的房票和贷票啊。即使他们愿意，如果月薪才3000，怎么做才能符合按揭月供所需的现金流要求呢？

　　按揭房截断变全款房再抵押，确实融得了资金，可成本也上涨了啊——按揭房贷一般是基准利率左右，可抵押贷款利率却一般上浮60%左右，成本你能承受吗？经营贷能破贷款额100万上限约束，可你没有公司怎么办？银行贷款需要现场核查，贷款并不是打到你公司账户、而是打入上下游公司账户的，如何把钱取出来？

　　很多人都知道信用卡融资接龙，可很少人知道贷款接龙——A房子的抵押贷款在10月1日到期，那我就得在10月1日前用B房子融出一笔钱来、去还A房子的贷款，下一轮再用A房子的抵押贷去还B房子的贷款，以达到贷款接续、以贷还贷的目的。

　　可没有一套以上房子的人，懂这有个卵用？理论谁都懂，可实操是有门槛的。

　　负债撬杠杆的关键是现金流维持、杠杆不断。

　　有人会疑问：炒房大V/大神的杠杆就没断啊？你为学习各种技巧而通过各种渠道的付费，不就构成了人家的现金流么！当然，仰慕大V/大神的铁粉们也只是别人系统工程中的一个节点。

　　如何搭建一套系统是一个复杂的工程，远非一篇文章、几千字就能说的清楚，反正你记住一点就好：做任何事、看任何问题，都得有系统思维。

　　4 房子！房子！

　　既然谈到了冻房、谈到了流动性、谈到了系统工程，这里就再延伸谈一下房子。

　　当下中国，一二线城市的房子已不再仅仅是一处住所，而是附加了很多功能的介质——权利的介质、福利的介质、信用的介质、融资的介质。

　　因为有房，子女就可以就近入学享受教育的权利；因为有房，就可以落户享受当地居民的福利；因为有房，别人就更信任你、更愿意跟你生意往来；因为有房，可以为你的信用背书、银行就更愿意给你贷款……

　　所以，楼市调控更是一个系统工程——不仅要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的长效机制，更要剥离出房子的附加功能。可为什么有这些附加功能呢？因为稀缺。所以，还得解决教育短缺问题、地区发展不平衡带来的福利缺失问题、个人信用评价中大数据的匮乏问题。

　　因本文主要讲资产的流动性问题，所以就房子的信用背书功能再详细说一下。

　　不管是生意伙伴，还是亲友/同事/上级，愿意跟你合作是因为信任你，若有房就更能体现出你的稳定性（跑路找不到人的概率降低）、及底线较高（因有资产，就不会因一点收益做出背叛）；银行等金融机构愿意给你贷款，也是因为信任你，若有房就可以房产抵押——跑了和尚跑不了庙，你欠款不还可以变卖房产啊。

　　但也要变化的眼光看，若关于你的数据足够多、对你的评价足够准确、欠债不还的违约成本足够大——大到影响子女教育、个人生活（不能坐高铁/住酒店/乘飞机）、个人工作（因有违约，没公司愿意雇佣）、甚至人际交往时（因恶意违约，没人再愿意与之打交道）……以致你寸步难行，房子的信用背书功能就会削弱、甚至丧失。

　　在目前的信贷体系和信用评估体系下，房子是最好的增信、背书介质，只要有房有资产，哪怕冻结交易后，其流动性仍能破解，只是需要一些技巧和方法。

　　机智如你，懂了吗？

　　直播福利

标签：