调控楼市的“空前大招”，会抛出来吗？

　　8月的楼市，调控仍然在加码。

　　目前最大的悬念是：那个调控楼市的“空前大招”，会不会在全国范围内实施？

　　我这里说的“空前大招”，就是在二手房交易中，个人收入所得税按照20%的税率计算。

　　这是在现行法律下，楼市可以出台的“最有杀伤力”的调控大招。而房地产税，距离完成立法仍然有漫长的路要走。

　　或许很多人还没有意识到：目前全国绝大多数城市的二手房交易中，个人所得税是被实施了“优惠政策”的。

　　根据“中华人民共和国个人所得税法”第三条第5款：

　　特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

　　二手房交易的时候，卖方的收入就算是“财产转让所得”。这个在“个人所得税法”里有严格的规定，根据第六条第5款：

　　财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

　　举个例子。比如你在10年前买了一套二手房，当时支付的购房款是100万元，此外还有买方必须支付的各种税费5万元，你装修房子花了10万元，买房子的银行利息20万元。现在你准备以300万元的价格出售这套房子（非唯一住房）。那么你的“财产转让所得”是：

　　300－100－（5+10+20）=165万元

　　如果按照20%的税率，你需要缴纳个税33万元。但事实上，为了鼓励二手房的买卖，各地都采取了“核定征收”的方式，税率一般为成交价的1%到2%不等。假如是1%，则个税只有3万元。

　　如果你这套房子官方评估价是260万元，而且买方同意按照260万元过户，那么1%税率下，个税只有2.6万元。

　　33万元，显然比2.6到3万元的个税提高了很多。无论最终是买方负担还是卖方负担，都将非常沉重。

　　目前有哪个城市按照20%的税率来执行吗？

　　当然有，北京、东莞就是这样执行的。而河北张家口的宣化区，8月1日刚刚宣布将这样做。下图，就是宣化区国税局税务局“关于存量住房交易个人所得税政策公告”。

　　根据公告，只有家庭转让唯一住房（且持有超过5年）的时候，可以豁免20%的个税。更要命的是，卖家想要剔除类似“装修费”等实际发生费用的时候，需要提供有效的凭证。

　　而之前，即便你有各种有效凭证，税务部门都是按照“没有凭证”、“无法查实”来给你“核定征收”的，也就是优惠征收的。现在完全反过来了，估计很多家庭是无法提供装修费用凭证的，这笔费用就无法扣除。

　　另外我还想告诉大家，2013年2月末的时候，当时“国务院常务会议”曾出台了“国五条”的实施细则，要求在全国实施20%的二手房交易个人所得税税率。

　　上述“实施细则”公布几天后，政府换届，当时经济下行压力也日益显现，所以随后各地出台的细则里，“20%的个人所得税”并未被提及。这个“空前大招”被举起来，然后又轻轻放下了。只有北京和东莞等极少数城市，在随后的日子里陆续实施了“二手房交易中按照20%的税率征收个税”。

　　东莞至今没有限购二手房，就是因为有这个大招在。

　　那么问题来了：这个空前大招，在2018年会不会出台？如果出台，将会带来什么影响？

　　我个人认为，目前经济下行压力是超过2013年初的，在这个时候出台这个“空前大招”，肯定可以让二手房瞬间入冬。但问题是，全国二手房交易真的入了冬，地方政府的税收将显著下滑。

　　而且这个大招足以让二手房价格下跌。二手房（房地产的三级市场）如果全面下跌，则新房（房地产二级市场）、土地交易（房地产一级市场）也会全面转冷。

　　到那时，地方政府的卖地收入也会显著下滑。在减税、稳增长的情况下，政府的腾挪空间将进一步缩小。

　　因此，我的判断是：“20%个税”这个空前大招，目前不太可能在全国推广。如果这样做，一定可以把楼市装入冰箱，全国房价下跌也会出现，但后果可能无法预料。

　　目前理性调控楼市的方式是：稳住价格，让成交保持活跃。未来几年，应该允许房价每年有相当于GDP增速（或者居民收入增速）的上涨空间。否则中国楼市的“补库存”很难完成，未来在大城市买房将越来越困难，控制房租上涨也将越来越困难。

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