房贷利率连涨19个月，利率上浮误伤了刚需？

　　根据【融城网】最新数据，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比6月上升0.53%；同比去年7月首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%。

　　在监测的35个城市中，7月份首套房平均利率最低的为上海5.16%，最高为武汉6.35%，取代了上月的最高东莞。

　　首套房利率上浮15%成主流，整体平稳

　　具体来看，全国533家银行分（支）行中，有146家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月减少23家；173家银行首套执行基准利率上浮15%，较上月增加9家；115家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月减少1家；28家银行首套执行基准利率上浮25%，较上月增加3家；25家银行首套执行基准利率上浮30%，较上月增加9家。

　　正如上月【融城网】说房君预测的那样，利率上浮15%成为市场主流，上浮超过25%的银行数量增加显著。

　　全国房贷利率仍然呈现上升趋势，但是上涨幅度在不断缩小，城市间政策的分化越来越明显，这一点，从重要会议中也能窥探出点端倪。

　　住建部强调完善、落实差别化住房信贷政策

　　最近，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，其中就信贷政策的表述是：“完善和落实差别化住房信贷政策”，字面意思可以理解为两个方面：一是各城市各银行要根据自身市场、业务情况做出相应调整；二是加强首套房和二套房认定，执行差异化的贷款政策。

　　先来说说第一个方面，这里不得不提近日媒体报道苏州出台的新信贷政策：自8月1日起，购房人若在5年内申请提前还贷，将被收取违约金，违约金=提前还款金额×月利率×6，比如提前还10万，违约金2940。

　　银行的这项政策其实是基于两点：

　　一是在整体调控政策收紧的背景下，提前还贷行为有一定的套现嫌疑，有些投资客通过提前还贷转卖房产套现，违约金起到了限售的作用，拉长了炒房客持有房产的时间。

　　二是对于银行业务本身来说，买房贷款还贷时间越长，收取的利息越多，持续提前还贷干扰了银行的房贷业务。

　　虽然这项政策主要针对的是想套现的投资客，但是也会影响到短期内换房的改善型需求人群，本来当初买房的时候就是节衣缩食，买了套小房子，后来随着家庭成员的增加渐渐不够住了，想换房子还要交违约金，房屋转手周期被拉长。

　　而根据北京青年报消息，工、农、中、建四大行北京分行房贷利率和提前还贷的政策都无变化。另据【融城网】数据显示，首套房平均利率最低的十大城市中，有三个一线城市上榜，利率最高的城市位置一直被二线城市占据，一线城市的利率政策相对平稳，甚至出现下调，二线城市则偏紧，城市与城市之间的差异性越来越明显，恰好迎合了“差别化住房信贷政策”的指示。

　　至于第二方面的首套房和二套房，二者的平均利率差距在逐渐缩小，7月份二套房全国平均利率为6.03%，首套房平均利率最高的武汉已经达到了6.35%，此外，哈尔滨、郑州、东莞三个城市首套平均利率分别为6%、6.03%、6.13%，也已接近或超过二套房平均水平。

　　在此基础之上，银行很有可能会从首套房、二套房的认定入手，加强审核，限制投资性需求，这也是为何，部分银行将二套房首付提高到8成、甚至暂停二套房贷款业务。

　　跟第一方面一样，虽然主要针对的是投资客，但是难免会伤到刚需。

　　值得注意的是，有专家表示，与历史数据相比，目前的房贷利率并未处于高位，只要控制在合理水平内，上涨仍是大趋势。

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