买100平米房子只得70平，公摊面积里的猫腻超乎你的想象！

　　买房对于整个家庭来说算是人生中的大事，可就是这样一件关系到无数家庭幸福的事情，还被人打了注意。近日，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网上热议，事件中的业主抗议开发商在公摊面积上玩猫腻。

　　实际上，公摊面积的问题存在不止一天两天了，部分购房人对公摊面积的知识知之甚少，今天【融城网】说房君就这个问题给大家做个普及。

什么是公摊面积？

　　官方的定义是：共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积，是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

公摊面积都包括哪些？

　　根据2000年颁布的房产测量规范，公摊面积（共有建筑面积）包括：

　　1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

　　独立使用的地下室，车棚，车库，为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

　　公摊面积的计算公式为：公摊面积=建筑面积-套内建筑面积

公摊面积多大合适？

　　还有一个概念叫做公摊系数，体现了公摊面积占比大小，系数越大表示公摊面积越大，具体计算公式为：公摊系数=公摊面积/建筑面积

　　举个例子就更清楚了：产权证上写着房屋建筑为100平方米；专有建筑面积（套内面积）为75平方米；分摊建筑面积（公摊面积）为25平方米，公摊系数=25/100=25%

　　有业内人士表示，一般住宅的公摊系数为18%-25%；商业用房为30%-40%。另外，不同的建筑形态，体现的公摊面积比例也不同：

　　7层以下底层住宅为7%-12%；

　　7-11层小高层住宅为10%-16%；

　　12-33层的高层住宅为14%-24%；

　　别墅类住宅为1%-8%；

　　公摊面积对购房人的直接影响是，公摊面积越大，能实际使用的面积就小，换算成每平方米的单价就越高，对于开发商来说能获取更多收益。

公摊面积里的猫腻

　　随着房价上涨，部分开发商在公摊面积上做文章，要说这公摊面积里的猫腻大致分为三方面：

　　一是开发商故意做大公摊面积，一般来说，新项目在办理产权证之前需要请专业机构进行测绘，并出具报告，里面会详细写清楚建筑面积、套内面积、公摊面积等信息，而开发商并不会把这些真实信息告诉购房人，故意做大公摊面积以谋取更多收益才是他们的根本目的。

　　比如买100平方米的房子，单价1万元/平方米，公摊率25%和20%，对应的公摊费用分别为25万和20万，实际单价分别为1.33万/平方米和1.25万/平方米，少了5平方米使用面积，实际单价却还高了。

　　如果开发商在项目每套房都多算0.1平方米，一共4000套房子，单价2万元/平方米，那么整个项目多赚的钱为0.1X4000X2=800万元，公摊面积算的越多，赚的越多。

　　二是将已被算入公摊面积的用地再次包装成车位等产品销售，很多时候，购房人根本不知道自己家的公摊面积都有哪些，就这样被开发商占了便宜。而且，这种占用公摊面积建成的车位没有产权，只能使用不能转让。

　　三是属于小区业主的公摊面积被用来谋利，典型的现象就是，小区楼道、电梯等属于业主的公摊面积，被物业公司出售成广告位。

　　真是没有最狡猾，只有更狡猾，而买房人能做的唯有小心翼翼，谨防被坑。

　　为了以防万一，建议买房签约的时候要特别注意以下几点：

　　一是写清楚有关面积的相关条款，包括公摊面积有哪些、细节尺寸之类的。

　　二是约定清楚违约责任的承担方式，以及将来出现误差的处理方式。

　　如果是已经签约，发现面积有误差，这个时候就比较麻烦了，按照最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释中的规定，交付的房屋面积与合同约定的面积不一样，增加或者减少，误差在3%（含）以内的，属于正常误差范围，双方可以协商多退少补。

　　实际面积比约定面积减少的，误差超过3%，购房人可选择解除合同，并要求开发商返还房款和违约金；若购房人不想解约，可要求开发商返还误差3%以内的房款，超过3%的部分双倍返还。

　　实际面积比约定面积增加的，误差超过3%，购房人可要求解约，并要求开发商返还房款和违约金；不想解约的话，购房人补交误差在3%以内的房款，超过3%以外的面积不用再补交。

　　当然，以上知识仅供参考，实际买房的时候最好咨询专业律师或者鉴定人员，根据自身情况做出判断。

　　不管怎么样，购房人处于相对弱势的一方，面对公摊面积的种种问题，摆在他们眼前的只有两条路，要么踏上漫长的维权路，要么不买，让人不禁感叹：买个房怎么就这么难呢？

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