三四线停水！开发商集体“卷款”要逃

　　1 地王烫手

　　7月13日，杭州碧桂园项目的基坑塌了，事故现场业内人士相对无语，这么多年没有遇到过这么赶工的。给你一个“五星期的家”的顺口溜，顺带也牵出了宇宙最大房企下半年拼了命抢现金流保命的现实。

　　连村口爱看段子的大爷都笑谈：“碧桂园跑这么快，原来兜里也不宽裕啊。”

　　前些天，一个搞地产融资十年的老油条抽着烟，满脸愁容的说：“拿钱的渠道都被封了，两年前借钱加杠杆拍地王的风光已经绝迹了，现在是自己的真金白银往外掏，今年这情况，傻×才会碰碰地王，保命要紧。”

　　我不服气，反问他：“前几天漯河、周口的地王咋说？”

　　他神秘兮兮的回了句：“去库存已经不提，三四线的水也要停。”

　　大概率，要过冬了。

　　据统计2015-2017年全国高总价地王数百宗，地价总值超过8000亿，从目前入市销售来看，已售项目销售额合计不到400亿，回款率不足5%。

　　地王，曾经的炙手可热，转眼变成烫手的山芋。

　　2015年，上海火车站北广场地块，被金融街置业以88.15亿元总价收入囊中，资金多来自信托产品融资，每天的资金成本都在上千万。如今三年过去了，仍未拿到预售证，要不是安邦用保险资金为其输血8个亿，恐怕难过了。

　　不过真正救金融街的还是福建人融信，2016年8月17日，就在金融街地块附近一公里，融信把楼面地价刷新到了将近15万/平。

　　地王还需地王救，没了地王要站岗。

　　2018年下半年的天台之上，除了挤得水泄不通的股民、球迷和币圈矿工，其实还有一群大腹便便的地产托斯拉卡在其中，等着别人来抬轿子。

　　前些天吃饭，郑州一个国企的地产老板说：“节奏很重要，地产是有周期的，这次会很漫长，而且我预计靴子落地很快就要来了。”

　　苦日子来临，早上岸的心里都门清，哪些拖着不动的总喜欢犟几句。

　　主动去地产化、壮士断腕的海航老板王先生也曾经在今年4月份对《中国经济周刊》的记者抱怨：“做企业很难，好也不行，坏也不行。好，有人来抢你，坏，有人来害你。如果别有用心的人来害你、抢你。你给还是不给？你告诉我怎么办？”

　　世道打爆你，不需要理由，地产这盘棋究竟该怎么下，需要看风向。

　　2 “卷款”造车

　　正是因为看清了风向，擅长踩国运节奏的恒大爱马仕哥便火急火燎的投下67.46亿港元重金，成为贾跃亭法拉第未来汽车的最大股东。

　　当国家不鼓励大量资金存在于房地产行业时，爱马仕哥嗅觉灵敏的感受到了官方对于新能源汽车行业的温暖。

　　“三去一补一降”中的“三去”（去产能、去库存、去杠杆）已经进入收尾阶段，“一补一降”（补短板、降成本）已经闪亮登场了。爱马仕哥二话不说：新能源汽车，干！就像他在2012年闻到城市化要加速，拼了命拿地一样。这一次，他依然很笃定。

　　其实，不只爱马仕哥，在特色经济的场子里，同样有着敏锐嗅觉的宝能、某幸福、万达、碧桂园都在用真金白银抢着未来的蛋糕。

　　宝能曾胆大包天举了董大姐的牌，被一纸状子告到了上面。证监会主席刘士余直接在中国证券投资基金业协会第二届会员代表大会上开怼：“希望资产管理人，不当奢淫无度的土豪、不做兴风作浪的妖精、不做坑民害民的害人精。”

　　被敲打的绝不只是门外的野蛮人，还有正在死扛等后门的地产资本。在贸易战最惨烈的时候，依然保持高压的现实下，“去地产化”越来越多的成为行动。就像地产商集体“卷款”造车，成为“去地产化”表决心的新“大跃进”。

　　我们看到万达和格力领投的银隆；华夏幸福的王老板签收长城花冠；宝能新能源汽车与奇瑞的拥抱，还有碧桂园半推半就的新能源汽车产业科技小镇。

　　一场“建房不如造车”的运动，似乎雷声不小。

　　有机构预测： 汽车市场尤其是新能源车市场，正以50%的符合年增长率飞速扩张。 2017年，中国新能源车销量达到73万辆，消化全球一半左右的新能源车推广量。现在众地产商一拍大腿，一致认为这可能又是一个“大金山”。

　　每每地产残喘之年，总会有诸多转型之路探头冒出。从尸体还有余温的无锡光伏；到前几年的通讯行业和稀土挖矿潮，再到现在的新能源汽车潮，实业三年成红海是历史呈现的基本现实。这一次也不会例外。

　　软着陆成功的王老板说：“每个企业都想在行业天花板来临之前，顺利找到新的未来行业做承接，但真正能做到了凤毛麟角。”

　　时代抛弃谁，从来不打招呼。

　　3 生死逃亡

　　2018年7月13日，贵州城投凯宏资产计划再爆逾期，这是国开行结构性结束棚改放水后的首例棚改资管违约。

　　这代表着什么呢？

　　三四线棚改正在迎来一次大洗牌。从以前一刀切“放水”，现在变成了有条件才能上、有多大能力干多大事。这就造成直接抽掉了三四线疯狂的基础，有些没有基本面的乱涨的地级市很有可能未来将经历长周期的冰冻时代。

　　自由流动的是钱，长期冰冻的将会计提个人坏账准备。

　　大家都说房地产是池子，那三四线的房地产池子是什么呢？其实就是消灭货币（流动性）的绝佳标的。

　　但这个过程对于操盘者来说是有意义的：农民工又上岗增收了、三四线的财政收入大大增加了（2018年上半年近2万亿的土地收入）、乡镇实现了路通、网通、除了不在棚改之列有存款的三四线小白领，其他大家都开心了。

　　当棚改收权、三四五线开始五年限售时，已经名牌宣告去库存结束了。有人说，三四线涨的那么猛，是不是会对一二线有“反噬”？重新造成一二线价值重估？涨的压力会不会大于降的压力？

　　不，依然稳字当头。

　　一波劣质资产的补涨之后，会迎来优质资产继续高位冲高吗？不会。整个盘子价值的重估一定是由龙头带动的，高阶决定低阶资产。

　　目前，待在房地产的资本现在已经成了人人喊打的“过街老鼠”。“不务正业”“误我国运”的吐沫星子每天都满天飞。

　　海航和万达的王老板都是有觉悟的，断臂自救的神操作，将那些犹豫不决、反应慢的早早的甩在了身后。一场资本寻找新标的物的“跑路”开始。未来，不仅仅是海航、万达，还会有更多的企业逐渐退出房地产市场，他们只是走在了前面。

　　爱马仕哥一转身砸下67亿成了著名的实业家，名利双收。

　　前文已经说过，“三去”之后是“一补一降”，现在到了“补短板、降成本”的时候了。我们有哪些短板？我们的那些成本过高？

　　6月24日的定向降准和最新国常会定向积极的财政政策已经是名牌操作。给谁定向降准？又降低谁的融资成本？董大姐要去搞芯片、门口的野蛮人要去弄新能源，都是满满一副民族资本家的微笑。

　　起高楼、宴宾客，现在换桌布准备开下一桌，宴席转换间，爆雷之年已经不声不响的站了出来。

　　都想华丽转身，账该咋算？

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