央妈财爸互怼，楼市逻辑大变，买不买房都要看

　　房价依然在涨，有人坐不住了

　　“按下葫芦浮起瓢。”应该是形容眼下楼市最恰当的一句话。

　　之前火热一片的三四线楼市，逐渐开始降温。取而代之的是各大二线省会城市。

　　7月17日，国家统计局发布了6月70个大中城市商品住宅销售价格指数变动情况。

　　新建商品住宅销售价格指数方面，北京、上海、厦门3座城市环比持平，其余63座城市环比上涨。二手住宅销售价格指数方面，66座城市环比上涨，1座城市与上月持平。

　　新建商品住宅销售价格上涨最多的城市为海口、济南、丹东、和三亚。

　　纵观这份新出台的商品房价格指数，可以看出，虽然与上月对比涨幅有所缩小，但房价普遍上涨局面并没有改变。

　　与此同时，在7月16日，国家统计局发布的《2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，

　　上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%。

　　商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%。

　　商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

　　6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟分析指出，从数据看，2018年上半年商品房销售面积高达7.7亿平米，销售额高达6.69万亿元，均刷新了历史同期记录，2018年房地产市场将依然属于历史高位。

　　房地产市场快速发展确实可以推动经济的作用，但如今房地产的金融属性越来越强，房地产过热发展，很可能会对国家经济结构造成严重影响，所以目前给楼市降温的呼声层出不穷。

　　高房价风险依然存在，央妈财爸开始互怼

　　眼下的中国楼市，一线城市房价经过不断加码的调控政策，已经趋于平稳，曾经风光一时的三四线城市房价经过调控，再加上棚改收紧的信号不断释放，后劲也明显不足。但二线城市却在这个时候“杀”了出来，房价抬升的势头明显。

　　所以我们看到，一向稳重的央妈(央行)和财爸(财政部)吵起来了，唇枪舌剑，直插对方软肋。你来我往之间，谈到的话题很多，且都是些专业性的问题。虽然是互怼，但双方争执的焦点只有一个——这场防风险攻坚战到底怎么打。

　　目前我国金融市场出现的问题归根结底就是债务问题。地方债、房地产泡沫、影子银行、僵尸企业……它们的特征就是高杠杆。

　　央妈说地方政府的加杠杆行为是高杠杆风险的源头所在，财爸没有直接反对，毕竟这笔债在明面上摆着呢。

　　房价不能跌，买来的房子要住人

　　在GDP作为第一考核指标的压力下，地方政府于是用大规模的投资拉动经济增长，这也是最大的一笔支出。但是政府的钱从哪里来呢，粗略的看可以分成三个部分，财政收入(税收)、土地收入(卖地)和银行借贷(借钱)。

　　财政部数据，今年上半年，地方卖地收入26941亿元；地方一般公共预算本级收入54441亿元，其中包含与房地产相关的收入9799亿元。

　　这是一笔大收入，但这些钱还远远不够，即便加上中央巨额的转移支付，也满足不了各地大规模投资所需的金额。所以各地方政府纷纷举债。财政部今年1月公布的数据，截至2017年12月末，全国地方政府债务余额164706亿元，这还没有算上无法估量的地方隐性债务。

　　但靠负债拿来的钱最终是要还得。这么多的钱，靠什么还？最主要的还是土地收入。

　　土地财政收入依赖如此之高，让房地产泡沫难题左右为难，非常棘手。但是房地产的泡沫又不能破裂，否则会造成经济危机。就比如，2007—2011年全球金融风暴时代的美国房价大跌，而美国历史上另外一次房价大跌就是1929—1933年的大萧条时期。

　　而我们现在看到的各地出台的调控措施，其实是为了防止经济危机的出现，实际上调控成了稳定房价的保护伞。

　　所以，调控的真正目标不是让房价暴涨，也不是让房价暴跌，而是剥离房地产的投资属性，让房子回归“房住不炒”的本源。

　　“房住不炒”这四个字的含义中，有一段讲话特别重要：

　　坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　买房的逻辑变了，从今天起，重视租金

　　房价的过快增长，最近一段时间开征房地产税的声音也层出不穷，而且随着全国住房信息实现全部联网，国地税合并迈开步伐，赋予“设区的市”地方立法权，开征房地产税似乎已经是板上钉钉。

　　如果税收总成本不高，还可以通过增值收益来消化，但是如果征税力度加码，总成本过高，那么就意味着，房地产市场的金融属性被进一步剥离，房屋的投资价值无限接近于零。

　　所以，房产税时代，一定要把租金价值重视起来，这可能会从根本上改变原来的逻辑：租售比会越来越成为房屋价值的具体体现。而在此基础上，那些未来人口净流出的城市，房屋价值会进一步削减。

　　面对将要到来的房地产税，我们既不能高估也不能低估。房地产税的开征，不会让房价出现暴跌，但是另一方面，它会与其他组合拳在一起，逐渐剥离房地产税的投资属性，让不动产投资收益回归无风险利率水平，才是我们真正需要重视的。

　　房地产税作为一种地方税，不可能全国范围内实施，一定会因城施策。一线城市最有条件征收。不过二三线很多城市目前正在大刀阔斧吸引人才，如果开征房地产税，会造成人才和产业的流失。相反一些城市会以低税率或者零税率与一线城市争夺人才。所以分散配置是有必要的，鸡蛋不要放到同一个篮子里。

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