都说三四线要凉了，却不知道开发商正偷偷往那里转移

　　“三四线城市要凉了！”

　　“三四线的房子要完了！”

　　“三四线的房市要没人进了！”

　　打住！

　　今年以来，为了打击高涨的房价，一轮又一轮调控政策不断出炉，也让一些三四线楼市唱空声不断传出。

　　某著名房企“逃离”三四五线，某楼盘因降价太狠引来业主围攻售楼处……每有这种消息出炉，都能在微信群里引发一波热烈讨论。

　　那种又悲伤又激动的气氛，如果三四线城市是一个人，感觉此人现在已经躺在了急救室的病床上，不知道什么时候就会跟大家挥挥手说永别了。

　　然鹅情况真有这么糟吗？

　　撇开情绪化的武断判断和感性宣泄，数据说话才是最理性和有效的。

　　最近两天，从官方到民间，都有一些权威的房产市场数据出炉。三四线城市的市场前景到底如何，看完自然就有结论了。

　　1

　　小七早就说过，买房子一定要关注房企。

　　自住的要关心你买的房子是谁盖的，盖之前开发商会不会跑路，盖中间会不会烂尾，当然最重要的，盖之后楼会不会榻。

　　别以为五证齐全，牌子金光闪闪就OK，那些楼歪歪、楼脆脆、楼靠靠会给你好好上一堂人生课。

　　如果不是自住，而是为了投资，反正买了房子也是为了卖，是不是就可以闭着眼睛对房企说爱谁谁了？

　　别那义屋了。

　　一家在房地产行业的专业公司，他们在一个城市砸钱买地盖房卖楼之前，对这个城市的购买力和房屋市场会一无所知吗？

　　如果你正揣着钱拿着中国地图不知道要在哪里买房投资，要不要考虑借鉴一下人家的专业性和调研结果？

　　判断一个城市和一个地方的房地产，一个最直观也最简单的指标，就是看房企的拿地情况。从房企的拿地布局和拿地热情上，基本上可以看出哪些地方还热着，而哪些地方已经凉得可以省空调了。

　　2018上半年，房地产市场调控保持高压，并向三四线城市转移，限地价、限房价、竞自持、竞配建等出让方式持续加码市场。这也使得三四线城市房价凉凉的曲子不断响起。

　　但与此同时，受城市供地结构、市场需求及调控政策影响，一线城市拿地成本及时间成本逐步走高，土地属性更加复杂，让房企拿地积极性明显下降。

　　在一线城市，想要抢到物美价廉地块的难度有多大，就算不是专业房产的人士，想必也能有所体会。

　　可是房企不拿地，日子怎么过？

　　据中国指数研究院今天公布的数据，各家房企在一线城市拿地热情下降，而以二线城市为主，同时加大了争夺三四线资源力度，土储规模及占比明显提升。

　　2

　　数据显示，从拿地金额看，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，其中一线城市拿地金额同比下降69.3%，土地市场降温明显；

　　二线城市拿地金额同比微增5.4%，拿地金额占比为53.9%。

　　三四线城市拿地金额同比增长44.1%，拿地金额占比达到36.9%，同比增长12.5个百分点。

　　此外，从开发商拿地分布的城市来看，2018年上半年，开发商聚焦的前20个城市中，13个为二线城市，6个三四线城市。

　　其中嘉兴、徐州、南通、湖州等均为长三角热点三四线城市，受周边一二线城市外溢效应影响，土地市场日益升温。

　　值得注意的是，中西部范围内的城市群核心城市仍是房企布局重地。

　　代表企业拿地面积前20城市中，有9个城市位于中西部地区。

　　其中以重庆、成都为代表的成渝地区以及以长沙、武汉为代表的长江中游城市群受房企持续关注。

　　分析认为，伴随中西部地区对外开放水平不断提高，人口聚集效应开始显现，重庆、武汉、成都、郑州、昆明等中西部地区二线城市成为房地产企业布局高地。

　　3

　　中西部地区的优势在国家统计局的数据系统里同样得到了显示。

　　昨天，国家统计局发布了今年上半年全国房地产开发投资和销售情况的数据。

　　总的来看，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%。

　　房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

　　如果分区域来看东中西部和东北地区房地产开发投资情况和房地产销售情况，下面的两张表可以看得更清楚。

　　划重点！

　　虽然中西部地区的投资总额和商品房销售总额和绝对数一如既往地赶不上东部地区，但是在同比增长速度上，中西部地区却明显胜出了！

　　以商品房销售面积来看，东部地区的同比增长已经进入了负值，为-5.4%，而中部地区是12.8%，西部地区是10%；

　　商品房销售额，东部地区同比增长是3.9%，而中部地区是27%，西部地区是28.2%。

　　国统局新闻发言人在谈及房地产投资时也表示，下半年房市的两个先行指标，房屋新开工面积，土地购置面积和土地购置费增长都是在加快的。

　　从这两个先行指标看，下半年房地产投资也有望保持一个比较快的增长。

　　他也提到，今年以来三四线城市房价涨幅比较高，一些热点城市上涨的压力较大，但一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。所以，要因城施策，精准调控。

　　小七认为，在“因城施策，精准调控”之下，一概而论三四线城市要凉要完显然是一种不负责任的说法。

　　连棚改还不能搞一刀切呢，三四线那么多城市就那么齐心要凉？又不是搞合唱团呢。

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