请记住宁德：用脑子思考出来的调控版本

　　1st

　　今天（7 月 10 日），宁德公布了一份楼市调控文件，宛若一袭丝绸刺绣，颇有精美绝伦的节奏。

　　宁德是公证摇号再加六限齐发，即限购、限售、限价、「限房价＋竞地价」、限车位价、限装修价。

　　而且，几乎每一项措施都不是照搬照抄别的城市，而是用脑子思考出来的。

　　我们常说地方政府的本轮调控，有个坏毛病，就是「缓缓关门式调控」：过一段时间加一个政策，再过一段时间又打一个补丁，结果加剧了购房者的恐慌心理，结果调控变成空调，事实房价越调越高。

　　但宁德不一样，宁德是一次性把所有精心定制过的政策，从政策工具箱里一倾而出。这么做的好处是什么？只要是行政干预手段，就一定有副作用，一次性出 N 个政策可以相互对冲、弥合各种副作用，把狂热的市场看多预期一次性给打下来，避免「缓缓关门式调控」的那种荒唐。

　　像宁德这么做，楼市才有谈论健康稳定的可能性。

　　2nd

　　真的是用脑子思考出来的。同样是限购，宁德跟任何城市都不一样，更合理。

　　大部分城市是照搬照抄，一刀下去就以为可以造福人类。宁德是分户籍分区域分产品的复合限购——

　　对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房——

　　1.在中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城、东侨户籍居民家庭；

　　2.在中心城区拥有1套及以上商品住房的本市各县（市）户籍居民家庭；

　　3.无法提供购房之日前6个月内在本市中心城区累计缴纳6个月及以上个税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。符合本条规定的非本市户籍居民家庭仅允许在中心城区购买1套商品住房。

　　看出来了吧，妙处在于 144 平米这条分界线。多数城市都是本地家庭限购 2 套住宅，这就搞惨了那些拥有真是换房改善需要的人。但是宁德的做法是，144 平米以上户型不限购，你随便买。

　　但是，你们这些富人不要来抢刚需群体的房子，所以 144 平米以下的住宅是限购的，而且精细到中心城区（蕉城、东侨）可以买 2 套，郊县只能买 1 套。

　　那么，这样会不会导致地产商接下来更愿意开发 144 平米以上的户型？有这个可能性。所以，最好还是在土地出让前补一条措施，即每个宅地要规定 144 平米以下的户型不得少于一定比例，50% 也可以，70% 也可以。

　　3rd

　　一手住宅限价的坏处是什么？很容易导致一二手住宅价格倒挂，导致各种「合法」腐败（官员群体是主力关系户）。

　　所以，限价必须跟公证摇号一起出。同样是公证摇号，在不同城市也有不同含义，比如此前的西安，公证摇号是由地产商主导的（现已纠正）；宁德的做法，是参照南京、上海与杭州，明确提出「摇号过程由公证机构主导」，这种摇号是没有任何作弊空间的。

　　公证摇号是有副作用，反而更加刺激了购房热情。但是，这种副作用是有前提条件的，以杭州为例，摇号是迟到的，是在一二手价格明显倒挂形成之后才姗姗来迟（又是「缓缓关门式调控」）；而宁德的做法是一手住宅限价与公证摇号同时推出，这样副作用应该会小一些。

　　为了严格限价，宁德还刻意防止了地产商通过装修、车位捆绑销售变相突破限价——

　　◆ 装修价格最高不得超过2500元/平米。

　　◆ 中心城区楼盘车位价格按照土地级别一至四类片区划分，其对应销售价位（每个）分别不高于 18 万元、16万元、14万元、12万元。

　　当然，宁德的限价并不是像别的城市那样要求环比零涨幅，而是要求「每年涨幅控制在 6% 以内」，以在 2018 年 1 月份水平（8882 元/平米）为基准，最高价不得超过 11000 元/平米。

　　这一系列措施，可以确保限价的严肃性。但是也有缺点，就是很可能会便宜了富人。

　　为什么会便宜富人？举个例子，有个热点城市，均价在 3 万元/平米左右，有一个市中心别墅项目做得好，市场可以接受 25 万元/平米，但政府出于一刀切的限价政策，要求卖 15 万元/平米。你说，富人是不是笑开怀了？一平米可以省 10 万元。

　　其实，那些豪宅，跟我们大多数购房者没有任何关系，卖得越贵，政府可以收到越多税。

　　所以，如果说宁德的限价有需要完善之处，就是不要去限豪宅的定价，比如 144 平米以上的户型不要限价。

　　4th

　　政策制定者往往忘记了调控的初衷：促进楼市的健康稳定。

　　有些调控，是刻意要打压房价，结果导致房价大起大落，付出更高的社会成本；有些调控则是花拳绣腿地虚晃一枪，生怕把房价给弄跌了，所以喜欢玩假限购与假限售，然后美其名曰「因城施策」。

　　所谓假限购，即不限本地人只限外地人或不带社保或个税的限购；所谓假限售，差不多就是那种以签合同日期为计算起点的两年限售。

　　宁德的限购是真的，限售也是真的——「取得不动产权证未满 3 年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续」。

　　请注意，「不得办理转让公证手续」，这个规定堵住限售的漏洞：未满 3 年，只要去办个转让公证，这个交易虽然没有即使网签，但照样受法律保护。

　　5th

　　当然，不可能有完美的调控政策。相较其它城市，宁德至少做出了一个用脑子思考过的调控版本，避免了「缓缓关门式调控」的那种荒唐。

　　像宁德这么做，楼市才有谈论健康稳定的可能性。健康稳定，防止大起大落，才是调控的初衷。

　　福建省最北面的这个地级市，宁德，至少还记得调控的初衷。

　　不忘初心，牢记使命。不是一味地迎合所谓的「民意」。

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