楼市熄火？先知先觉的人已经跑了！

　　上半场还在“万人抢房”、“亿万富翁暴雨中排队”，然而下半场刚开始，楼市却突然熄火了。

　　最突出的表现就是，房子有价无市，成交量继续下滑。

　　根据58安居客发布的《2018年6月国民安居指数》，虽然新房、二手房价格仍有小幅上涨，但一线城市新房成交量、二手房供应量出现下滑，6月全国找房热度环比下跌1.4%，购房者观望态度明显。

　　具体来看，6月北京二手房成交量环比下滑22.6%，绝对水平降至3月之下，且成交均价环比下跌0.4%。上海二手住宅成交环比下降3.45%，以成交面积计，环比下降2.78%。

　　成交量下滑，下一步是什么？就是房价下跌。这就跟股市一样，庄家天天拉涨停，但是散户突然都不跟，自导自演之下，股价涨的高没有用，只能跌到一定程度吸引散户参与进来。

　　最关键的是，监管层开始对楼市“庄家”严查了。

　　6月28日，住建部联合中宣部、公安部等七部委下发通知，要在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。投机、炒作熄火，抢房大戏没了导演，大家对楼市的预期也理性了很多。

　　这一轮的楼市暴涨许多人涌入接盘，但是先知先觉的人已经却开始退出这个市场。

　　华为从深圳跑了，就在90后潮汕小伙1700万摇号跑步进场的时候。7月1日，华为的研发部门正式搬迁，40辆8吨货车，共60车次，2700人，往返于深圳和东莞松山湖。

　　促使华为“逃离”深圳的主要原因是，房价不断上涨导致企业运营成本的增加，而高成本无疑会摧毁企业的竞争力。相对于深圳，东莞不仅面积大，还给了华为土地给员工盖房子，只要8500一平，不到深圳房价的20%。

　　华为的搬迁，会让深圳流失4.4万的高端人才，更可怕的是一个大企业跑了，后面大小企业会跟着跑，深圳的房价能不能挺得住？

　　还有碧桂园从三四线城市跑了。据澎湃新闻报道，碧桂园正在改变扩张策略，试图牺牲规模甚至利润，以保证现金流，“全覆盖”在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。其中“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

　　比起碧桂园来，万科更夸张，生称要“抛弃房地产”。6月29日万科召开股东大会，万科董事会主席郁亮在会上表示：“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。” 郁亮表示，万科未来是美好生活的服务商，而不是建几栋房子的开发商。

　　有的从一线城市跑，有的从三四线城市跑，有的甚至要跑出房地产行业，楼市怎么突然变天了？

　　首先棚改货币化“叫停”，打乱了房地产市场的阵脚。6月25日，国开行明确表示收紧棚改；总行收回合同审批权限，地方分行无权审批；过去的货币化安置，转化为实物安置。

　　叫停棚改政策，全国上市房企股价大跌，截止7月8日139支地产股直接蒸发了2298.3亿元。其中跌幅最大的10家房企中，几乎都有涉及三四线城市项目。

　　棚改货币化的本质相当于一种定向放水。截止今年5月，PSL余额为30978亿元人民币。也就是说，棚改通过PSL向房地产市场放水3万亿左右的货币，这也造就了我国房地产市场两年多的蓬勃发展。

　　不要以为货币化只是影响三四线城市，有的人拿到这笔钱会抓紧跑到二线城市或者省会城市买房。如今，棚改货币化叫停，相当于房地产市场釜底抽薪，所以房企、股市会反应很剧烈。

　　其次，棚改过后，剩下的是债务压身。据统计到今年一季度末，仅上市房地产企业有息债务规模就将近3万亿，平均资产负债率在70%以上。

　　一边是大量债务今年下半年集中到期，另一边是融资不畅。银行对行业前端开发贷款实施“名单制”，非50强企业融资受限。在监管层去杠杆的金融背景下，境内楼市调控，融资收紧导致房企发债券成本也不断上升，多数房企的融资成本都在10%以上。

　　在融资渠道不畅的情况下，房企有提高销售速度，加快回笼资金。所以，未来可能出现房企降价销售，甚者打折卖楼的情况，这给下半年的房价带来一定压力。

　　最后，买房成本上升抑制需求。目前，全国房贷利率连涨18个月！

　　【融城网】发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%，为2017年1月以来连续18个月上涨。

　　以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万的利息。

　　当然，下半年楼市压力大，但是大幅下跌的可能性不大。因为中国房地产的总债务已经高达35万亿！其中房地产企业债务14万亿元，而个人房贷债务21万亿！房价要是跌多了，银行、企业、个人都要完。泡沫不再吹，但也不能破，这一点还是比较明确的。

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