一向看多的我，这次真正感受到了楼市正在变凉

　　常看我文章的朋友应该清楚，我是楼市的多军。

　　但今年，情况的确有点不大一样。

　　今天，咱们聊聊楼市的三类角色，购房者、开发商、中介以及银行。

　　一、购房者开始观望

　　最近有浙江某三线城市的粉丝告诉我，他们那里房价过去两年翻了一倍多，过去两年没上车，错过了一波牛市，现在还能不能上车。

　　简单了解了一下他所在的这个城市。跟我们预测的完全一致，房价上涨的动力源自棚改，这个城市虽然处于浙江，但在杭州宁波等城市的巨大优势之下，其实是没有多少人口流入的。

　　当地想的是搞新城，继续做大轻工业。但轻工业是难以给城市带来巨大的想象力的，现在房价透支这么多，棚改和人口都不支持继续上涨。

　　而棚改放缓的消息直接影响到了当地一些新楼盘的销售，当地一些楼盘的销售明确表示认筹不及预期，购房者观望的情绪渐浓。

　　好的消息传播快，不好的消息传播更快，接下来，其他小城市的购房者也会开始观望。

　　前几天，一位朋友打算在武汉买房，他在其他城市已经有了不少房子。而武汉对于他们这种名下有房的人也做出了限制。

　　如果你在武汉无房但在外地有房，按贷款是否还清划分成首套/二套，首付款分别高达5成或者7成，利率要上浮，最低20%，最高40%。而且武汉规定6成的房子优先分配给首套房刚需。

　　限制你炒房的不仅是政策，还有其他方面的因素，比如“茶水费”。在武汉现在仍然存在几万至十几万的茶水费，要么你想炒房，基本没可能。而你如果交了茶水费，从流动性和增值的角度来说，其实已经被先薅了一层。

　　而现在的二手房，或许最能反映市场的趋冷。

　　北京上海调控之严厉，让二手房成交已经日趋艰难。眼下，这两个城市二手房市场已经没有多少新鲜韭菜可以割了。

　　我们了解到的情况是，现在北京和上海，二手房市场连环单占比超过了9成以上，所有打算买房的人，都得先卖了自己的房子。导致整个周期被拉的特别长，而且稍有不慎就容易陷入纠纷。

　　新鲜的韭菜有，但他们的购买力远远跟不上时下的房价，一手房和二手房要瓜分老韭菜，难度可想而知。

　　如果你在上海近期买过二手房，或许就会发现，无论是买房还是卖房，砍价都比之前容易得多。

　　二、开发商开始着急

　　现在的开发商，比以往任何时候都更焦虑。

　　7月6日，杭州一次性放出7张预售证，同时成交的还有10宗地块。

　　此前一直捂盘待机的碧桂园，这次一次性放出了所有剩余房源，1200余套，价格与上次开盘完全一致。而10宗地块，有底价成交的，热门地块成交后的溢价率不及市场预期，至于楼面价甚至比之前相邻地块还要低。

　　杭州是个典型的棚改城市，2015年开始，杭州开始推行“1+X”棚改，一套安置房，其他全部给安置款，棚改对楼市的影响，在2017年表现最为明显，有人甚至抱着千万现金都买不到房子。

　　但风不可能一直吹下去，靠土地背书的经济迟早要转型。现在开发商选择及时出货，拿地更为谨慎，这会传染的。

　　随着需求的降温，很多小开发商或许加速离场，而一些大开发商，也在尽快优化库存，更大力度掌控现金流。

　　现在的房企，的确都比以往更加焦虑。

　　销售方面，一线城市成交量大幅萎缩，价格上相比成本也毫无优势，二线城市又迎来新一轮调控风暴，至于三四线城市，棚改已经让市场风声鹤唳。

　　融资和债务方面，融资渠道收窄，成本大幅上升，海外债务规模扩大以及贸易战带来的人民币贬值预期，让开发商的资金链面临巨大考验。

　　转型方面，走在最前面的万科，董事长郁亮明确表示了焦虑“方向是明确的，路径是不清晰的”。

　　三、房产中介开始新套路

　　一边是不断增加的二手房挂牌量，一边是越来越少的购房者，还有不断打开的议价空间，中介想要做成一笔生意，难度太大了。

　　所以说实话，现在的中介，比以往更加谨慎，也更喜欢套路。

　　中介释放出来的消息一定是有利于自己的。这个“有利”的内涵一定是利润最大化。尽可能多地成交，拿更多的提成。

　　为了这个“有利”，中介在不同时期，表现出来的也不一样。

　　宏观上，中介是希望维持房价企稳甚至小涨的预期，这样不至于导致购房者愈发观望，比如当下杭州的土拍降温，当地所有的中介都没有在朋友圈分享。

　　但在微观上，为了促成交易，中介会采取不同策略。

　　比如市场好的时候，他们会把压力加给购房者，让他们尽可能同意房东的价格；

　　但市场不好的时候，他们会两头加压，特别是打算换房的这些房东，中介抓住了连环单的风险，会给予房东更多压力，让他们同意降价。

　　现在正是市场不好的时候，类似成都，上海，武汉，北京这种城市，二手房挂牌量均不断增加，但成交量却不见起色。

　　所以中介现在的话术，给购房者的往往是：我们能帮你争取到比挂牌价更低的价格，而给房东的往往是：房子挂了这么久，好不容易有个高意向客户，可以让点价格卖掉了。

　　其实中介的这些变化，也在一定程度上反映了楼市的趋冷。

　　眼下这种行情，对于购房者来说，一定要握紧钱袋子，别轻易出手，新房再不能挨个摇号，不能摇到了就买了。至于二手房，购房者最大的优势是资金，你要是能满足房东的条件，比如首付比较高，或者直接全款，那就尽可能砍价吧，因为对方说不定也着急回款买他想买的房子。

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