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一日连发7张预售证，杭州会拉开二线城市降温大幕吗？

点击: 时间:2019-06-14

　　7月6日，杭州连发7张预售证，引起了业内极大关注。

　　据了解，这7张预售证将为杭州楼市新增2267套住房供应。差不多是5月份一半的成交量。

　　一天之内集中放行，这的确引发了市场的骚动。

　　当日引发关注的还有土地市场，也出现了一点异样。

　　地价当然还是在涨，但是有两个特点，一是冷热不均，二是整体溢价率有所下降。

　　今年1-6月份，杭州土地市场总成交价1439亿，同比增长100%，成交面积为1370亿元，同比增长36%。说明地价上涨明显。

　　不过7月6日这次10宗土地集中出让，市场热度有所降温。

　　比如之江度假区单元地块，成交溢价率仅有10.5%。楼面价比1月份同区域另一个成交地块要低。

　　还有翠苑单元原杭师大美院地块，昨日由中海竞得，溢价39.19%，楼面价36894元/平米。同片区上一次成交地块楼面价则达到了39571元/平米。

　　实际库存并不少

　　如果以拿到预售的项目来计算库存，那么杭州楼市的确存在库存不足的情况。主要原因是开发商在等待行情整体抬升，否则以地价和获批的预售价相比，几乎等于白干。因为他们的地更贵，但价格却上不去，所以不少开发商选择暂缓入市，以致少数开盘的项目引起了购房者疯抢。

　　但如果以拿地数量来计算，杭州库存并不少。

　　相关数据显示，从2017年到现在，杭州待开盘总建筑面积超过10000万平米，2017年109宗住宅地块，到目前仅有6块地开盘。自2017年至2018年上半年，杭州楼市总共有170多个项目没有开盘。

　　以杭州目前的供地形势，却似乎不给他们待价而沽的机会。

　　整个7月份，杭州计划供应29宗地块，这次7月6日的成交情况或许对后市开发商的拿地情绪构成一定影响。而后续楼面价如果继续走低，之前高价拿地的项目恐怕会越发尴尬。

　　为何一日连发7张预售证？

　　一日连发多张预售证或者集中开盘，这并不算新鲜。

　　2017年11月19日，南京10个楼盘同时验资同时摇号同时开盘。当时几乎全部日光。

　　2017年12月26日，重庆一日连发14张预售证，新增21万平米的供应。

　　那么这次杭州连发7张预售证又有什么不同呢？

　　大环境变了。

　　此前集中放量，对开发商来说其实并不算什么坏消息，某种程度上来说还是个好消息。因为那时的市场仍处于亢奋期，各家项目集中入市，其实都做足了蓄客工作，力争实现一炮而响，营造出一种“市场火热、低中签率”的氛围，反而有利于后续项目的销售。主要体现在两个层面，一个是争取到更高的预售价，毕竟库存不足，地方也有压力，价格上松一点，对开发商放行。另一个是整体抬升房价预期，集中放量都日光了，购房者会怎么想？

　　熟悉杭州楼市的朋友应该都清楚，这座城市的棚改力度非常惊人。

　　从2015年开始，杭州开始推行“1+X”棚改模式，每户基本只给一套安置房，其他都是给钱，自己去市场上买房。最疯狂的时候出现在2017年，各大楼盘充斥这全款买房的拆迁户，甚至手持千万现金都不一定买得到房。

　　这张图很明显的显示了，2017年杭州楼市库存呈加速下降趋势。

　　但今年不一样了。首先，棚改的刹车是最大的变量。

　　棚改的刹车，让开发商感觉到了一丝凉气。在一个靠棚改刺激出来市场，如果棚改力度减弱，明显透支的房价后续如何维持？唯一的选择恐怕就是及时跑量了。

　　高周转的碧桂园在这方面反应算是快的，之前碧桂园在三四五六线城市开始追求稳健的现金流，放弃一些不能操盘的项目，集中火力去化可以操盘的项目。这次7月6日也是如此，7张预售证中，碧桂园的体量最大，一次性推出了剩余全部的1266套房源，价格也并未上涨，延期半年还是选择放手了。