刚需，未来或许只能买得起这一种房子

　　共有产权房又扩围了。

　　6月底，广州、深圳、珠海、佛山、茂名5个城市宣布启动共有产权房试点，为期1年。其中佛山明确共有产权房个人份额不低于60%，在此基础上，个人可自由选择出资比例。

　　一二线城市的刚需，未来或许只能买得起这一种房子

　　从必要条件来看，珠三角大湾区正在提速，人口规模扩大是可预见的。要在房住不炒的前提下满足新增人口的住房需求，共有产权房是一个比较好的方式。

　　从充分条件来看，高层应该是看到了北京这边共有产权房试点的积极经验，有复制推广的可能。

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　　目前市场上解决住房问题，有两种呼声，一种是全面保障房化，封闭运行，按需分配。一种是继续走市场化道路，通过提供足够多的住房来实现供需平衡，稳定房价。

　　但是共有产权房的扩围，说明上面在解决住房问题上要探索一条全新的道路。这是一种复合型玩法：租赁房要有，人才房要有，安居房要有，共有产权房要有，纯商品房也要有。

　　通过租赁房保障底层人群的居住需求；

　　通过人才房来持续吸引人才，保持城市竞争力；

　　通过安居房优先保证户籍刚需人口拥有自住房的需求；

　　通过共有产权房来保障常住人口中刚需自住房需求；

　　以上三类产权住房基本都会封闭运行，价格又限制。

　　通过商品房来满足改善和高端人士的住房需求，市场自主分配，价高者得。

　　说实话，这一制度通过给住房需求分层，针对性提供住房，设计不能说不合理，搞好了的确能够完全隔离刚需和炒房，做到井水不犯河水。

　　调控到现在，零散的不算，规模性调控至少有3轮，2016-2018，每年都如暴风骤雨般。但市场的反弹越来越强烈，反弹的效率也越来越高。

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　　?比如廊坊大厂，最近发布通知，暂停个人之见的住房抵押。原因就是有人通过这种方式来炒房。简单说，我有房子想卖给你，但是你没资格，我可以把房子抵押给你，你把钱给我，到期不解除抵押，到时候你拿着抵押手续去完成住房过户。所以说，炒房客的智慧，不能小觑。目前调控已经陷入一种“道”和“魔”的互相较量的循环，急需尽快打开局面。

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　　全新的住房制度，至少有以下几点值得关注：

　　1、纯市场化行不通，未来即使增加供应也不可能敞开了供应，而是精准增加供应。简单说上面认为，住房供应问题不是简单的数量问题，而是质量问题，是结构问题，这一点是从这几轮调控总结出来的，赶不走炒房客，增加供应只会事倍功半。

　　2、共有产权房是平衡供需的一种必要策略。人才房和安居房很好，价格也便宜，但体量肯定不够，只能优先满足特权型人群。而共有产权房的优势在于价格是市场化的，开发商盖这种房子不算亏，所以供应是有保障的。对于购房者来说，让出一部分产权，以更低的价格获得100%使用权和部分的产权，也是划算的。

　　3、 未来的细则，我们不得而知，但有一点是明确的，行政力量肯定会更加深入的介入住房分配。很显然，这种考虑跟目前房地产调控形成的僵持局面有直接关系。

　　不过，志存高远，道阻且长。凡事都有两面性，越复杂住房制度，就越需要完善的规则来保证它不会跑偏，所以该制度的难度可能是我们目前无法想象的。

　　而对于生活在一二线城市的普通人来说，如果你还没有房子，未来能买得起的或许只有共有产权房了。

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