警惕调控陷入死循环，全民投机还能走多远？

　　中国房地产业经过二十年的蓬勃发展，对改善全民住房条件、拉动国内经济增长功不可没，但更应该引起大家警惕的是，房价就像毒品，已经让全国人民统统上瘾，它的利润和快感是任何行业都无法替代的，我们仿佛已经走进一条戒毒、复吸、戒毒、复吸的死循环、不归路。

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　　全民投机

　　这一轮全国性的房价暴涨之后，为了响应中央号召，为了统计报表好看，各地方政府雷厉风行、果断出手，互相仿效出台了限价和摇号政策，导致一二线城市新房和二手房严重倒挂，少则上百万，多则数百万的差价彻底点燃了全民炒房、全民投机的热潮。于是各种公司买房、离婚买房、内定摇号、万人抢房的闹剧不断上演。

　　2018年6月25日，杭州九龙仓珑玺的摇号结果显示，一个周姓法人名下的3家公司全部中签，一人独中三元。经查，周某在今年5月24日一次性注册了3家公司，在一个月内，利用这3家公司，共摇中了5套房。然而这并非个案，刚刚结束摇号的杭州滨江金茂府共11个公司参与摇号，创世纪58个公司参与摇号。此前，在上海、西安、长沙等城市，利用公司来破限购炒房也屡见不鲜。

　　2018年6月21日，深圳第三个摇号项目华润城润府三期公布销售方案，开盘均价8.55万/平，而润府一期二手房挂牌价则为10-11万/平，最高13万/平，一套房差价至少200-300万。据南方都市报报道，6月22日，记者来到南山婚姻登记处蹲点的3个小时内，办理离婚的20多对夫妻中有8对夫妻自称离婚就是为了买润府三期的房子。

　　2018年5月24日，网曝西安融创南长安街壹号项目很多房源已被内定。给开发商打招呼的涉及西安市和长安区房管局、建设局、土地局等多部门的35名公职人员。经调查，6月2日，西安市长安区房管局宣布打招呼内定的106套商品房无效，对销售经理、摇号系统操作员等7名犯罪嫌疑人采取刑事强制措施，并对35名公职人员处以撤职、记大过等处分。

　　2018年3月，成都招商中央华城开盘推640套新房，接近5万人通过审核参与摇号选房，购房中签1%；5月初，成都中铁青秀未遮山开盘推1000套房源，参与摇号人数超过7万人，中签率1.4％。

　　在限价和摇号的劣政之下，在房价仍将暴涨的预期之下，上到九十九，下到刚会走，全部上阵，无所不用其极。当下这个社会的恐慌和焦虑，根本不是你有没有一份好工作，也不是明年还能不能涨工资，而是所有人都去投机炒房，而你却无动于衷！

　　在民愤和民怨之下，亡羊补牢的调控政策姗姗来迟。西安市政府发布了《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》，自2018年6月23日起，在限购范围内，暂停向企事业单位及其它机构销售商品房和二手住房。随后，6月25日、26日，长沙、杭州也陆续发文宣布暂停企事业单位购买商品住房。至此，全国已有西安、长沙、杭州3个城市正式堵住了以公司来破限购买房的漏洞。

　　此外，成都和长沙分别于2018年5月15日、6月25日发文对离婚买房进行了限制，明确夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　完全可以预计，限制公司买房、限制离婚买房的补漏政策在不久的将来，一定会在一二线城市全面推广。但问题的关键是，在政策出台之前，通过各种歪门邪道买到房子的那些人，注定是让全社会羡慕和更加焦虑的根源所在。从本质上来说，人们不但不会庆幸补救政策的出台，反而更加的后悔，为啥自己没有充分利用这个漏洞，来走上发家致富的捷径。不可否认，现在全社会的焦虑就是如何在政策出台前，快速找到漏洞并努力用好它，因为，在这个全民投机的社会里，安守本分就意味着失败！

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　　助推房价

　　2018年4月，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布了全国141个主要城市大数据房价指数（BHPI），房价中位数超过8000元/平的有73个城市，其中，一二线城市28个，三四五线城市45个，宁德、泰州、衢州、沧州等小城房价都已过万。2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平。

　　众所周知，助推三四线城市房价暴涨的罪魁祸首就是货币化棚改。2015年起，棚改货币化大力推广，货币补偿标准从2014年的9%快速提高到2018年的60％。2018年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3.0446万亿，2018年至2020年三年棚改年均还将投放1.5万亿，三年总计约4.5万亿。

　　在中小城市房价纷纷过万之后，中央终于开始意识到问题的严重性。于是，国开行开始全面回收各省市棚改贷款的审批权限。6月26日晚间，国开行领导就此事的回应中表示：分行在具体操作中违规严重，采用发放现金的货币化方式棚改直接推高了房价，中央对棚改有一定的看法。

　　棚改本是改善居住条件，利国利民的好事，是全民奔小康的重要环节。如果采用的是“拆一还一”的政策，根本不可能推高房价。地方政府完全可以根据开发商的拍地价格、建造成本，再附加合理的利润空间，整体收购新建楼盘，作为拆迁户的安置房，这样既可以防止开发商涨价，又能避免老百姓恐慌抢房。客观上讲，实施现金补偿的货币化棚改就是典型的懒政、劣政、昏招。或许，主动推高当地房价，正是地方政府希望看到的，因为，房价的上涨，才能带动土地价格的上涨，从而通过卖地和税收来实现财政收入的增长。

　　在我国，三四五线城市，本就是房住不炒的典范，买房对于绝大多数百姓而言，根本不构成压力。但是经过这一轮政府主导的货币化棚改，却全面点燃了当地人民的炒房意识，小城人民的价值观、人生观都将会发生巨大的改变。在月薪3000元，房价1万的城市，炒房一年的收益甚至超过十年的工资收入。毫无疑问，三四线城市大众炒房意识的全面觉醒，标志着炒房不再是一二线城市的特权，全民炒房、全民投机将无孔不入，席卷整个中国大地。我国的三四五线城市，未来注定会是炒房的另一个重要战场。

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　　房产周期

　　2018年6月24日，央行决定从7月5日起，下调人民币存款准备金率0.5个百分点，总共释放资金7000亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目和缓解小微企业融资问题。

　　这已经是今年央行第三次降准。第一次是1月25日开始实施的面向普惠金融的定向降准，释放长期流动性约4500亿元。第二次是4月25日实施的定向降准置换9000亿元MLF，同时释放增量资金约4000亿元。

　　今年这3次降准的根本目的，是在去杠杆的大背景下，增加整个市场的流动性，改变实体经济资金面供给比较紧张的局面，预计下半年仍有1至2次降准。当然这与目前众所周知的国际环境有很大关系，但是毫无疑问的一点是，我国的货币政策正在走向宽松，由过去的中性偏紧逐渐转变为中性偏松。

　　虽然，每次央行降准，都会要求严格把控资金禁止流入房地产业，但事实却是，在房地产的暴利驱使下，每次降准都会对楼市构成重大利好。我们分析过往10年的房地产周期就可以发现，每次持续性的降准，必将迎来房价的大幅上涨：

　　一、2009年3月房价上涨之前，受美国次贷危机影响，央行在2008年9月后4次降准、5次降息。

　　二、2013年房价上涨之前，央行于2012年2-5月2次降准，6-7月2次降息。

　　三、2015年房价暴涨之前，2014年底至2015年，央行5次降准、6次降息。

　　从影响房地产的两个方面来看，货币政策的资金面已经开始实质性放松，开发商正在走出最艰难的寒冬，而鉴于房住不炒的顶层设计，政策面目前仍没有宽松迹象，在部分房价上涨过快的二线城市如成都、西安、重庆、昆明等仍然在持续收紧。而且，住建部等七部委近日联合发文，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　完全可以看出，高层的态度就是，需要楼市保持适当的活跃性和成交量，因为现在的国际局势和经济环境，根本不允许房价的持续性下跌和成交量的下滑。在资金面宽松的同时，同步收紧调控政策，一边缓慢放水，一边持续高压。在多年的放任自流、肆意助涨之后，我国的房价调控已经无异于在走钢丝，没有政策就意味着放松，稍有放松就意味着暴涨。

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　　房住不炒

　　二十年的房价上涨，虽然推动了全国人民的脱贫致富，但更惋惜的是，酿成了全民炒房、全民投机的恶果。在我国，投资就是全民的义务，投机就是最大的刚需。

　　在这个房价暴涨的年代，能发财的，永远是起步最早的那帮人，能发达的，永远是钻政策空子的那帮人。所以，大家都深谙其中的道理，都在拼命的寻求机会，找寻漏洞，我们的文化，就是只看结果，不看过程，摆平就是水平，搞定就是本事。

　　其实，所有的投机取巧，所有的急功近利，都是这个环境造成的，千万别奢望，靠人民自身素质的提高，就可以完全杜绝。政策的前后不一，政策的反复无常，政策的周期性变化，造成所有人都在寻找政策的漏洞，都在期待政策的下一次放开。

　　任何制度都可以找到漏洞，任何暴利的行业，就一定存在腐败，唯一根治的办法，就是让房价不再暴涨，让房价回归合理，否则一切的补漏，一切的调控都将是徒劳。

　　调控政策的稳定性和连续性，是对人民的承诺，是民族富强的保障，我们需要的是慢牛，不是快牛。但愿这次房住不炒是百年大计，不会半途而废，否则，再次的放松，迎接我们的将会是更加猛烈的上涨，海啸般报复性的上涨。

　　棚改贷款政策的收紧，标志着从2015年开始的这一轮房地产繁荣周期的全面结束。一二线房价的高企，三四线房价的觉醒，是我们承受不起的惨痛代价。我们要时刻警惕调控陷入死循环，稍有不慎，房地产周期就会卷土重来。但仔细想想，或许下一轮周期的启动已经离我们不远！

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