谁抬高了那些小县城的房价？

　　01

　　在我看来，中国的房价大抵分为三类：

　　第一类：看不懂；第二类：看不透；第三类：看不穿。

　　有人立刻表示不服： 为什么没人看得懂？

　　比如，任志强先生！顶层政策制定者！很多楼市专家和大V！看起来都很懂，每次看他们在网上发表的犀利言论，都不由得默默点赞。

　　此时，我必须承认，有些人确实很懂，但在14亿庞大人口数字面前，他们真的可以忽略不计了。

　　事实上，关于房价——

　　99.9%的人是看不懂，还有0.1%的人是看不懂但装懂。

　　不信，那么我问你——

　　在这一波楼市行情之下，很多中国县城的房价疯狂上涨，楼市面临一房难求的局面，甚至一些“百强县”房价甚至远超地级市、二线城市。

　　基于这种楼市新怪相，请问——

　　谁抬高了那些小县城的房价？

　　当楼市的潮水退去，哪些县城是在裸泳？

　　又有哪些是“抗风险界的扛把子王”？

　　如果你能对答如流，小弟愿拜你为师。

　　如果不能，且听我下面分解。

　　02

　　2016年春节前夕，绝大多数售楼处前门可罗雀、光景惨淡。

　　很多北方的售楼处门前积雪堆出了半人高，但房企们却懒得清理；南方的售楼处门前落叶萧萧，却也鲜有人打扫。

　　天很冷，楼市很冷，房企们的心更冷。

　　谁也不知道，黎明何时到来，全都在死撑。

　　今天推出10套特价房，明天推出20套特批房，成为大多数楼盘营销的常规套路，也是他们捍卫现金流的核心手段。

　　那些不按套路出牌的房企，大都死得很惨，虽然偶有诈尸，也不过是回光返照，其中最令人惋惜的，当属光耀集团。

　　这家发迹于三线城市惠州的有情怀房企，曾经是业内同行争相效仿的榜样，却因资产负债高达百亿而奄奄一息，最终被抬进了ICU（重症监护室）。

　　医生在未全力抢救之前，便已单方面宣布：病人已死，家属收尸，并撂下一句狠话：情怀玩得太多，是要出人命的。

　　成千上万的家属哭爹喊娘，那我们的房子咋办？房贷都还了二三年了，还没交房啊？MMP，都是情怀惹的祸！

　　这件事情，深刻教训了其它房企们。

　　在这年春节前夕，一家原本蜗居于浙江某三线城市的房企，内心充满了狂野的躁动，仿佛提前嗅到了春的气息。

　　这家房企董事长，在金主和股东的大力支持下，决定赌上所有身家，铤而走险干它娘一票，富贵险中求嘛！

　　「干也是死，不干也是死，那干脆就干，说不定还能干出个未来！」

　　后来，这句话经过衍变，竟然成为了该房企的战斗口号：

　　「只要干不死，就往死里干！」

　　2016年春节过后，这家房企毅然决然地将总部迁到了上海，从此踏上了一条极速扩张与并购的征途。

　　2016年，这家房企一路攻城略地，全年耗资246亿元拿下了68块土地，平均五天拿一块地。

　　这一年，它的年销售额为336.8亿，杀进了全国房企TOP40强，而2008年它才仅仅刚超过30亿。

　　2017年，这家房企更加疯狂，平均每三天就拿一块地，彪悍到让同行都为之侧目，迅速成为地产界的“黑马”。

　　2017年，它全年销售额为757.9亿元，比2016年增幅125%，成功跻身地产行业前30强。

　　2018年，这家房企跃身中国房地产综合实力25强，成长速度TOP10第1位，融资能力TOP10行列。

　　仅第一季度，新增土地货值已高达591.3亿元，位居行业榜单第12位；新增土地建筑面积921.6万㎡，排名第五，仅次恒大、碧桂园、绿地和融创。

　　这家房企，就是来自温州的中梁集团。

　　03

　　如果你仔细研究中梁地产的拿地策略，你会发现——

　　它的目光始终紧盯三四线城市，尤其是那些实力雄厚的百强县。你会发现，在它已布局的20多个省市自治区近260个楼盘里，清一色的百强县。

　　用中梁董事长杨剑先生的话说：

　　「如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。」

　　这段话一语道中玄机。

　　换句话说，既然收割一二线城市的韭菜有难度，不妨就收割三四线、百强县的韭菜，那里的韭菜又嫩、又乖、更好收割。

　　事实证明，除了踩准这一轮楼市节奏之外，中梁深耕三四线、百强县策略堪称神来之笔。

　　以中梁在百强县余姚开发的中梁首府为例，自2016年9月份首次开盘起，至2017年4、5月份清盘为止，短短7、8个月，1000多套房源便悉数售罄，总销狂揽22亿。

　　其实，除了中梁以外，像碧桂园、恒大等地产大佬，早已将“魔爪”伸向了百强县，全都赚得盆满钵满。

　　此外，诸如中南、阳光城、旭辉、世茂、路劲、祥生等激进派中型房企，也纷纷大举抢滩百强县，甚至连保利、华润这些央企，都争相抢夺百强县这块肥肉。

　　所以，对于今天百强县量价齐升的局面，你是否可以理解了呢？

　　04

　　那么，百强县房价究竟有多火热呢？

　　让我们来看看一组部分百强县的房价数据排名

　　百强县TOP60

　　我们看到，部分百强县房价已超过甚至逼近2万/㎡大关，比如江苏的常熟均价20112元/㎡，浙江的义乌和温岭均价迈入1.8万/㎡。

　　我数了一下，大概有30个百强县房价，2018年5月份已突破1万/㎡大关，占比近30%。

　　这个比例，说实话相当骇人。

　　换句话说，这30个百强县城市房价，已接近甚至超过二线城市、部分新一线城市。

　　这正常吗？

　　当然不正常。

　　只有当楼市的潮水逐渐退去，所有的疯狂都要为此付出代价的时候，你才会知道哪些百强县是在裸泳。

　　在楼市行情上行通道中，很多百强县房价自然跟着风光无限，一旦楼市进入下行通道，房价无疑将跌得很惨。

　　比如陕西第一经济强县神木县，风光时，房价过万；落魄时，房价腰斩，至今仍未恢复过来。

　　比如宁波经济强县慈溪，作为全国前五名百强县，经济雄厚、百姓富裕，有着“家电之都”、“轻纺基地”、“打火机世界”、“轴承王国”等诸多美誉，上一轮楼市下行行情中，也摔得很惨。

　　记得2010年前后，也就是上一波楼市行情最火爆的时候，我曾去慈溪商务区附近某楼盘踩盘，当时该楼盘置业顾问说：

　　「我们楼盘最小面积都是140㎡以上，这还只是我们的刚需户型，最低总价要200万起；我们的改善户型要180㎡、200㎡以上了，总价要300、400万朝上了。」

　　「没办法，我们眼中的改善户型，在慈溪人眼里那就是刚需户型。对于慈溪人来说，房子面积越大就越有面子。谁叫慈溪是百强县呢？老百姓兜里就是有钱。」

　　后来怎么样了呢？

　　到了2014年，全都跌成了狗。

　　就连慈溪当地最大的房企恒元置业，母公司为中国500强企业宁波市慈溪进出口股份有限公司，也最终宣布破产倒闭。

　　像慈溪这样货真价实的百强县，楼市一旦遇险，房价尚且如此。

　　更何况那些名不副实的百强县呢？

　　05

　　看到这里，有人不禁要问：

　　照你这样说，一旦楼市再次进入下行通道，当下这些房价高涨的百强县，岂不是都一夜回到解放前了？

　　我个人认为，这个「都」一定要去掉。

　　原因后面详谈，先聊一个有趣的话题。

　　2016年7月8日，某知名大V策划了一场《4小时后，逃离北上广》的活动。一经推出，便戳中了无数人的痛点，成为朋友圈现象级话题。

　　人们纷纷在朋友圈转发并感叹：北上广的购房压力、工作压力等等，压得他们喘不过气，看不到未来。

　　后来，很多人真的就逃离了北上广，回到了三四线的小县城。

　　起初大家还都很兴奋，有的养猪、有的养鸭，还有人包了几座山，准备做农场主，当然大多数人还是选择了找一份稳定工作，虽然收入不及从前，但毕竟压力减少了，这才是真正的人生。

　　央视还为此跟踪报道了。

　　他们那种逃离了北上广之后，一张张幸福而满足的笑脸，至今想起画面太美实在让人很怀念。

　　然而，没过多久，网上又刷起了“逃回北上广”的话题。

　　同样还是这批人，脸上幸福而满足的表情消失了，取而代之的，是一脸忧伤与彷徨。

　　他们开始数落小县城的种种弊端，譬如基础设施、商业配套严重落后，没有星巴克、没有网红店甚至没有肯德基等等，最重要的是梦想也没了，所以这样一比较，还是选择逃回北上广比较好。

　　有人又要说，你扯来扯去，这跟百强县房价有毛关系？

　　我要说，太有关系了。

　　如果用一句话来概括“逃离北上广”和“逃回北上广”这一现象的话，我想最精准、最生动的莫过于这句话：

　　「北上广容不下肉身，三四线放不下灵魂。」

　　这句话出自于北漂青年作家张五毛。

　　北上广深与三四线城市的优劣势，在这句话里得到了最经典、最传神的提炼。没有极深的人生体验的话，决不会发出如此感慨。

　　按照这个逻辑，那些环北上广深的三四线城市，其实是最理想的选择，也应该是最抗楼市风险的扛把子王。

　　原因有很多，最重要的，其实只要两点:

　　第1． 距离北上广深很近，北上广深容不下的肉身，可以放到这里来；

　　第2． 北上广深辐射影响大，三四线放不下的灵魂，可以放到这里来。

　　这「一近一大」，从根上便改变了环北上广深百强县的命运。

　　06

　　放眼中国，哪些环北上广深的百强县，未来房价最抗跌？

　　我认为，无非是环京、环沪，还有环深圳、广州的粤港澳大湾区的一些百强县。

　　环京的百强县，我数了数，好像只有河北的香河县。

　　目前该县全国排名第95位，我想这种百强县中的后进生，即便北京对它辐射力度再大，输再多的血，喂再多的奶，也怕是妙手回不了春。

　　这两年环京楼市大跌，便足以证明。

　　那么，就剩下了环沪和环深圳、广州。

　　环沪的百强县，我数了下，还真不少。

　　昆山、太仓、嘉善、海门、启东、如皋，这些百强县不仅距离上海很近，而且自身经济实力、产业结构都相当不俗，它们理应划进最抗楼市风险的百强县扛把子王行列。

　　至今环深圳、广州的百强县，我又数了数，好像没有。

　　我又翻了翻中国百强县名单，广东入选的百强县，好像只有一个四会市。

　　百度地图上我又看了看，这个四会市离粤港澳大湾区也实在太远了吧，八竿子都打不着……

　　看来，很抱歉，环深圳、广州地区的确没有合适的百强县。看来，今儿的话题聊到这里也差不多了。

　　最后再回到文初，谁抬高了百强县房价？

　　其实，这都不需要我回答。

　　但凡有理智、有思想的成年人，都能说得头头是道。

　　最重要的是，当潮水退去，哪些百强县最抗跌？ 哪些百强县是在裸泳？

　　能说得头头是道的人，就很少了。

　　不过，相信你看完这篇文章，一定心中也有了答案。

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