地产盛世十年后终结？四大信号透露重要内容！

　　在中国，有两朵奇葩，一举一动都能牵动国人神经，引发大范围讨论（吐槽）：一朵是中国男足，一朵是中国房地产。

　　不过，同命不同运，这次世界杯，虽然不见中国男足身影，但中国房地产却成功“出线”，地产品牌万达作为首席合作伙伴，出现在了赛场。

　　此次赞助，万达掏了11亿人民币，如此大手笔并不是万达的第一次，早在2016年，万达就豪掷1.5亿美元每年成为国际足联的第一级赞助商。同年，同为地产品牌的碧桂园烧了10个亿在央视霸屏，参与奥运盛会。

　　不得不服：中国房地产商真是有钱！支撑起地产商赚得盆满钵满的购房者真是有钱，支撑起地产商走向世界，也支撑中国房价涨了20年。

　　中国房地产进自1998年城镇房改，经历2008年回调后快速企稳，至今已经繁荣了20年，坚持看多的任志强最新预言中国房价未来还会涨20年。

　　此前，笔者曾在《厦门房价会迎来繁荣后的衰退？》一文中说过，盛极而衰是事物发展的基本规律，尽管繁荣期很长，中国房价终究要回落，就像浪潮褪去之后，礁石终究要浮出水面。

　　一切足球的狂欢，都是以足球的名义开始，以经济的计算结束，这才是全部意义上的世界杯，而一切地产的狂欢，都是以住房需求的名义开始，以投机需求的离去和楼市衰退结束，这才是完整的房地产。

　　那么，投机需求何时撤退，中国房地产繁荣周期何时结束？是10年、20年还是30年？对此，我想和大家探讨五个问题。

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　　房地产周期是如何运作的？

　　万事万物都有周期，地产也不例外，要宏观了解地产，不得不说周期，特别是国际性周期。

　　房产界有一个知名的18年周期理论，它的提出者是研究了200多年来美国和英国的主要经济和房地产史的哈里森，他认为房地产的周期是18年左右，即重复历经繁荣、衰退、萧条、复苏的完整轮回，平均时间间隔大约为18年。他认为这18年中，房价会在前7年缓慢上涨，然后可能会发生一个短期下跌，之后再快速上涨5年，之后疯涨2年，最后是历时4年的崩溃。

　　美国、日本、中国香港的房地产无一幸免于这个周期魔咒。拿美国来说，1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，刚好18年；再看日本，1974年进入调整期，到1991年一个更大的泡沫破裂，也差不多18年。香港，1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直到2003年再次复苏，一个完整周期走下来也是18年。

　　在这18年房地产市场周期中，还蕴含着政策的行为、市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。

　　1、地产周期与供需关系

　　房产周期的存在，核心原因还是供需关系的存在。这里的需求又分为刚性消费需求、投资需求以及投机需求。而各种需求的因素的变动必然引起房价的波动，而房价的波动直接影响房产周期的运行。

　　日本失去的十年，其实就是投机需求撤退造成的，直接将日本房产周期从繁荣推入萧条。

　　2、地产周期与经济走势

　　地产周期与经济运转强相关。经济弱，则地产弱。

　　以美国为例，它的四次房地产长周期，都受宏观经济、大的经济形势影响，周期性萧条分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。

　　经济强，则地产强，房经济环境好的时候，市场上对于地产的需求增加，这些多出来的需求就会推动价格的增长。美国二战结束后，经济进入快速发展通道，房价也跟随迅涨，10年间涨了两倍。

　　3、地产周期国际性比较

　　兴业证券研究院做过研究，除中国以外，全球其它主要经济体房地产繁荣期一般在7-16年，绝大部分经济体在13年左右，与上述全球主要经济体不同，中国的房地产持续繁荣已超过20年，延续的时长突破了任何一个经济体。（数据参见下表）

　　由表数据可见，不同经济体房地产市场的繁荣时间、房价涨幅、回调时间和房价跌幅虽存在差异，但它们有一个最大的共性——繁荣过后是衰退回调期。唯独中国房价坚挺了20年，并且没有经历过一次像样的回调，期间房地产名义价格累计涨幅达到383%。

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　　中国房产周期凭什么例外？

　　美日用18年便走完一个完整的房地产周期，而中国房地产市场走过20年，还处在繁荣期，中国房价凭什么一枝独秀？

　　国情有别，国际准则不“准”

　　中国国情具有特殊性，归结起来有三点：

　　政府有形之手，对房价走向可以起到干预作用；

　　二是人多，从人口数量对比，作为全球第一人口大国，中国人的数量是美国的4倍多，日本的10倍多。从城镇化人口占比对比，中国城镇人口占比为58.52%，远低于美国的83%，意味着城镇化进程推进带来的人口红利还远未结束，过去很长一段时间包括未来，中国都处在人口红利期，房子有需求有市场。

　　三是房子与社会资源捆绑，买房等于买资源，加之根深蒂固的有房才有家的观念，在中国买房的必要性甚于其它国家。基于中国国情的特殊性，定然不能以国际准则来推断中国房产周期。

　　中国的房子是拿来“炒”的！

　　为什么“房住不炒”会上升为国家意志？证明“炒”过头了，需要熄火。

　　过去，房子兼具高收益和低风险的特征，成为最好的投资工具，很多人买房不是为了住，是为了赚钱。人性趋利的特点支撑着投机需求，没经历过崩盘不会轻易放弃炒房这块蛋糕。

　　供需关系与干预机制共振，中国楼市更为复杂

　　调控花样之多，我们自称第二，没有敢称第一。2018年以来，不到半年时间，全国各地发布的调控政策数量超过了115个，有超过40个城市发布了调控政策。

　　与世界上其它国家相比，我们在用绝无仅有的方式对抗规律。美日德等国家的房产价格和销售，主要由市场供求这只“无形之手”操纵，政府不直接干预。

　　在中国，矫正市场运行方向的还有行政干预的有形之手，但有形之手并不是万能的，违背市场规律的调控不断扭曲着楼市真实的供求关系。两手并抓，越抓越复杂。

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　　我们的繁荣会持续多久？

　　要明白繁荣与回调不是主观感知，它有标准。通常来说，有三条标准可以确定房地产市场的繁荣期和回调期。

　　第一，楼市繁荣持续两年以上，期间房价年平均涨幅超过7%。

　　第二，繁荣期内房价不出现持续超过一年的下跌。

　　第三，楼市回调期持续两年以上，期间房价连续下跌。

　　明确标准后，我们来看看中国房地产市场的未来预期是否符合繁荣的标准。

　　主要从四个方面推断：

　　1）经济形势。未来5年来，中国GDP增速目标在6%以上，并且有望回到7%的时代。前文说过，房地产周期与经济走势强相关，经济强则地产强，按照当前经济增速以及GDP增速目标，中国经济为来5年仍然稳，中国房地产业未来5年绝不会衰退，更不会“崩盘”。

　　2）政策走向。房住不炒主基调既定，未来5年政策趋紧，但在目前经济新增长点不冒尖，经济转型刚开始的背景之下，过去以及目前仍作为支柱产业的房地产业，牵一发足以动全身，短期之内不至于被打压，房价更不会急剧下跌。这个短期将会多久？那就要看中国哪个行业能出来力挽狂澜。中国倾政策之力刺激房地产业发展，使其成为支柱产业用了不下10年。下个房地产替代业的培育需要多久，留给大家猜想。

　　3）需求支撑。中国人口红利期还没过，目前我们的总抚养比是38%，低于主要经济体，不仅低于主要的发达国家，还低于印度、俄罗斯、英国、德国甚至巴西。中国仍可维持较低的抚养比至少10年，2030年之前，我国的总抚养比低于50%。所谓抚养比，即65岁（含65岁）以上老年人口与15～64岁劳动年龄人口之比。另一方面，就是老生常谈的城镇化率，我们离70%城镇化人口的目标还有三个亿的缺口，最快也要到2025年才能完成。

　　4）现在的地价支撑未来的售价。根据中国城市地价监测系统提供的数据，全国106个主要监测城市2018年第1季度土地价格继续快速上涨，住宅用地价格同比上涨10.43%，面粉涨价了，未来1-3年，面包能不涨吗，涨幅能不超过10%吗？

　　在2015-2016的这轮上涨周期中，70个大中城市中有超过6成年涨幅在10%以上，厦门南京合肥等城市涨幅更是逼近20%。哪怕此轮迎来调整周期，撇开名义上统计的数据，中国热门大中城市房价年均涨幅超过繁荣界定标准中的7%涨幅，会是常态。

　　未来5年，中国经济形势趋稳，地产政策偏紧但政府态度柔和，这两大影响房产市场走向的决定性因素，决定了5年内，中国房地产不会有大幅波动。从长期看，10年之内，中国还将处在城镇化快速推进的过程之中，意味着人口红利还将发挥10年的威力。人口形成需求，需求推动市场。

　　综上，笔者认为中国房地产市场的繁荣，至少还将持续5-10年，这里的中国地房产市场指的是中国大中城市的房地产市场，尤其是一线城市和强二线城市。

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　　未来楼市能否迈过中等收入国家陷阱？

　　只有经济再次腾飞，房地产才会再度大幅增值。目前，我们正在跨越中等收入陷阱，能否跨过这一步也决定了房地产上行还是下行。

　　所谓中等收入陷阱，是指一个国家发展到中等收入阶段，开始出现贫富差距悬殊，环境恶化甚至社会动荡，导致经济增长缓慢甚至滞涨。

　　从世界范围看，在过去50年间，100多个中等收入经济体中，只有13个成为高收入经济体，如亚洲的日本、韩国、新加坡、中国香港、中国台湾，其余国家或地区要么继续停留在中等收入阶段，要么下降为低收入国家或地区。足见跨越中等收入陷阱有多难。

　　成功跨越且规模较大的经济体如日本、韩国，它们分别用了12年和8年才完成跨越。中国的经济体量和复杂程度大得多，实现跨越势必会是更加漫长的过程，或以10年为计。

　　目前，中国是“L”型经济持续筑底，靠货币超发和大基建支撑，指望双创新产业、拉动内需和新丝绸之路带动经济起飞。如果中国跨不过中等收入陷阱，货币贬值、资产泡沫破灭，楼市必然衰退甚至萧条。

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　　衰退一定会引发危机吗？

　　假设我们跨不过中等收入陷阱，衰退如约而至，是不是意味着房地产危机到来？

　　其实，尽管中国房地产市场面临诸多的问题，但不会像2007-2008年美国房地产市场那般崩盘。最大也是最特殊的，有别于其它曾经崩盘的国家的原因——虽然中国政府已经做好了引导经济重新平衡的准备，但不会允许房地产市场急剧下滑。

　　此外，中国房地产市场的分化，决定了危机的分化。

　　如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的。如果没有基本面支撑，只是由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫，需要加强风险控制。当前的中国房地产市场，存在着明显分化：不仅仅是一线、热二线城市和三四线城市房价高低的两头分化，也包括一二线城市和三四线城市资源配置优劣、多寡之间的分化。

　　一线和热二线城市房地产繁荣有基本面做支撑，即大量的青壮年人口流入、城市经济增长、较高的房价上涨预期。反观三四线城市，在城镇化政策的推动下，迁入了大量农村人口，但缺乏产业支持也缺乏配套设施，缺乏持续发展的动力，更多的只是发挥了人口中转的作用。

　　对优质资源的追逐，是人类生存的基本动力，一旦有足够的条件，人口还是会往优质资源高度集中的地区流入，由三四线往一二线转移是必然。

　　因此，假设未来房地产衰退会引发危机，那也将是分化的危机。有基本面支撑的城市将安然过度，盲目跟涨的三四线城市只会爬得越高，摔得越狠。

　　结语：

　　1、中国地产繁荣周期还将持续5-10年；

　　2、跨过中等收入陷阱，房价将继续繁荣；

　　3、分化下的中国楼市，买房重仓一线城市房地产，轻仓环一线城市带、强二线城市，撤离三四线。

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